文/好地网 徐路加

杭州亚运，10月8日晚上终于落下帷幕！

从2015年9月16日，杭州获得第19届亚运会举办权，到2023年10月9日，亚运会顺利结束。在这2945天里，杭州以“办好一个会，提升一座城”，跑出了城市建设的“加速度”。

随着亚运的结束，后亚运时代来临，在目前楼市萎靡的敏感时刻，杭州楼市将遭遇什么样的挑战？这不仅仅是业界，也是所有关注杭州楼市的人正在思考的问题。

好地研究院试图以下三个角度：亚运时代杭州楼市的变化，亚运之后可能面临的挑战，以及如何破局，来呈现亚运前后市场运行的趋势。

一、历时8年，看一下亚运时代成绩单

如果把亚运会确定杭州举办到亚运会开幕前夕，这历时8年称之为亚运时代的话，那么，杭州城市化发展速度令人瞩目——

1、楼市

2015年，正是最新一轮牛市的起点。

1）看成交额——

从2015年9月到今天，8年时间杭州市区成交近99万套新房（1.16亿方），总成交金额达到3万亿。

年均3800亿元、12.4万套的交易规模，分别相当于十二五期间年均的2.9倍、1.6倍。

相当于起点年2015年的2倍 。

2）看价格——

今年前三季度均价33580元/㎡左右，较2015年前三季度（15750元/㎡）上涨了1.78万/㎡，涨幅逾一倍，高达113%。

3）看土地——

2015年9月至今，杭州市区涉宅地出让金总额为16196亿，年均出让8500亩、年均出让金2020亿元，分别是2015年当年的1.61倍，3.44倍。

2、城市竞争力

促使杭州楼市蓬勃发展的基础，是人口的不断涌入、经济的快速发展，城市版图的扩展以及人居环境的优化。

1）人口：常住人口增量超300万，全国排名上升8位

2022年末，杭州市常住人口达到1237.6万人，相较2015年末（901.8万人）增加335.8万人，总增幅为37.3%，年均增幅为4.6%，年均增量达48万人；常住人口全国排名从20位升至12位。

