文/好地网 徐路加

明天（7.18）杭州将出让下半年首批涉宅地，将出让6宗地块，总起价68.7亿元。

在今年上半年的7次供地中，杭州一直保持高热，66宗地块平均溢价率9.3%，达41宗地块封顶摇号，占比62%，远超去年同期水平（平均溢价率5.9%、封顶率34.3%）。

究其原因，好地研究院认为或有以下几个因素：

1）新房成交量反弹，同比增长七成，尤其是一季度达到翻倍，房企对销售信心有所反弹。

2）供地契合投资需求，核心区总体保持5%-7%的预期利润率，外围通过低容供地相对契合当前改善需求。

3）房企在一年半市场深度调整期间放缓拿地后，普遍面临补仓需求，尤其是上半年地块有年内回款的优势。

但以上推高热度因素，在下半年逐步失去支撑，典型如6月份一二手成交量大幅缩量、核心区域的起价不断抬升，叠加亚运后续项目建设的不确定性等。

在6月底批次出让中，好地研究院已提出市场或面临变盘节点（6.30杭州土拍前瞻：土拍市场拐点会否出现？）。

针对明天出让的7宗地块，好地研究院结合利润空间、销售预期等因素，仍保持相对谨慎预判，预计：

1、浦乐、良渚、乔司3宗地块，相对利润空间较大，在此前周边土拍保持高热情况下，市场有一定惯性，仍有高溢价或封顶预期；

2、其余3宗地块或以中低溢价成交。丁桥板块的2.0容积率地块，主要为利润空间较小，1.1低容地块上限价格销售难度较大；金沙湖板块地块起价较高，板块限价红利并不显著。

一、浦乐、良渚、乔司3宗地块仍有高溢价或封顶预期

①杭政储出[2023]97号（浦乐单元R21-23地块）

地块位于浦乐单元，相比周边滨耀学府等项目，新房限价提升了1000元/㎡。从2021年下半年市场下行以来，其他包括滨玺云著邸项目，总体是高中签率摇号，但能较快速去化。

当然，近期在周边更具区位优势的浦沿单元连续供地、售价接近的情况下，本区域销售会有较大的压力。不过考虑到周边有硅谷中小学的优质配套、起始16500元/㎡左右的房地价差、板块内周边库存出清下，仍有较高的竞争预期。

浦乐单元R21-23地块区位图

浦乐单元R21-23地块航拍图

②杭政储出[2023]96号（古墩路北良祥路东地块）

地块位于良渚新城板块，新房限价29100元/㎡，销售预期上可参考周边建发云熙项目（均价30410元/㎡，6月首开摇号中签率55%）。

预计项目上市时，板块内无同类高层产品，地块封顶时有5%以上的预期销售利润率，有较强封顶预期。

古墩路北良祥路东地块区位图

古墩路北良祥路东地块航拍图

③杭政储出[2023]98号（乔司新城中心区C1-5地块）

地块位于临平区最具区位优势的南融主城区域，且邻近地铁9号线乔司站。周边今年5月23日滨江集团摇号竞得南侧地块，吸引6家房企摇号。

本次地块上限地价、新房限价、户型要求均一致，有望延续高热行情。

乔司新城中心区C1-5地块区位图

乔司新城中心区C1-5地块航拍图

二、其余3宗地块或以中低溢价成交

剩余地块均具有极佳的区位条件，竞争预期较低的主要因素是利润空间小。

④杭政储出[2023]95号（丁桥单元JG0404-08地块）

⑤杭政储出[2023]99号（丁桥单元JG0404-12、JG0404-09地块）

丁桥两宗地块紧邻东侧桃花湖公园，周边也有龙湖天街、地铁、中小学配套。从周边桃境满元里项目销售形势也不错（洋房34370元/㎡均价，6月摇号中签率53%）。

杭政储出[2023]99号（丁桥单元JG0404-12、JG0404-09地块），2.0容积率，新房限价32900元/㎡，折算可售住宅实际起价达20392元/㎡，12500元/㎡的房地价差，已经与桃境满元里项目成交价接近（溢价9.5%，房地价差12355元/㎡），预计中低溢价。

杭政储出[2023]95号（丁桥单元JG0404-08地块），1.1容积率，新房限价达47600元/㎡。若实现上限价格销售，起始价利润空间在12.6%，封顶也可在6%以上。

不过，1.1容积率，但要求4层建筑（单套不超过2层）预计以叠墅产品为主，高出高层1.5万的单价，尽管是板块内极度稀缺的产品，上限价格的市场接受度还是存在分歧，尤其是目前行情下，强竞争预期不高。

丁桥单元两宗地块区位图

丁桥单元两宗地块航拍图

⑥杭政储出[2023]101号（下沙中心区单元JS0402-56、67地块）

地块占据钱塘金沙湖最核心区位，具有一线金沙湖湖景。

周边最近出让地块为坤和摇号的即将首开坤和绿城·紫棠园项目（达25家房企摇号）。

不过对比地价来看，本次101号宅地折算可售住宅实际起始楼面价达24386元/㎡，已经接近坤和项目（实际拿地楼面价24700元/㎡），起价预期销售利润率也仅7%左右。

考虑到板块限价红利并不显著，受市场行情有一定影响，预计房企以微薄利润的竞争预期不强，或以中低溢价成交。

金沙湖地块区位图

下沙中心区单元JS0402-56、67地块航怕图