文/好地网 徐路加

明天（9.20），杭州将迎来今年第十批次的8宗涉宅地集中出让，总起价85.9亿元。

在上批次成交后，政策端引来了持续、重大的变化，包括：

8月25日，三部门联合发文明确“认房不认贷”政策；随后北上广深杭等一二线城市快速落实执行；

8月31日，《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》发布，明确最低首付比例（首套20%、二套30%）、二套最低加点（由原60bp降至20bp），并调整首套存量贷款利率，银行明确在9月25日自动调整，将大幅降低市场高热期首套贷款利率，有利于释放改善需求；

地方层面包括南京、合肥、苏州、嘉兴、无锡等长三角主要城市，除沪杭外，已基本取消限购。

尽管从新房市场端来看，短期尚未有明显的探底回升，但作为核心城市杭州，随着政策利好的持续释放，有向好发展的迹象。

本次作为政策落地后的首批土拍，可观测房企对后市预期。

有以下2个观测指标，可作为市场对近期政策利好的反应：

（1）热门地块的参与度。重点包括钱江新城二期、武林新城、萧山城区地块的房企参拍数量，尤其是否有新面孔的加入。

（2）相对分歧板块的竞争情况。典型如临平新城南融区块、闲林等，受市场波动影响较大，竞争情况能较好反映房企预期。

好地研究院基于地块区位、周边竞争情况及当前项目销售反馈，仍维持相对平稳预期的判断下，预计竞争呈现显著分化：

地块位置分布（来源：好地大数据）

1、杭政储出[2023]128号（四堡七堡单元JG1405-40地块）

地块位于钱江新城二期板块北翼，处于七堡文化心，结合古海塘、钱塘江等资源禀赋，将与周边项目形成具有文化底蕴的品质组团。

5.1万的新房限价与南侧天澜美境项目一致。相比去年，市场对板块的价值认同度有显著提升，尤其结合最新规划，钱江新城二期后续的宅地较少，具有一定稀缺性。

周边最近在售项目丽澜轩，3.96万售价，近期首开摇号中签率50%，略不及预期，不过该项目属于九堡，板块能级有一定差异性。

结合同板块项目来看，五堡区位更优，本次地块相比非预期摇号热门，但总体较快速去化压力不大，且具备较大的价差空间（1.9万元/m²）下，超47亿元的住宅货值，仍将有众多房企参与。

参考同限价的滨江天澜美境项目去年年中实际成交楼面价36202元/㎡，对应本次溢价在8.5%。

预计：在此前周边项目非热门摇号的背景下，房企出价会相对谨慎，仍有高溢价预期，但封顶有一定难度。

地块位置图（来源：好地大数据）

2、杭政储出[2023]130号（东新单元XC0607-R21-13地块）

地块为原杭氧北综合体地块拆分出让。紧邻地铁东新园站，与南侧嘉里中心仅德胜快速路相隔，后续仍有宅地预公告中，区域将成为继文晖单元后的又一品质组团。

4.7万元的新房限价，比南侧文辉单元嘉里馥源庭、锦尚和品府分别低了8000元和4700元，在区位差异性并不显著下，预计为摇号红盘项目。

本地地块封顶预期销售利润率在3-4%，此类具备快销预期项目，房企对利率要求较低。

预计：参考此前热门的竞争，本地块大概率封顶。

地块位置图（来源：好地大数据）

3、杭政储出[2023]133号（北干中单元XSCQ19C-16地块）

地块容积率1.2，可打造洋房或多层叠墅的低密产品。

40100元/m²的限价，尚未得到市场验证，相比此前萧山城区的高层限价（3.2万元）有显著提升。但是本次地块区位核心，商业、地铁周边环伺，尤其是具有优质的北干中小学的预期，较好满足改善需求，预计快速去化。

项目仅1.85万方的总体量、3.78亿元的起价，尤其是具备充足的价差空间（名义房地价差1.96万元/m²），预期封顶的利润率在7%左右。

预计：销售端市场接受度，高土地端资金需求小且有充足价差空间，有较大概率封顶。

地块位置图（来源：好地大数据）

1、杭政储出[2023]134号（运河新城单元GS1002-11地块）

地块为商住地，位于运河新城中部，南侧为今年6月大家&运河新城竞得地块，住宅部分新房限价均为33700元/m²。

住宅部分，结合周边如育才学校、邵逸夫分院、邻近地铁平安桥等优势下，压力较小。

项目难点主要在3万方的商业商务部分，处于大城之芯核心区位，与周边商办整体打造具有较高价值，但占比达40%，从测算角度，需要依托商业销售才能覆盖总体成本。而最小分割800方的要求，预计一般房企较为谨慎。

结合当前的商办市场形势，预计参与房企较少。若本土房企大家继续参与，可与南侧地块整体打造。

地块位置图（来源：好地大数据）

2、杭政储出[2023]132号（运河新城单元GS1001-05地块）

地块位于运河新城北翼，周边今年4月25日，分别由保利发展和滨江集团底价竞得两宗宅地。

滨江项目（映运轩）已开售，29500售价，有一定优惠虽摇号但去化率偏低；保利项目则尚未开售。

本次地块同等新房限价下，起始楼面价下调700元/m²左右，但前期两个项目对本地块有较强的竞争关系，将影响房企参与积极性。

基于此，在市场行情未有明显改善下，预计地块强竞争的概率不高。

地块位置图（来源：好地大数据）

3、杭政储出[2023]135号（乔司新城中心区F1-4地块）

地块位于临平新城南融区块，整拆整建打造前湾数智城。

在占据紧邻主城的核心区位和地铁配套的便捷交通下，周边已有杭高、华润的签约参与，后期的发展预期较高。

地块东侧包括绿城等品牌房企进驻，甚至封顶摇号。但短期销售端受整体市场行情较大，或影响房企出价坚决度。

而按照限价28940元/m²、起始楼面价12500元/m²，项目利率空间在10%以上，可通过品质提升和适当的让利来促进销售，合理地价下具有较高投资价值。

基于当前销售端的压力下，地块延续封顶的预期不高，但充足的价差空间下，仍将吸引品质房企参与，具备一定竞争预期。

地块位置图（来源：好地大数据）

4、杭政储出[2023]131号（未来科技城联荣片区15号地块）

闲林板块，紧邻未来科技城，具有较好的生态环境，可承接上游板块科技城的客群外溢。

从周边项目来看，相对低总价的高层具有更好的市场接受度。典型如绿城樾鸣春晓园(售罄)，2.3万左右的价格，持续以较低的摇号中签率快速去化；而洋房、叠墅类相对总价较高的产品，客群的接受度偏低，流速相对较慢。

本次地块1.5容积率、27120元/m²的新房限价下，以洋房产品为主，周边尚有多个同类产品在售背景下，后续有一定去化压力。

预计房企在销售端谨慎预期下，地块竞争偏弱。

地块位置图（来源：好地大数据）

5、杭政储出[2023]129号（HZLK-02-02-10、11、12地块）

地块位于临空示范区核心区域，紧邻地铁1号线南阳站，距离在建杭州大会展中心也仅1站地铁。

目前板块内仅聆空云境城在售，20500元/m²价格与本地块限价一致，8月首开签约去化4成左右。

从杭州今年类似限价2万元左右非核心板块土地出让情况来看，受整体市场环境下行有较大影响，整体竞争较弱。

在房企投资总体仍趋于收缩的背景下，预计竞争偏弱。

地块位置图（来源：好地大数据）