2）经济：2015年破万亿，2022年1.88万亿，稳居全国前十

2015年杭州GDP首次破万亿，并持续保持增长；2022年达到1.88万亿，全国排名第九，名义GDP年均增速在9.3%左右。

城镇居民可支配收入，从2015年的48316元至2022年的77043元，增长2.87万元，涨幅59.5%。

3）城市空间：2021年已突破800平方公里，6年增加6成

截至2021年末，杭州的建成区面积达到801.63平方公里，相较2015年末的506平方公里，增加295.63平方公里，扩大近六成。

杭州6年时间新增建成区面积，超过了浙江省内第三的温州市（2021年建成区面积283.74平方公里）。

4）人居环境的快速优化。 

交通：2022年，轨道交通运营里程516公里位列全国第六，快速路网达超500公里

从2015年3条地铁线路运营总里程81.5公里，到2022年达12条，地铁实现三期建设全网贯通，总里程数516公里位列全国第六，新增运营里程数全国第二。

城市快速路网从128公里增至500公里以上，从“三纵五横”规划到“两环八横五纵八连”。

铁路杭州西站、萧山国际机场三期、湖杭铁路等一批重大基础设施项目建成投用。

其他基础配套：

2015-2022年间，新增小学64所，新增初中62所，新增普通高中23所，新增医院144家等，更好满足了生活需求。

2015/2023城市基本面变化

二、后亚运时代的挑战

后亚运时代，从楼市角度，要保持此前8年年均2000亿的出让金、3800亿元、12.4万套的新房交易规模，叠加当前的市场环境，我们认为面临着较大挑战。

1、经济与人口增长速度的挑战

经济与人口，是托起以上楼市规模的基础。

2015-2022年，GDP年均增幅为9.3%。

而按照“十四五”规划目标，2025年力争突破2.3万亿元，即需要在当前1.88万亿的基础上，保持7%左右的增长。

今年上半年即使叠加疫情放开的利好，GDP增幅为6.9%，不到7%。

在人口速度上，过去7年，年均常住人口增量达到48万人/年，而去年增加人口为17.2万人，远小于前些年的年均增量。

如果经济增速下降，大大低于此前的年均增幅9.3%；或者人口流入持续大幅放缓，都将引发楼市规模的萎缩，并对房价形成下跌压力。

2、房地产市场规模下降的挑战

楼市规模与价格的止跌企稳，是当前的第一要务。

今年前三季度涉宅地出让金1534.2亿元，同比下降15.3%，全年度保持近8年2000亿元以上的规模压力较大，或回落到2017年水平（1883亿元）；

相对而言，新房交易规模比土地好，前三季度2650亿元左右的市场规模，预计能保持去年3488亿水平，但相比过去八年3800亿的均量，还有10%左右的差距。

当前萎缩的市场下，更面临着二手房的冲击——目前15万-16万套的挂牌量，按照目前的去化速度要两年半左右。

并且，因为限价红利导致的投资性二手房抛压洪峰尚未到来。

据好地研究院统计，2020-2021年的市场狂热期，投资氛围浓厚，仅20%以下中签率房源就达到8.7万套。这些房源马上将逐步迎来交付期。这两年共29.3万套房源中，出于获利了结或因为房价下跌而抛售，即使按照20%的抛售率，就将有5万套房源将再次推向二手市场，将进一步形成二手房堰塞湖。

巨量的二手房抛压，将对后续新房市场和土地市场产生较大影响。

目前，由于核心板块仍有明显限价红利，依然存在较大比例的投资性购房存在，这些新房交付之后，仍将对未来的市场带来供应量上的冲击。

三、什么是杭州楼市的压舱石？

我们先来看2015年杭州楼市的价格序列——

以下面几个典型板块的价格为例——

钱江新城的城市之星、侯潮府，售价是最高的4.9、5.3万元；

钱江新城二期，留香园4.2万，相当于钱江新城的82折；

艮北杨柳郡12月首开2.1万；城东的德信浙旅·东宸2.46万，仅相当于钱江新城的一半。

而在2017年开始限价，尤其是2019年7月开始在土拍阶段即对新房限价的情况下，原先板块价格序列因为严格的限制，产生了重大变化——

钱江新城一直维持杭州新房的天花板——6.98万，8年，仅涨幅32%，远低于同时期的涨幅杭州十区的平均涨幅115%。

而附近的城东新城项目新房售价4.65万，涨幅89%；艮北4.44万，涨幅111%，与平均涨幅相差不大。

8年之后，原先的价格梯度存在较大扭曲。

对比没有限价，完全市场化的二手房市场，4.44万限价的艮北，与二手房价格基本接近，但6.98万的钱江新城，与周边二手房豪宅实际10万+的价格，有明显的50%以上的差距。

最高价楼盘因为限价而失真，失去了标杆意义，从而导致价格失去了调节市场的信号灯作用，也使整个市场的价格处于混乱状态。

当杭州新房的天花板连续4年一直静止在6.98万之后，价格失序叠加新房摇号投机盛行，二手房挂牌量剧增，导致整个市场的价格中枢有下跌压力。今年前三季度新房成交均价为每平米33584元，结束了2014年以来连续8年上升的记录，比上年下跌3.56%。

好地研究院认为，

有鉴于杭州大部分区域新房与周边二手房的价差已经持平，目前已经处于市场化的状态，那么，要恢复市场化的核心关键在于目前新房价格远低于二手房的板块，这些板块亟需取消或者大幅抬升新房限价，这样，新的大幅上升的新房天花板，将对周边板块起到价格稳定器的重要作用，因为板块之间以钱江新城等市中心板块的最高价为标杆，别的板块内的项目，通过与市中心的距离与性价比，建立起新的价格序列，从而重塑整个楼市的价格体系。

上个月，广州大幅突破备案上限价；合肥、南京等城市已经全面取消限价。由此，市场也对杭州放松或者取消限价有了更多期待。

从这个意义上说，以取消限价为抓手的制度变革，抬高杭州楼市的价格天花板，可以起到稳定楼市的压舱石作用。