文/好地研究院 楼陈名

明天（7月19日），宁波今年第四批次北仑区小港板块的宅地将出让，总出让面积1.64万方，总起价3.97亿元，是集中供地以来首次出现单宗地块出让。

而同样原定于明天出让的江北庄桥JB15-06-14a地块，则因故终止出让。

那么，北仑区小港宅地土拍热度如何？有封顶的可能吗？

地块指标

地块总建筑面积为3.61万㎡，起始总价3.97亿元，起始楼面价为11000元/㎡，新房毛坯限价21300元/㎡。

本地块毛坯限价较北侧紧邻奥克斯·悦云庭项目（毛坯限价19500元/㎡）和江与城项目（毛坯限价20100元/㎡）有所上调，分别上涨1800元/㎡和1200元/㎡，涨幅分别为9.2%和6.0%。

其中，江与城项目于今年3月首开，以中小面积段刚需客户为主，摇号中签率为48%，5月加推中签率为49%。随着二季度市场热度再次下行，6月加推批次意向登记人数明显减少，且无需摇号。

目前，板块内仅2个项目在售，总库存约23万方左右，库存规模相对较大。

若装标按毛坯限价的15%计算，地块起始地价下预期销售利润率为9.0%，封顶后利润率为3.5%。

好地研究院认为，本地块产品定位以刚需为主，周边在售项目近期销售速度减缓，总库存规模大，市场预期有所下滑，且起始地价下利润率一般，预计本地块将以低溢价率成交。若房企看好后续板块市场，可能将以中等溢价出让，封顶可能性相对较低。

地块位置图（来源：好地大数据）