文/好地网 徐路加

今天杭州第九批次7宗地块集中出让，总出让金117.8亿元。2宗封顶、2宗中高溢价、1宗低溢价、2宗底价，平均溢价率6.3%。

拿地房企都是老面孔，绿城、保利发展、万科、伟星、中天这5家得主，今年在杭都至少拿了两个项目（含合作开发）。

万科继上月竞得金沙湖地块后，以27.5亿元摇号竞得申花商住地（20家摇号），这也是其继合作开发项目古翠隐秀项目后，首次在申花板块公开市场拿地；

中天7.6亿元摇号竞得萧山老城区宅地（25家摇号），其上一次在板块拿地为2019年的中天·云望项目。

绿城斥资25.1亿元、溢价9.14%竞得杭州西站云门西南侧宅地，实现云城板块首入。

保利发展溢价0.41%，以23.3亿元竞得云门东侧地块，同样为首次在云城板块拿地。

伟星实现滨江浦沿板块快速补仓，以15.8亿元、溢价7.49%竞得今年2月地块（咏滨名邸）东侧地块。今年伟星在杭已斥资56.5亿元拿下的3宗宅地，一举成为拿地额最高的外来房企。（此金额今年可在杭州拿地榜单上排4名）。

浙江兴元与萧山安居联合体竞得萧山南站新城片区新塘北单元两宗紧邻宅地，成交价18.55亿元。

从整体市场表现来看，包括浦沿地块未封顶、云城地块低溢价，均低于预期。下半年以来土拍热度持续走弱，有几个新情况值得关注：

从参拍企业来看，本次主要以保利、中海、华润、建发、华发等央国企和绿城、万科为代表的混合制企业为主，民企参与度有所减弱。尤其是此前参与摇号博弈的外来房企如金新城、维科等本次均未参与，本土民企也仅少量参与。

拿地端，民企的市场占比也从第四批（5月23日）高点后持续回落，本次拿地额占比仅27.7%，创年内新低。这对于杭州这样以民营企业占主导的背景有明显偏离。

（在拿地表现来看，杭州的民营企业拿地占比基本能够体现市场热度：市场热度高，民企拿地积极，占比高；市场热度下降，主要由全国化的国资及混合制拿地，民企占比下降）

典型表现在新房仍需摇号的较热门板块。

如本次滨江浦沿板块，去年6月以来开始集中推地，此前4宗均达封顶且至少16家摇号；本次虽有近10家房企报名，但最终溢价7.49%由伟星补仓。从实际地价来看，较今年4月同板块、同限价地块下降750元/㎡左右，预期销售利润率从5.5%提升至7%左右。

再如云城板块，本次保利发展竞得的H-01地块，仅溢价0.43%，地价较去年6月滨江中豪枫秀云庭项目地块下降800元/㎡（铁路的影响因素也有较大原因），预期销售利润率有望达9%。

聚焦核心、热度分化是下行趋势中的显著特征。

非核心板块，一方面通过差异化的低密供应，同时通过降地价、设置较大的利润空间，以此提升投资性价比。

但从市场表现来看，如今天的新塘北单元，具有合理的限价和1.5万的房地价差，市场关注度仍较低，说明品牌房企对此信心不足。

以上迹象表明，杭州的土拍市场，在上半年持续回暖后，下半年开始随着新房市场下行同步走弱。

缘何土拍热度持续走弱？

如本网此前分析，原因是多方面的：

市场端：二季度以来持续走弱，尤其是一季度摇号拼抢的地块，进入到下半年验证期，部分项目出现流摇，去化不快，这些情况大大影响房企投资信心。

土地端：由于市场下行，可供地区域大幅缩小，部分板块持续供地，存量快速提升、客源消耗。典型以今天供地的浦沿板块为例，近一年半时间的土地供应5宗，可售住宅面积已经达到38万方，目前待售库存30万方，按照今年的销售速度，去化周期约29个月。

同时预公告制度下，供地信息和节奏更加透明化，第二批预公告中剩余仍有多宗好地待9月前推出，部分房企或等待更好出手机会。

房企端：即使热度下降，能够较快销售的项目预期利润率也仅7%左右，红盘项目甚至低至1%，相比而言上海普遍在8-10%，不乏杭派房企转向上海投资；同时从往期投资窗口观察来看，下半年往往拿地意愿偏弱。

政策端：包括存量房贷利率下调、“四限”优化等，政策暖风频吹，但已经落地却对行情产生较大影响的措施并不多。可能加大了房企投资中的观望情绪。