核心提要：
一、嘉定一批次优质宅地受到热捧
二、两大核心优势夯实嘉定土地热度
三、2批次待推地块优势解读
文/好地研究院 余依依
4月18-21日，上海今年首批次地块出让，共19宗涉宅地，总出让面积1416.1亩，总建筑面积198.9万方，总成交金额518.8亿元，平均溢价率7.3%，有15宗地进入一次性报价，占比达到79%。
其中，嘉定区3宗，分别位于嘉定工业区、徐行和江桥，并且嘉定工业区和徐行地块均进入一次性报价。
3宗地总出让面积222.3亩，总建筑面积29.7万方，总成交金额64.8亿元。
嘉定一批次成交地块分布图
一、嘉定一批次优质宅地受到热捧
去年，嘉定区涉宅地出让金达315亿，创历年新高，并排名各区第一；出让金同比2021年（121亿）增长161%，也排名各区首位。出让的13宗地中，有7宗进入一次性报价，占比过半，更有多家房企首进嘉定：上纺、越秀、大众、南昌市政、象屿、中建二局......
而相比去年，今年一批次嘉定区土地市场热度更高。
4月19日出让的嘉定工业区、徐行两宗宅地共吸引了20家房企竞拍，经过激烈的角逐和一次性报价，最终顺利成交。
其中，嘉定工业区地块共有13位竞买人参与竞拍，最终由太仓鑫佰泰房地产咨询有限公司（金地）以总价29.1亿元竞得；徐行地块共有7位竞买人参与竞拍，最终由太仓鑫荣晟房地产咨询有限公司、南通辉泰置业有限公司（金地&江苏海晟联合体）以总价10.9亿元竞得。
二、两大核心优势夯实嘉定土地热度
嘉定缘何受到众多房企的青睐？好地研究院认为，两大核心优势夯实了嘉定土地的热度。
其一，基础优势——嘉定拥有强劲的基础面和巨大的发展潜力
嘉定基础优势显著，可以从区位交通、经济产业、人口、规划等方面体现。
区位上，嘉定与中心城区、虹桥商务区均无缝衔接，是五大新城（所在区）中唯一与中心城区接壤，距离上海核心区域最近的；
嘉定区位图
交通上，嘉定有沪嘉、沪翔、嘉闵、绕城、沈海等高快速路联通内外；11号线、13号线、14号线等3条轨交线投运，嘉闵、13号西延等2条在建；可以快速到达虹桥枢纽、徐家汇，人民广场等，到上海各板块也均十分便利；
嘉定轨道交通线路图
经济产业实力上，嘉定GDP总量达2700亿级，位居上海第四，五大新城（所在区）第一；工业总产值近6000亿，仅次于浦东新区居上海第二；
人口上，嘉定的“七普”人口数达到183万，相比“六普”增长25%，增速位居上海第一；其中外来人口达到104万，占比57%，居上海前列；2022年底，嘉定区常住人口进一步达到189万；
在发展潜力上，上海正启动新一轮新城建设，嘉定区作为上海五大新城之一的嘉定新城所在，也正随此东风，打开“战略新空间”，推动城市能级迈上新台阶、产城融合走上新高度、功能品质实现新提升，加快打造成为“创新活力充沛、融合发展充分、人文魅力充足”的现代化新型城市；
嘉定新城远香湖中央活动区效果图
特别是在轨道交通上，嘉定除了当前3条轨交线投运，2条线路在建之外，还有3条线路在规划中，未来将形成8大换乘中心。
嘉定区轨道交通线路及换乘站示意图
其二，市场优势——库存持续下降、回暖信号强烈
据好地研究院统计，2017年以来，嘉定区成交土地可售住宅面积为332万方，而商品住宅成交面积达到524万方，供需缺口达192万方，库存降幅明显。
今年以来，嘉定房地产市场已逐步回暖复苏，一季度新房成交30.7万方，位列上海各区第三，同比增幅68%，位列第二。
开盘认购方面，嘉定近期也表现突出。3月28日开盘的越秀保利嘉悦云上认购率高达426%，入围分66.94；4月8日开盘的南山嘉荟领峯认购率189%，入围分51.1。两个项目认购率均较上次开盘（去年12月）大幅增长，市场热度走高。
三、2批次待推地块优势解读
在巨大的基础优势、发展潜力及新房市场热度的加持下，今年嘉定的土地市场在去年的基础上更进一步。接下来，嘉定区也将趁势推出3宗优质地块，在即将到来的二批次面市，总面积178.7亩，总体量25.5万方，分别位于南翔区域、嘉定新城区域及国际汽车城区域。
地块指标（以最终公告为准）
地块分布图
1、南翔推出印象城南侧黄金宝地
南翔镇JDC2-0203单元13-02、16-01地块，出让面积6.1万方，综合容积率2.3（13-02地块2.4、6-01地块2.3），建筑面积14.3万方，为住宅用地。
地块所在的南翔板块，是嘉定无缝衔接上海主城区的板块，位于虹桥枢纽10分钟圈层、中心城30分钟黄金生活圈内。
南翔区位图
