文/好地网 徐路加

今天（9.20）杭州第十批8宗地块成功出让，总出让金91.6亿元。

建杭置业摇中全部摇号地块（3宗，分别位于钱江新城二期、杭氧北、北干），加上此前批次的两宗地块，今年其在杭州市区的拿地额达到66.1亿元，位列第三，仅次于滨江和绿城。按照此前的开发模式，不排除引入滨江等房企合作。

招商底价竞得临平南融区块乔司宅地。此外，除华景川与苕溪城建联合拿下闲林地块外，其他3宗都由平台托底。

最近的利好政策频出，并没有使今天杭州土拍变热，反而热度有所下降——

从整体市场表现来看，延续极度分化行情，今天的土拍依然处于今年下半年以来土拍热度持续走弱的趋势中，并有进一步走弱趋势：

①房企参拍数量减少

尤其以最核心的杭氧北、北干、钱江新城二期地块摇号家数尽管在20家以上（含马甲），但相比上半年的60余家有显著下降；其他地块则多由平台托底，市场化房企谨慎参与；

②地价下降

典型板块乔司板块，东侧地块今年4月份达封顶摇号，本次由招商蛇口底价竞得，地价下降1400元/㎡；运河新城北翼地块，本次也较今年4月下降700元/㎡左右。

③平台托底比例高达一半

本次有一半地块由平台参与，整体的拿地额26.8亿元，占比达到29.2%，创了年内批次新高，集中供地以来仅低于去年的第三批（占比37.5%，主要由于之江未来社区地块）。

结合本次地块属性及市场化房企参与的角度来看，目前的热度回落至去年同期，延续今年下半年以来持续回落趋势。

土拍进一步走弱，其中因素在于杭州当前政策相对严苛，在一二线城市正在持续不断地出台优化政策的大背景下，杭州并没有独家跟进的措施，因此，部分房企基于后续政策不明朗而选择观望。

如果本周到下周，杭州未有较好的优化政策出台，本月27号将出让的以外围地块为主的土拍，仍然将承压。

在全国层面房地产政策持续优化松绑下，近期重点城市中武汉、西安、苏州等均放开限购；一线城市广州也出现备案价大幅突破，南京则在去年下半年就取消限价。

作为热点城市杭州，市场也有了更多期待，尤其是“四限”中的“限购”若优化调整，将有怎么影响，好地研究院分析——

限购松绑，可以分为限购小松绑和大松绑。

限购小松绑，主要是针对外地人的限制放松，但还是对总套数、购房条件有一定限制。比如今天一线城市广州的方式，杭州今年以来在非主城区的优化调整，也是这种模式。

限购大松绑，则是完全市场化。比如江苏省会南京、安徽省会合肥、浙江省内嘉兴，购房不需要提供证明，不限制购房套数。

针对不同的松绑，影响是完全不同的：

也就是进一步对主城区及萧山、余杭核心区域优化购房条件，参考目前模式是外地人1个月社保即可购房，本地人总套数仍限制在2套。

若仍维持当前限价体系下，好地研究院认为限购小松绑，将会带来以下变化：

①核心板块具备保值、投资价值，将进一步涌入外地客群，加大新房摇号难度，或能带动周边配套完善板块去化；

②外围板块或加大销售难度。即原来没有购房资格的外地客群，打算置业在松绑板块的，如崇贤、临平的，部分客群可能涌入到核心区，对外围板块的客群起到一定的分流作用；

③二手房方面，在总限购套数（本地户口的家庭限购两套）条件下，卖一买一，仍然承压。

这一模式，预计短期内对市场的影响有限，甚至会加大区域两极分化。

即南京模式，全面放开限购，不查验购房资格、不限制购房套数。

在杭州这样仍具备持续人口红利的城市，影响将更加深远：

①不限制套数下，不用卖旧买新，二手房抛压减轻，有利于稳定市场价格；

②激发增量的改善性需求。相对限购小松绑，全面放开对核心板块热度提升作用更强，对周边板块的辐射作用也更大，例如当前已流摇的艮北板块，或由于钱二热度进一步提升而快速回暖。

尤其是杭州的新房库存本就处于低位，能够通过较快时间形成“供小于求”的市场预期。

当然，由于限价制度的存在，外围板块的性价比相对核心区来说较低，限购松绑对外围的影响力有一个逐步释放的过程，市场不会一下子就火起来。

可以说，目前市场在等待更接地气的本地利好政策出台，在出台之前，房企的拿地策略将延续原先的分化趋势。