文/好地网 徐路加

明天，杭州将出让5宗涉宅地，总起价93.8亿元。

前五月的土拍中，市场持续保持较高热度，达9.5%平均溢价率，超6成的封顶率、摇号地块平均不到5%的中签率。

时间上跟上批次出让仅相隔2周，且本次地块较为优质，热度大概率将延续。

预计：

3宗地块强封顶预期：上城区四七堡单元宅地（2宗）、余杭北部新城宅地；

1宗地块高溢价预期，不排除封顶：临平区临平北地块，本次体量小、或受周边项目销售提振而竞争激烈。

1宗地块竞争偏弱：临安区青山湖低密地，受销售预期及同期挂牌中同类地块具备更大房地价差空间影响，或低溢价。

5宗待出让地块位置分布（来源：好地大数据）

1、四堡七堡单元JG1402-26地块，强封顶预期

地块周边情况（来源：好地大数据）

市场封顶预期高度一致：

①周边项目持续热销，核心板块投资安全度高；

②70亿左右货值，仍有望在年内清盘，不论是对规模需求还是房企品牌树立，均有极大吸引力；

②8%左右的预期销售利润率，在限价红利板块目前的定价逻辑下，已经稀缺。

影响参拍房企数量的是地价，要47亿。

2、四堡七堡单元JG1406-R21-14地块，强封顶预期

地块周边情况（来源：好地大数据）

地块虽与-26地块同处四七堡单元，但一路之隔已不处于钱二板块，因此3.96万的限价，至少与钱江新城二期有1万的限价差。地块主打的是性价比，强封顶预期在于：

①3.96万限价，参考的是一河之隔的钱塘云庄，去年3月高层同样价格，现房销售中签率不到20%，二手房现在挂牌价4.5-5万。

②20亿左右地价较为适中、封顶也有5%以上的利润空间。

预计参拍房企与本次钱江新城二期的-26地块有较高相似度。

3、良渚新城金昌路南祥园东路西地块，封顶预期

地块周边情况（来源：好地大数据）

参考之前地价和竞拍情况，预计封顶：

①与同板块今年2月中豪摇中地块（项目案名：翠宸里）相比，封顶时实际地价略降（下降约200元/㎡），参考2月份有14家摇号，属性接近下，仍将争抢；

②参考翠宸里目前仍需要摇号，且板块内目前仅两个项目在售，市场风险较此前集中开盘时已降低。

不过地块至封顶价时仅2.5%的预期销售利润率，预计摇号房企较四七堡单元两宗少。

4、开发区顺风路绿洲路东南地块，高溢价预期

地块周边情况（来源：好地大数据）

板块内今年出让的3宗地块都是底价，不过在本宗地块上可能趋势扭转：

①周边兴耀观麓里，两次开盘都摇号，相比于今年2月初底价摘牌，显然是超市场预期的；

②本次地块1.8容积率下，新房限价23580元/㎡，比高层涨了980元/㎡，但起始楼面价却比3月底绿城、滨江地块还低了500元/㎡（实际考虑到体量等因素基本持平），应该说预期利润空间进一步放大了，也可以在产品上增加投入提升流速；

③3.5亿左右地价、3万方体量，风险小。

从成本上考虑，预计在区域内深耕房企可能会积极出手。

5、青山湖科技城省科创基地单元E03-10A地块，竞争或偏弱

地块周边情况（来源：好地大数据）

地块处于青山板块，周边配套齐全，具备较高宜居性，不过地块的市场热度将以下几个方面影响：

①从周边在售项目看，短期低密产品流速存在一定压力，包括还受到其他区域限购松绑和低密地加大供应影响；

②临安同期挂牌的两宗地块，具备了更大的房地价差空间，房企有更多选择。

考虑到地块总体量较小，地价也较此前有显著下降，或以熟悉临安市场的深耕房企参与为主。