好地网10月16日消息（研究员 陆盈）今天（周一），业内期待已久的杭州楼市新政靴子终于落地。

新政共有六条（详见附件），核心要点为：

1. 限购大幅松绑。把整个杭州市分成两个区域，一个是主城四区的限购区域，另一个是非限购区域。

明确住房限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区，即除了杭州主城四区之外，其余区域均不限购。

另外，有三个原限购政策取消：新落户2年限购取消、单身（或离异）限购政策取消，法拍房不纳入限购套数计算。

2. 大幅缩小限贷范围，首套认定范围将缩小。

实施限购区外按行政区认房不认贷，购买限购范围内住房的，只核查购房家庭在限购范围内的住房情况;购买非限购范围内住房的，只核查购房家庭在所购房屋所在行政区、县 (市)的住房情况

以上两条，非常明确，可以认定为可购买房票大增；限贷与首套房认定也有创新。

3. 供地有导向，还有待于后续政策明确。

优化住宅用地供应结构，按需做地、精准供地，加大配套齐全、交通便利的优质地块供应。根据不同区域住房市场需求特点，优化土地规划条件，引导企业开发差异化产品。

以上表述中优化规划条件，引导企业开发差异化产品这个可以理解为，别墅排屋等低密产品也可以做，但是这个与限价又产生了矛盾，这个限价本次政策没有涉及。有待于后续政策的明朗。

4. 保障房与改善房的分化政策的新模式初露端倪。

本次政策提出——

加大保障性住房建设和供给，提高保障性住房在住房总供给中的比例，加快解决工薪收入群体住房困难，推动建立房地产业转型发展新模式。

最近业界盛传的改善市场化，不限价；保障由政府兜底，大幅提高比例的说法，在本次政策中已经有了部分表述，更多细节有待于后续政策的落实。

与此前政策的比较表

【对楼市三大直接影响】

好地研究院分析，此次政策对楼市的直接影响是：

1. 极大释放了房票。

限购范围只保留了杭州主城四区，其他全域放开限购。新释放的房票有：

① 由于限购区域范围缩小，“房票”量大增。

一是，此前在杭州主城四区范围内已经有两套住房的，接下来在钱塘、萧山、余杭、临平等全域范围内不限购。

二是，此前在杭州市区范围内拥有两套住房的，但是在主城区仅有一套或没有的，接下来可以在主城区再买一套或两套。

可以预见，接下来主城区热门板块的市场热度将提升，而不限购的萧山钱江世纪城、余杭未来科技城等板块摇号热度将大大提高。可以说，这两个板块是本次政策最大的受益者。

近10年（2014年至今），杭州八区范围内商品住宅成交91.77万套，其中位于杭州主城四区的仅为28.59万套，占比仅为31.15%。

② 由于限购条件放松，“房票”量大增。

一是，针对外地人限购条件放松。根据新政，“非本市户籍家庭在本市市区范围内有缴纳城镇社保或个人所得税记录的，在本市限购范围内限购1套住房”。而此前，针对非本地户籍家庭，需要48个月社保方可在限购区内购房。

二是，针对单身购房群体和新落户群体条件放松。根据新政，“在本市限购范围内，本市户籍家庭限购2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同) ，不区分落户方式、落户时间、婚姻状况、是否落户在本市限购范围内。”而此前，新落户家庭需要连续缴纳24个月社保方能取得购房资格；单身或离异落户满五年只能购买一套。

据杭州市统计年鉴，最近几年杭州新增户数在6-7万户左右，新增离婚对数在1.5-2.3万对。

数据来源：杭州市统计年鉴。

三是，法拍房限购放开。法拍房限购从2021年3月份实施迄今，两年半有余。随着经济下行，失业率提升等多种因素影响，法拍房数量叠创新高，截至到目前杭州法拍房达5万多套，法拍流拍率高，低于评估价成交者众。

