文/好地网 徐路加

延续前5月热度，今天（6.9）5宗地块4宗封顶，继续高热。

绿城1.4%中签率摇中钱江新城二期地块；宇城集团继上批次闲林宅地后2.1%中签率竞得四七堡单元-14地块；滨江集团3.3%概率摇中北部新城地块；临平北宅地由建杭置业竞得，也达17家摇号。

今天的土拍，较此前可以说是热度继续走高的：

①摇中难度创新高：40亿起价的钱江新城二期地块，吸引70家房企报名，创了摇号以来新高，单宗地块仅保证金就冻资600亿；平均每宗地块摇号数量达39家，也是新高；

②相对外围板块热度跳涨：临平北板块从今年前期的底价拿地到今天17家封顶摇号，市场热度显著提升；从地价来看实际较3月底上涨7%，主要是新房限价提升因素，但地价上行之下，房地价差空间已经与此前一致，甚至若非上限溢价限制，利润空间还将收窄。

③典型房企来看有外溢迹象：典型如维科从仅核心地块摇号参与到外围。

土地端的火热，另一端是房端的下行：新房成交量在3月份冲顶后持续回落，5月成交6千，环比下降32%，远低于近一年均值（8千套/月），创新低；二手房端更是挂牌量保持高位，抛压严重。

5宗地块拿地房企和位置分布

缘何房、地两端出现严重背离？好地研究院认为有如下因素——

一、哪些因素致热度持续走高？

①供地优质，契合市场需求

今年以来供地呈现的特征就是在外围差异化供应低密地块，且具备较好的通勤条件，契合了限房价以来一致压抑的改善类需求，也与此前的存量项目存在差异化。

典型如今天的临平北宅地，容积率1.8下，可推出洋房产品，与此前以高层为主有一定差异性。

并且，相比此前项目，当前对品质要求更高（如架空层要求、外立面要求、延保要求等），相对于存量项目品质有一定提升，也更具市场接受度。

②利润空间保障，项目安全度相对较高

据好地研究院测算，即使摇号潮下，今天封顶地块的预期销售利润率在2.6-8.7%（平均为6.3%），在普遍具备限价红利的背景下，整体风险较小。

典型如今天参拍数量最多的钱江新城二期地块，单个项目预期贡献70亿的销售额、6亿左右的利润，自然吸引房企积极博弈。

③强烈的补仓需求

一类是久未拿地的，在中签率持续走低的背景下，需要保持持续的参与度，以稳定团队和一定的市场规模；

另一类是即使持续拿地，仍需要快速补仓。典型如今天的绿城、滨江、建杭的。因为杭州市场下行后出让地块，大多具备较快销售预期，房企仍是快周转的操作逻辑。

以2022年出让的129宗地块为例，70%的项目已经开盘（未开盘的主要为外围板块）、近一半已经售罄，开盘项目平均拿地到开盘时间是6个月，最快的仅79天。

今年2月份起出让的地块中，典型如绿城汀岸辰风里、翠宸里、兴耀观麓里、湖映里、枫映华庭等项目节奏更快，均在三个月内，最快的枫映华庭（未来科技城）更是2个月一把清盘。

此外，少量多批次的供地模式、拿地后股权转让的不限制、上半年拿地具备年内回款的优势等，均有助于行情走高。

二、下半年是否具有延续性？

目前的行情，是一个相对割裂的格局：

核心板块的热度持续高涨，并且有一定的外溢；但偏远乡镇和库存高企去化缓慢区域的出地压力极大，难以实现普涨行情。

从第二批预公告地块来看，若仍维持当前的定价逻辑，预计有六成地块具备较强竞争预期。

杭州第二批52宗预公告地块分布图（来源：好地大数据）

但市场也将面临的不确定性，仅考虑房地产市场部分，典型包括：

①土拍政策的调整：典型是持续几十家房企摇号下，一旦限制参拍企业拿地后合作，摇号中签率或有显著提高，这将首先影响一些二级板块的竞拍热度（目前受到核心板块低中签率而房企被迫外溢影响）。

②亚运节点的市场预期变化：房企投资端、普通消费端，均有一定声音认为亚运会后的市场将面临较大挑战，后期的观望情绪加重。前期的政策利好（限购优化）效果目前呈现逐步走弱趋势。

③供地的同质化：主要体现在外围板块，前期的低密改善项目，逐步到了市场验证期，若销售不达预期或供地量偏高，将面临较大压力。

附：杭州五批次5宗地块成交情况

今天，杭州2023年第五批5宗涉宅地集中出让，总出让面积285.8亩，总建筑面积39.2万方，总出让金额104.4亿元，平均溢价率11.2%。

4宗地块封顶摇号（封顶率80%），共有155家竞买人参与摇号，平均每宗39家。

其中，四堡七堡单元26号地块吸引了70家竞买人参与摇号，创摇号以来历史新高，最终绿城成功摇中，中签率仅1.4%。

另一宗四堡七堡单元14号地块由宇诚集团摇中，摇号房企48家；此外，滨江集团中签余杭区北部新城宅地（30家），建杭置业中签临平区临平北宅地（17家）。

未封顶的临安区青山湖低密宅地由中天竞得。

6.9杭州五批次地块成交结果