核心提要：

一、海曙核心三市地块将封顶摇号

二、江北庄桥地块将以中高溢价率成

三、镇海骆驼地块将以底价或低溢价率成交

文/好地研究院 楼陈名

明天（5月29日），宁波今年第二批次3宗涉宅地块将出让，总出让面积14.28万方，总起价39.87亿元。

4月以来，宁波新房和二手房成交规模有所回落，大部分项目访客量减少较为明显。

本批次3宗宅地优劣势较为明显，好地研究院预计明天土拍结果将继续分化：

（1）海曙核心三市地块具有较强封顶预期。本地块区位核心，且周边市场断供多年，市场预期较好。据了解，本地块的房企参拍数量超10家，预计封顶摇号可能性较大。

（2）江北庄桥地块具有中高溢价预期。本地块封顶地价下利润空间仍超10%，共吸引了5家房企报名，预计中高溢价率成交；若房企竞争激烈，不排除封顶可能。

（3）镇海骆驼地块预计底价或低溢价成交。本地块区位较偏，周边环境一般，且地块体量巨大，房企关注度相对较低，预计大概率以底价或低溢价率成交。

出让住宅地块指标表格

地块位置分布（来源：好地大数据）

一、海曙核心三市地块预计封顶

海曙核心——海曙区HS16-02-32a地块

地块总建筑面积8.9万㎡，起始总价15.44亿元，起始楼面价为17395元/㎡，新房毛坯限价34300元/㎡。

本地块位于海曙核心区域，北侧距离宁波火车站南广场不到1公里，南侧临近南塘老街，东侧距离天一广场约2.4公里，周边生活配套较为齐全。

同时，海曙核心板块内已断供多年，有一定市场需求。

若装标按毛坯限价的15%计算，地块起始地价下预期销售利润率为13.1%，封顶后利润率为7.4%。

好地研究院认为，本地块周边配套齐全，且板块内断供多年，存在一定的本地需求，预计本地块将封顶摇号。

地块位置图（来源：好地大数据）

二、江北庄桥地块将以中高溢价率成交

庄桥——江北区JB12-02-02地块

地块总建筑面积6.9万㎡，容积率2.3，起始总价8.05亿元，起始楼面价为11679元/㎡，新房毛坯限价27900元/㎡。

本地块北侧紧邻庄桥天鑫未来社区项目，该项目于2022年09月出让，成交楼面价5947元/㎡，毛坯限价27900元/㎡，由江北城投底价竞得。

若装标按毛坯限价的15%计算，地块起始地价下预期销售利润率为18%，封顶后利润率为13.5%。

好地研究院认为，本地块封顶地价下仍有较大利润空间，预计将以中高溢价成交；若房企竞争激烈，不排除封顶可能。

地块位置图（来源：好地大数据）

三、镇海骆驼地块将以底价或低溢价率成交

骆驼——镇海区XCL03-01-02地块

地块总建筑面积18.2万㎡，容积率2.4，起始总价16.4亿元，起始楼面价为9000元/㎡，新房毛坯限价22600元/㎡。

地块南侧1.3公里的慧澜学府（2021年11月出让，成交楼面价12000元/㎡，毛坯限价24500元/㎡），项目于2022年12月开盘362套，目前网签232套，去化率64%。

本地块区位不及慧澜学府项目，周边以工厂为主，生活配套相对较差。

若装标按毛坯限价的15%计算，地块起始地价下预期销售利润率为10%，封顶后利润率为5.2%。

好地研究院认为，本地块区位较偏，周边环境和配套相对较差，后期市场销售压力较大，预计将以底价成交。

地块位置图（来源：好地大数据）