文/好地网 徐路加
今天，杭州第八批4宗地块集中出让，总出让金65.0亿元，平均溢价率仅4%，2宗摇号，2宗底价，继续分化行情。
拿地房企，以区域深耕补仓为主。其中：
方远18.2亿元摇号竞得了滨江区省属单元地块，实现在今年3月首入杭州后同一区域快速补仓。按常规测算，只有1万的房地价差空间，项目甚至有亏损风险，需要超配车位等方式来实现少许利润。从具备红盘属性的地块竞争看来，对好地块的低利润率，房企的忍受度还是较高的。
招商以5.7亿元，同样通过摇号实现在湘湖新城补仓，此前与浙江交控合作的湖翠晓印轩项目已经尾盘。
绿城斥资39.4亿元，底价摘牌了市北宅地，相邻的咏桂里、沁桂轩项目均已售罄，若实现此前的热销，利润空间可能在10%以上。相比今年此前同板块、同限价地块，地价降幅2200元/㎡。考虑到地块具有一定的不利因素，参与房企大幅减少、地价显著降低，房企愈趋谨慎了。
永欣房产，刚今年5月在富阳注册成立，6.4亿元底价竞得富阳区地块，相比去年地价降了6000万。
总体来看，在上批次初显迹象后，热度继续下降，甚至是创下年内新低的。
1）参与房企的数量创了新低。据初步摸排，本次4宗地块总的参拍房企只有15家，最多的滨江地块只有10家。尤其是摇号房企数量，相比今年平均在30家左右，本次分别只有4家、2家，没有马甲出现。典型如湘湖新城，相比西侧条件基本一致地块，从4月份的30家摇号降到只有2家。
典型如华润、越秀、中天、兴耀等此前参与度较高的房企，均未参拍。
2）优质地块地价下行。典型如市北地块，尽管有一定的区位因素，若在一季度热摇，相较今年一批次同板块南昌市政地块实际地价下降了2200元/㎡，降幅达6.9%。
土拍热度下行，如本网上批次点评，主要因素依然存在，包括：
①新房去化速度预期下行，房企趋于谨慎。二季度以来成交量出现下滑，7月创了近一年新低。
②起价提高、房地价差空间缩小，导致房企积极性下降。典型的表现在具备红盘特质的滨江地块，封顶拿地基本已经在盈亏线边缘，是参与度下降的最主要因素。
在此背景下，房企要么不参与，要么转向更具盈利空间的上海。包括大家、钱江、中天、建杭等杭派房企，本次未参与，但参与了上海同日的第二批土拍。
进一步转冷趋势下，好地研究院认为亟需定价调整及利好政策落地。
地价端，核心地块需要保留合理的利润空间，为避免几十家房企（马甲）摇号，参考上海限制股转也是较好的方式；
政策端，也需要在限房价等方面进一步优化，尤其是对于最高单价的限制。今年以来，包括瓶窑、星桥等区域，双限下的“高低配”已经成为房企保障项目去化、满足改善性住房需求的重要方案。
高层会议后，北上广深四个一线城市已表态将结合房地产市场实际情况，抓紧贯彻落实，大力支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳发展。
杭州在土地和新房均有明显下行趋势下，业内也对后续政策有了更大的期待。
