文/好地网 徐路加

今天（7.18）杭州集中出让第七批共6宗地块，成交总价73.7亿元。最终3宗封顶、2宗低溢价、1宗底价。

浙江子坤摇号竞得余杭良渚宅地（51家摇号），地块为本次相对热售确定性最强地块，预期销售利润率在6%左右，拿地企业参考宁波，或引入绿城操盘。

东莞景天摇中浦乐宅地（35家摇号），相比2021年首批集中供地时地价至少下降3000元/㎡，限价则上涨3000元/㎡，预期利润率在7%左右，拿地企业与万科有较好合作，不排除后期引入万科操盘。

保亿摇中乔司地块（2家摇号），据其上次在杭州拿地已相隔一年。地块与此前滨江地块地价一致，若销售达预期，利润空间或接近10%。

万科2.39%溢价摘牌金沙湖宅地，预期销售利润率6%左右，距上次在下沙拿地已相隔两年。尽管低溢价，若测算实际地价，略超今年3月坤和摇号竞得宅地。

赞成3.18%溢价竞得丁桥2.0容积率地块，近5年在杭每年保持1宗左右，此前主要集中在萧山、余杭、临平区。若测算实际房地价差，较今年2月份也有收窄380元/㎡。

此外，杭地发展底价拿丁桥1.1低密地。

为何趋冷？好地研究院认为，有三个因素：

即使是3宗封顶摇号地块，所在的浦乐、乔司尚未得到市场验证，良渚新城最新项目，即使是建发操盘，中签率也在50%以上。

相比世纪城等热门区域供地时，房企的参与度和对低利润忍受力，有较大差距。

杭州市区二季度的月度成交量持续萎缩，6月降到了3月份高点的6成，其他还包括二手房堰塞湖对市场信心的影响。

反馈到土地端，如丁桥低密地块（容积率1.1，新房含装修限价47600元/㎡），本网与相关房企沟通后获悉，房企对项目未来叠墅产品实现上限价销售信心较低，因为此价格已经与周边项目2021年的售价相近，而经过这2年的市场巨变，丁桥板块4.76万的价格，要去化并且较快去化，难度颇大，缺乏信心。

乔司板块持续供地下，本次地块指标基本与5月份相邻地块一致，虽然仍达到封顶，但参与摇号的房企数量从6家降到2家。

这直接体现在了2宗低溢价地块中：

如赞成竞得的丁桥2.0容积率地块，尽管溢价只有3.18%，但实际房地价差较今年2月同板块地块收窄了383元/㎡，利润空间也只有5%左右；

万科竞得的金沙湖地块，从3月份周边地块25家摇号，此次仅两三家房企参与，尽管溢价只有2.39%，但实际地价提升了240元/㎡。

也就是说，在不具红盘预期的情况下，起价利润空间还不到8%，很多房企只能放弃参与，要么少数继续压缩利润。

而在杭州市场活跃的房企，面对利润空间持续收缩、优质地块摇号难度加大，外围又不敢拿的背景下，还出现了明显的“外溢”。分成两个方向：

①外拓三四线：以建发为代表的，有产品力优势，开拓到三四线，如台州、丽水、桐乡等，拿最核心区位的优质地；

②进军上海：以大家、钱江为代表的，组团到上海获取更大利润地块，相比杭州5万房价区域往往只有1万-1.5万的房地价差，上海2-3万是常态。

基于以上因素，结合市场下行、房企投资更趋谨慎，好地研究院认为，今年3季度拟出让的第二批预公告地块，相比上半年面临较大压力。

一方面，亟需包括存量贷款利率下调等实质性利好措施落地；

另一方面，供地端也需在地价、限价上有所调整。

杭州第二批预公告地块分布图（剩余41宗）

附：地块成交战报