在嘉定区“十四五”规划中，提出了“北虹桥综合商务区”的概念，包括南翔镇、江桥镇和真新街道。其中，南翔镇和江桥镇构成的“南翔-江桥组团”，作为“北虹桥地区”核心部分，是上海核心都市功能的衍伸区域，以形成承接中心城功能的区域就业中心、生态宜居空间为发展目标。
北虹桥规划示意图
地块交通优势突出，距离地铁11号线陈翔公路站不到400米，拥有“双轨交”（11号线+嘉闵线）+“双高速”（沪嘉高速+嘉闵高架）的配置，还有规划中的南翔枢纽，未来将是嘉定第一个3线换乘枢纽，可便捷通达虹桥、上海市中心等地。
地块周边不乏优质商业，一水之隔，就是上海销售额前十的商业——南翔印象城MEGA，于2020年8月25日开业，总面积约为34万平方米，2021年销售额突破40亿大关。
距离地块1.8公里处还有在建的山姆商店，总投资4.5亿元，占地面积25亩，预计今年十月份开业，将成为地区高端商业的有益补充，也将进一步提升地块周边商业配套能级。
教育方面，地块1公里范围内就有云翔幼儿园、南翔小学、南翔中学等配套，医疗上则有瑞金医院南翔分院这所优质二甲综合医院，整体生活配套完善，居住适宜。
市场方面，地块所在区域享有倒挂红利。华润中央公园二手房价约7-8万，目前周边在售项目均价在5.8-6万，存在1-2万的价差。
地块位置
地块航拍图
2、配套产业双支撑，嘉宝智慧湾首推1宗核心宅地
嘉定工业区嘉定新城主城区JDC11201单元24-02地块（嘉宝智慧湾），出让面积2.5万方，容积率2.5，建筑面积6.3万方，为住宅用地。
地块位于嘉宝智慧湾未来城市实践区。
嘉宝智慧湾未来城市实践区作为嘉定新城重点打造的三大样板示范区之一，未来将建设成为集智创产业中心、智慧生活街区、数字化服务中心、研发总部片区和企业花园办公区等为一体的智慧产业社区。
嘉宝智慧湾未来城市实践区核心区空间规划图
嘉宝智慧湾南面紧邻嘉定老城风貌区，可享受老城完善的城市配套和便利交通；北面则为科技城自主创新产业承载区，优质产业集聚，提供有力的产业人口购买力支撑。
嘉定新城空间规划图
地块距离地铁11号线嘉定北站约1.2公里，距离在建嘉闵线城北路站约0.8公里。嘉闵线预计2027年开车，届时可实现嘉定北站半小时内直达虹桥火车站。
生活配套上，可享受南面老城风貌区优质的教育、医疗、商业等资源。
教育方面，地块1.5公里范围内便有桃李中小学、上海大学附属嘉定学校（在建）等配套。医疗和商业上则有嘉定中心医院（二甲）、嘉定中医院、信业购物中心、罗宾森购物广场等成熟生活配套。
地块北面则聚集着众多优质企业，不到1公里处就是沃尔沃汽车亚太区总部，3公里内还有去年上市的联影医疗，此外还有中科院上海技术物理研究所、复华中日医疗健康产业基地等研发机构和产业平台。
大量产业人口将成为片区内购房主力，支撑起购房需求。
地块3km范围内近年出让地块较少，但均受到市场热捧。
除了今年一批次金地竞得的嘉定工业区地块外，距离最近的是位于地块南面500米左右的金地峯范，该地块于2020年6月19日出让，溢价率35.48%，楼面成交价23845元/㎡，已经售罄。该项目共开盘四次，均触发积分，最后一次开盘在去年1月，认购率达到220%，入围分59.51。
时间最近的是位于地块南面2.6公里左右的象屿路劲·都匯云境，该地块于去年9月26日成交，溢价率9.38%，进入一次性报价后由路劲&象屿联合体竞得，楼面成交价22751元/㎡，4月12日开启首次认购，将于4月29日开盘，拿地到开盘约7个月。
地块南面300米处正是金地竞得的嘉定工业区地块，该地块于2022年4月19日出让，溢价率9.28%，进入一次性报价后由金地竞得，楼面成交价24041元/㎡。
地块位置
地块航拍图
3、毗邻世界级汽车产业中心，外冈推出1宗优质宅地
外冈镇新市镇JDS3-0201单元14-03地块，出让面积3.3万方，容积率1.5-1.8，建筑面积4.9万方，为住宅用地。
地块位于外冈镇，毗邻世界级汽车产业中心，距离上海国际赛车场约4公里，南面汇集大量企业公司和产业平台，产业人口购买力强劲。
地块区位图
地块向东800米就是嘉北郊野公园，总规划面积14平方公里，以原生态农田、林木和水网为基本特色，呈现"南开北林”风貌，具有农业优闲、水乡体验、生态养生、保育士地、教育科普等多项功能。
周边是外冈幼儿园、外冈中心小学、外冈镇社区卫生服务中心等配套，基础生活配套齐全。
地块南面产业集聚，仅1.5公里范围内便有国轩高科全球总部基地、金地威新智造园、联东U谷上海嘉定国际企业港等企业总部及产业园区。
外冈镇两年多未供地，库存早已见底，作为外冈镇自2019年底以来首次供应的宅地，将为板块内产业客群以及汽车城外溢客户带来久违的新房供应。
地块位置
地块航拍图