文/好地网 徐路加
今天（6.30）杭州举行上半年最后一场土拍，12宗地块总出让金127.8亿元，平均溢价率6.9%，一半封顶、一半底价，将分化行情演绎到极致。
至此，杭州上半年土拍市场落下帷幕，首先来回顾这半年来土地出让金情况：
据好地大数据，杭州市区上半年共出让涉宅地66宗，总成交金额953.4亿元，连续第二年下降，是2018年以来的新低。同比去年减少427.7亿元，减幅31%；占去年全年（1910.6亿元）的49.9%。
从整体市场来看，今天土拍有以下看点：
1）投资极度聚焦。
极端行情即是房企对于市场不确定性的保守打法，宁愿在钱江世纪城、城东新城等核心板块拼抢1到2个点利润的地；也不愿在外围囤房地价差可达2.5万宅地，或是带商业商务相对重资产地块。
典型地块来看，如瓶窑相比4月份地块属性差异性并不显著，但竞争从封顶摇号到目前可底价摘牌，楼面价下降1100元/㎡。
2）对于小体量的低密项目仍然有较高预期。
表现在富阳富春板块和临平星桥区块，3宗地块均达封顶摇号。对于此前以高层项目供应为主的区域，通过差异化供地，预留充足的价差空间（预期销售利润率超过10%），房企对后市仍有较高预期。
3）央国企的拿地机会持续收窄。
拿地房企来看，今天继续是民营企业的主场。包括滨江集团竞得城东城东新城地块、大兆丰实业&浙江国丰（萧山本土民企）竞得世纪城宅地，中腾置业摇中运河新城、兴耀摇中星桥宅地，金帝底价摘牌银湖商住地等。
一方面，现阶段央国企较难外溢到外围板块，而核心的快销项目，今年以来呈现的是中签率持续下行趋势，上半年平均中签率仅3%。
另一方面，核心板块的利润率还在收窄。以今天主城和萧山的3宗封顶地块为例，最高的仅5.6%左右，除非是深耕杭州的央国企，外来想参拍进驻很难。
6.30杭州土拍房企拿地分布
而如昨天本网前瞻文章6.30杭州土拍前瞻：土拍市场拐点会否出现？当前市场面临着销售端持续回落、二手房堰塞湖效应明显、年内回款窗口期逐步关闭、缺乏全国性刺激政策统领等因素。若购房端信心持续回落，下半年土地市场面临较大下行压力。
此外，即使房企当前相对关注的外围低密地块，也将面临市场验证期。
好地研究院统计，2022年以来，杭州市区供应1.5容积率地块达47宗，占比24.1%。低密是当前外围板块供地的重要方向。
从已售低密项目来看，市场仍然呈现明显分化。如龙坞、湘湖新城、未来科技城等具备独特环境优势、区位优势项目市场，反馈较好；但其他较多区域市场反馈一般，流速低于市场预期。
截止目前，2022年拿地以来达30个低密项目尚未销售，将在下半年逐步开售，面临较大市场考验，一旦不达预期，将显著影响后续外围供地。
土地与新房市场背离、区域间两级分化的行情，亟需破局！好地研究院简单梳理两点：
①在政策层面——取消新房最高单价限制
杭州可用的工具有很多，其中仍维持双限原则下，取消新房最高单价限制，或是对供地部门、房企、购房者三方共赢的方案，尤其是在没有限价红利的区域。
对政府而言，不损失地价，也不影响整体均价；对房企而言，可发挥不同企业特长，也可结合行情，通过一定的差异化产品设置，降低整盘销售难度；对购房者而言，可在更广泛的区域购买到限房价以前这样丰富业态的产品，甚至是更低价格的高层产品。
②在供地层面——关注新房3万元左右限价端的供需机会
当前，杭州核心板块的产品普遍呈现的特征是户型越做越大，今年上半年供应的住宅中，140方以上户型的供应面积达到203.3万方，已经接近2018年全年水平，占了总供应面积的40.5%，创了历史新高。
应该关注到当前核心板块普遍大户型产品设置后，相对中小户型（120-140方）的产品较少，存在明显的刚改客群需求缺口，逐步出现的3万元左右限价段的供地、拿地机会。
典型如萧山老城区、南部新城、钱塘高教园区、临平老城区等板块，尽管没有明显的限价红利，但具备较成熟的城市和配套，可以相对低总价激发自住性改善需求。
附：6.30杭州土拍结果和战报
今天，杭州上半年最后一次土拍，出让12宗涉宅地，最终6宗封顶摇号，6宗底价成交。
12宗地块总出让面积721亩，总建筑面积90.7万方，总成交金额127.8亿元，平均溢价率6.9%。
共140家竞买人参与6宗封顶地块线下摇号，平均每宗23家。其中，钱江世纪城77号地块参与家数49家最多，最终大兆丰实业&浙江国丰联合体中签。
运河新城单元76号吸引了42家竞买人摇号，由中腾置业竞得；城东新城79号地块是此次总价最高地块，由滨江集团竞得；此外，兴耀、富阳山水置业和杭州稳畅分别竞得临平新城星桥和富阳区富春低密宅地。
剩余6宗底价成交地块分别为：华元竞得余杭瓶窑镇78号地块，大家联合运河集团竞得运河新城单元82号商住地，金帝和萧山城建联合体竞得新塘北单元83号地块，金帝独资竞得富阳银湖85号商住地，临安区2宗低密宅地分别由杭州荣上和浙江鑫科竞得。
6.30杭州土拍成交结果
