核心提要：
一、土拍缘何持续高热？
二、民企唱主角的三个因素
文/好地网 徐路加
今天杭州9宗涉宅地集中出让，成交总价138.1亿元。市场继续维持高热：
平均溢价率达到9.4%，与前几批次基本持平，6宗地块封顶，2宗溢价，仅1宗商住地底价，
萧山区新街地块，达66家房企摇号，创了摇号以来新高；6宗封顶地块平均达27家房企摇号（最低为6家），也是新高。
限价红利区如滨江区永久河地块，预计拿地利润率在1%左右，持续体现房企对快周转高货值地块的饥渴度。
尤其值得关注的是今天的拿地房企——仅从名义来看全部为民企，其中本土拿地额占到73.2%。
拿地特征上也有一定差异性：
本土房企显示了较强的板块深耕欲望。
除滨江集团全面布局外，其他如国泰世纪（萧山房企）通过摇号获取滨江永久河宅地、理想四维深耕临平、金汇世纪补仓富阳。
外地民企则更多尝试优质地块摇号。新有两家首入杭城房企，德清宇诚集团，经历去年以来持续参与，摇号竞得闲林低密地；舟山恒尊控股摇号拿下萧山老城区宅地；此外，上海大华以1.5%的中签率竞得新街宅地。
当然，部分新进房企，不排除后期引入头部品牌房企合作开发。
房企拿地分布图
就今天土拍呈现的高热和民企唱主角特征，好地研究院分析如下——
一、土拍缘何持续高热？
回溯集中供地以来，今年杭州的竞拍热度持续高涨。1-5月份出让的49宗涉宅地，平均溢价率达到9.5%，封顶占比63.3%。
相比去年，平均溢价率5.9%、封顶占比35.6%，土拍热度的提升，有以下几个变化：
1、新房市场反弹及房企的补仓需求
这是今年市场热度持续的核心。
截至目前的杭州新房销售成交面积同比上涨一倍，且限购政策仍在放开中；
目前市区的总库存仅1700万方，去化周期16个月，仍处于低位，较多板块库存见底，房企亟需补仓。
2、供地契合改善类需求
据好地研究院测算，今年出让地块住宅未来均价在32216元/㎡左右，相比去年的31263元/㎡提升了3.05%，但实际上主城区的供地占比还是下降的，更多因素是降低容积率——
今年出让地块平均容积率仅1.86，相比去年的2.09有显著下降。典型如临平老城区和南融区块、余杭闲林等，均受到市场较好反馈、契合当前改善为主的市场需求。
3、投资风险降低
主要通过降低地价的方式，即使是封顶普遍仍留有一定的利润空间。
据好地研究院测算，本次供地平均预期销售利润率在7.5%左右，即使封顶地块也在6.3%上下（最低为1.1%，最高为9.5%）。
典型如永久河地块，尽管利润空间较低，但快速去化预期下，有利于快速提升房企销售规模和品牌树立；
如萧山老城区、乔司等，则是通过拉大房地价差空间，有充足的安全垫。
二、民企唱主角的三个因素
虽然民企包揽有较大的偶然性，更表现为趋势性特征，好地研究院认为还受到以下几个因素影响：
1）浙江本土民企基数大、通过多种形式的合作之后显示较强的出价能力。
实际上在全国性企业涌入杭州前，杭州一直是以浙江民企占主导，大大小小活跃房企或在百家以上；
并且，以深耕为主较少高杠杆扩张，在当前利润空间出现的时候开始复出拿地（反观竞自持阶段本土中小民企较少亏本拼抢）。
而相比央国企来说，以滨江集团为代表的本土深耕的民企在成本管控、利润忍受能力上更具有优势。
这次外地的民营房企敢于在杭州拿地，还有一个因素是，摇号拿到地之后，不担心开发能力，也不担心品牌影响力，因为可以与滨江绿城等品牌房企合作开发，这方面摇号拿地后合作的例子较多。
2）央国企聚焦核心板块，而民企投资区域更广。
相比于央国企主要集中于核心板块，而民企尽管在资金上不占据优势，但合作方式的包容性较高，在并表操盘上没有很强制的要求，因为民企在规模上自我要求比头部房企小；
而且，本土房企对联合之后，自己品牌影响力、开发与成本管控能力有较强的信心，所以投资范围比国企央企要“大“，不局限于摇号的热门地块，只要有充足的利润空间，投资范围可扩大至相对外围板块。这一点，在当前市场还未全面回暖前，表现更为明显。
以本次参拍情况来看，央国企聚焦在滨江区永久河、上城区丰收湖、萧山区新街等相对偏核心区域，民企则是全面布局。
3）限价制度、土拍规则有利于外来房企涌入。
从市场主体数量角度，显然民企远高于央国企，叠加杭州摇号制度的公平性、限价制度的安全性，特别是允许共同参拍、后期合作等方式（在上海，房企A和房企B分别独自参拍同一宗地，不允许一家拿地后找另一家合作），极大提升了优质地块的参与度。
综合以上因素，滨江集团除了摇号的不可控因素，同时具备成本管控能力强、市场认可度高、合作伙伴多，并且还全面参与了每一宗地块，在当前制度下能够保持较高的市场占有率。
当然民企拿地占比高，尤其是滨江集团占比太高（本次为37.8%，今年以来为16.4%），也会引发其他一些现象的产生，比如：
1、滨江集团的高市占率也给购房者带来了滨江的产品风格，当然别的房企的产品风格就相应减少，缩小了消费者的选择范围；
2、在杭州持续高热的土拍形势下，这或将引发部分拿不到地的央国企被迫外溢到其他二三线城市核心区的优质地块。