文/好地网 徐路加

23日，杭州将出让9宗涉宅地，总起价126.17亿元。

在今年此前的土拍中，市场热度持续高涨。在具体分析本次地块竞争预期前，有以下信息点值得关注：

1、4-5月，新房和二手房成交量开始快速回落，5月份的成交面积或不及3月一半。

2、杭州的限购圈继续缩小，有利于外地人口导入，同时也显示了市场下行压力。本月限购放松的区域包括萧山宁围（部分）、闻堰，余杭中泰、瓶窑，这些板块部分新房项目甚至属于摇号热门。

3、亚运会不停工的预期下，本次出让的地块仍有望年内实现销售。

4、供地量同比大降，结合当前整体供地尚属于销售乐观区域，房企有较强的拿地需求，因为出让地块的量同比大减：即使加上6月份挂牌中地块，上半年杭州市区的出让金预计同比下降4成，相比前年同期更是下降一半。

基于此，整体市场热度将具有一定延续性，但仍将表现较大分化。好地研究院预计：

（1）具备较强封顶摇号预期的地块有4宗。

西湖区小和山地块和萧山区新街地块预期一致性强，均具有快销预期且上限地价仍留有4%以上利润率空间；

余杭闲林地块，区域低密产品接受度较高且地块靠近未来科技城核心区，尽管非热门板块但风险相对较小，不排除房企积极出手；

滨江永久河地块，尽管封顶利润率1%左右，但类似快销高货值地块今年房企抢地积极。

（2）具备中高溢价预期的地块有2宗。

临平区乔司地块区位核心，但大户型要求且限价拔高，存在分歧；

萧山城区蜀山西地块受一定小环境影响。不过在今年部分在二线板块加预期出现，充分利润空间下不排除进一步至封顶。

（3）具备低溢价/不确定性较大的地块有3宗。

丰收湖商住地虽有5.6万方的商办但价值较高；

临平老城区地块有自持商办要求；

富春地块地价进一步下调，有充足的价差空间。

9宗地块位置分布（来源：好地大数据）

一、小和山、新街、闲林、永久河4宗地块有较强封顶预期

1、小和山地块

地块周边情况（来源：好地大数据）

地块所在的小和山区域，供地极为稀缺，且不到3万的限价，兼具优质教育、环境、地铁等配套，有望成为红盘项目。包括地块周边目前登记中的和映云筑，市场关注度较高。

在这样预期下，本次地块封顶时仍具有4%以上的预期销售利润率，大概率竞争至封顶。

2、新街地块

地块周边情况（来源：好地大数据）

周边的新房市场得到高度认可。东侧欣翠里在叠加限购松绑利好下，今年以17.3%的中签率收官。

结合本地块封顶时7%左右的利润率预期、不到10亿的地价，或将成为本次参拍热度最高的地块。

3、闲林地块

地块周边情况（来源：好地大数据）

相比去年6月封顶成交的新华园地块（在售案名和悦清晖园），本次地块在位置、形状上，都略逊。

但是如新华园项目，今年尽管非摇号热门盘，整体去化尚可。靠近未来科技城核心区的发展前景，地块风险较小。

参考类似销售情况和发展预期的如临平南融等区块，今年土地市场表现呈上涨趋势，本次地块尽管体量较大，但热门地块一地难求下，也有望封顶。

4、永久河地块

地块周边情况（来源：好地大数据）

地块处于滨江核心区域，周边产业集聚。新房限价可参考周边傲旋城、中海云宸（4.7万），有一定的限价红利，具备快速去化预期。

从地价来看，封顶时利润率空间在1%左右，将一定程度上影响房企拿地意愿。参考此类地块，如未来科技城、钱江世纪城今年拿地利润均缩窄至1%上下，高货值、快周转地块房企拿地饥渴下，不排除封顶争抢。

二、蜀山西、乔司2宗地块中高溢价预期

1、蜀山西地块

地块周边情况（来源：好地大数据）

地块整体处于萧山老城区板块，城市配套丰富、供地稀缺。而3.343万的新房限价，略高于市场价（二手房在3.2万左右），1.8容积率下，低密产品设置空间有限；同时地块处于铁路和庙宇周边，对销售端或有一定影响。

但若对上限价销售有一定预期，地块实际起始房地差价达1.6万元/㎡，利润率空间在14%以上；并且，地块总体量小、门槛低。综合预判下，地块或中高溢价成交，但封顶存在一定难度。

2、乔司地块

地块周边情况（来源：好地大数据）

地块靠近主城区且位于地铁站点附近，周边已具备较高的宜居度，配套齐全。

新房限价3.264万元，相比周边如上批次中顺地块（限价2.894万）提升3700元/㎡，结合1.3容积率叠墅类产品定位，最小180方的户型要求，契合改善需求的同时也一定程度上较大销售压力。

地块一定程度上与蜀山西地块一致——若对销售端加一定预期，即使上限地价时仍有9%左右的利润空间。预计地块或中高溢价，但封顶也存在一定难度。

三、丰收湖、临平老城、富春3宗地块竞争存在不确定性

1、丰收湖商住地块

地块周边情况（来源：好地大数据）

新房部分3.34万的售价，能快速去化；难点在5.6万方的商业商务部分，预计较少房企会介入。

但地块处于丰收湖板块且临近地铁，商办部分仍有较高价值。初步测算来看，在起始地价下住宅部分货值基本可实现投资资金平衡。

基于此，地块竞争可能面向两个极端，若有多家企业参与不排除高溢价成交，如今年临平崇贤地块（最终竞争至封顶）。

2、临平老城商住地块

地块周边情况（来源：好地大数据）

地块处于临平山角下，土地端南侧地块（项目案名春境东来院）在去年年中为封顶成交，目前开盘签约率约6成，作为低密项目去化尚可。

本次地块难点在需自持商务6700方，存在较大资金压力，不符合大部分轻资产运营房企要求，或以深耕企业补仓为主。

3、富春地块

地块周边情况（来源：好地大数据）

周边最近出让且可比地块为去年6月滨江集团&金汇世纪地价竞得的滨江滨汇府项目地块，楼面价为10784元/㎡、新房限价25000元/㎡。

本次地块区位差异性接近，但起始楼面价下降超1000元/㎡，限价提升1100元/㎡，具备更大的价差空间（16100元/㎡左右）。

滨江项目取得连续摇号佳绩，但考虑到板块整体库存较大，一般房企仍将谨慎参与。

基于此，地块或以深耕房企参与为主。若对项目销售预期向好，充足的利润空间下，不排除溢价率走高。