③ 此前由于限购因素，未在杭州购房的群体有了机会。由于限购范围的打开，增强了市场的吸引力，特别是浙江省内购房的需求，得到了进一步的刺激。

2. 降低了存量房贷的持有成本。

根据新政，购买限购范围内住房的，只核查购房家庭在限购范围内的住房情况;购买非限购范围内住房的，只核查购房家庭在所购房屋所在区、县 (市)的住房情况。

这意味着，认房不认贷政策有了更精细化的操作细则。其中限购区外以区县为单位查档是一大政策亮点。若某人在主城区和余杭区同时拥有一套住房，其中余杭区的住房贷款此前为二套，利率较高，依照此政策即可申请调整存量房贷政策，参照首套房的政策实施。

3. 降低了二手房交易成本。

去年5月17日，杭州市出台了：“唯一住宅出售，满2年就免营业税”的新政，由于限购范围调整，加上查档范围按照限购和非限购区域划分，符合满二唯一条件的住宅数量将大幅增加。通过降低二手房交易成本，可刺激二手房交易量，从而释放改善需求的购房能力。

【还有两大不确定性亟待细则落地】

1.差异化供地产品背后的限价“枷锁”待解

此次新政，在供地端强调了供给侧调整。提出按需做地和引导企业开发差异化产品，

差异化产品意味着，未来从供地导向上将结合市场需要，调整土地利用规划，本质是容积率的调整，关于限墅令是否能够迎来取消，市场可以供应低容积率（低于1.0）的土地，值得期待。

此外是，限价的突破。过去由于限价红利因素，导致了投机因素诸多存在，新房供应普遍以高层为主，市场真实的改善需求被压制。

但是，倡导差异化产品的背后，是需要差异化定价，通过市场化来提升产品的品质。此次新政新房限价措施如何调整未被提及。

近期，合肥、南京等城市陆续取消新房限价、土拍竞价上限，杭州是否会跟进，还需等待。

2.“新模式”细则待落地

今天出台的新政，还提及房地产转型新模式。具体表述是：“加大保障性住房建设和供给，提高保障性住房在住房总供给中的比例，加快解决工薪收入群体住房困难，推动建立房地产业转型发展新模式。”

关于新模式的建立，坊间已有所传闻。关于保障房的供应形式，供应对象，与商品房之间的关系如何制定，也需要进一步等待。

附：通知原文

为认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，持续加大保障性住房建设和供给力度，更好满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，现就有关调控措施优化调整事项通知如下：

一、加大保障性住房建设和供给

加大保障性住房建设和供给，提高保障性住房在住房总供给中的比例，加快解决工薪收入群体住房困难，推动建立房地产业转型发展新模式。

二、优化住房限购政策

本市住房限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。

本市户籍家庭在本市限购范围内限购2套住房；非本市户籍家庭在本市市区范围内有缴纳城镇社保或个人所得税记录的，可在本市限购范围内限购1套住房。

参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，取消“须符合本市住房限购政策”限制。

三、加强住房信贷支持力度

人民银行浙江省分行指导浙江省市场利率定价自律机制，研究落实杭州市差别化住房信贷政策和降低存量首套住房贷款利率政策。

对职工使用住房公积金贷款购买二手住房的，二手住房房龄与贷款期限合计年限由不超过50年延长至不超过70年。

四、优化住宅用地供应

优化住宅用地供应结构，按需做地、精准供地，加大配套齐全、交通便利的优质地块供应。根据不同区域住房市场需求特点，优化土地规划条件，引导企业开发差异化产品。

在原有以土地竞买保证金缴纳作为参加土地竞买履约保证的基础上，增加见索即付银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式。

五、强化预售资金监管

加强预售资金监管力度，确保监管额度内资金专款用于工程建设。根据房地产开发企业信用、经营状况等，对预售资金实行差异化监管，提高房地产开发企业诚信经营意识，构建诚实守信的市场环境。

六、规范房地产市场秩序

进一步规范房地产市场各方主体行为，加强对房地产项目销售现场公示、登记摇号、广告宣传、施工质量、公建配套等行为的监督检查，依法严处违法违规行为。

新建商品住房公证摇号公开销售过程中购房家庭中选后放弃选房、购房的，不再限制购房意向登记。根据限购政策调整，相应优化无房家庭认定条件。

本通知自发布之日起施行。原有政策与本通知不一致的，以本通知为准。

杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室

2023年10月16日