好地研究院 首席观察员 徐路加

今天（9.15），杭州第三批19宗地块全部完成出让，成交总价430.63亿元，平均溢价率5.1%。其中有8宗地块进入一次性报价，占总金额的47%，另有2宗产生溢价，9宗地块底价成交。

好地研究院观察认为，整体市场热度与上批次基本保持平稳。

14宗常规宅地平均为9.45%，8宗进入一次性报价地块平均预期销售利润率7.4%，均与上批次较为接近；在房企参与度上，热门地块保持10家左右参拍，除特殊的车辆段上盖和大体量的之江商住地外，其他均由品牌房企竞得。

从房企拿地结构来看，本土房企依然占主导。本土企业拿地额达到380.6亿元，占比88.4%，较上批次的85%继续上升。全国性房企如招商、万科、保利发展等，均为深耕企业，无新进房企。

在布局方向上，可以看到除了滨江、绿城、万科等积极抢占核心地块外，圣奥、赞成、杰立等本土企业为代表，以相对低溢价竞得较大房地价差空间地块，这尤其值得关注。

好地研究院认为，当前杭州购房政策仍处于较严苛的状态，布局此类区域，在政策逐步宽松的大背景下，有望获取超额收益。

如本网昨日前瞻分析②哪些地块最热？哪些房企将出手？今天土拍热度最高的主要集中在钱二、艮北、西兴、申花等板块，进入一次性报价房企达到10家左右。此外，闲林、金沙湖地块略超预期；临平新城南区块、元成单元则热度有所降低。

好地研究院从整体拿地利润走势和房企参与度两个角度来看，市场热度与上批次基本持平。

1、预期销售利润率

剔除3宗商住地、2宗车辆段上盖宅地，14宗纯宅地块，平均预期销售利润率在9.3-10%（9.45%），较上批次的10.6%略有降低，主要为本次供地外围区域大幅较少。

进入一次性报价的8宗地块，预期销售利润率4.5-13.1%，平均在7.4%左右，与上批次的7.1%较为接近。

对比集中供地以来的整体利润率走势，从去年三批次以来基本稳定。

对比上海，即使热门地块平均在10-12%的预期利润率，杭州整体偏低。

结合参拍房企情况，应该说这个预期利润率空间，基本是房企拿地的极限水平。 

2、房企参与度

据初步统计，本次参拍房企共40家，其中国资22家，民企18家，平均参拍房企为6.2家/宗。

考虑到整体地块数量较上批次大幅缩减一半以上的背景下，仍保持了有一定参与度。

尤其是包括绿城、滨江在前期已有较高拿地额房企，本次的参与情况略高于预期，

华润、招商、万科、保利发展、中海等头部企业相较上批次参与度有一定提升；

兴耀、伟星、圣奥、中天、坤和民企企业的参与更是与其他城市有显著对比。 

本土房企唱主角的势头，即使是一次性报价规则不确定性下，仍在延续。

本次本土企业（含平台托底）拿地额达到380.6亿元，占比88.4%；环比上批次85%还要高出2个百分点，远高于去年第三批次的50.4%。当然，这其中之江未来社区地块达120.9亿也有较大关系。

而外地企业拿地额仅50亿元，占比降至11.6%，更是创下了集中供地以来新低。

考虑到地铁上盖和之江未来社区的特殊性，统一不纳入计算下，本土占比也高达81.4%，非本土全国性房企也仅18.6%。 

缘何在央企等积极参与、看似拿地不确定性更强的一次性报价规则下，本土持续强势？

好地研究院认为有二个方面：

一是杭州本土房企数量多、深耕性强。大部分本土房企投资较为稳健，外拓较少，加上杭州市场新房销售一直比较平稳，实际上并未在去年以来的下行行情中波及，当前仍具备投资能力。本次参拍房企中，本土企业达19家，占比一半；

二是报价策略。看似公平的一次性报价，实则结合次高价竞得的规则，也可以通过充分地摸排测算、房企合作等方式提高拿地概率。

比如连续摇中钱江新城二期的滨江集团，除了运气成分，但其参与7次一次性报价5次能进入摇号，比例较高。

资金资金，行情预期信心不足的时候，项目安全性，无疑是当前房企投资首先要考虑的。

继续广泛参与核心区的热门地块，尤其对于有资金优势的国央企，仍将是主要策略。

但今天如赞成、圣奥等房企通过以相对低溢价竞得较大房地价差空间地块，这尤其值得关注，或将成为接下来投资的重要方向——在具备一定安全性的基础上，有望实现超额收益。

从利润空间角度，以赞成地块为例，若通过一定的产品设置，实现28940元/㎡限价，将有超过18%的预期利润率。尽管去化速度上相比核心区较慢，但远远高于今天核心区7%的平均利润率。

并且此类地块总价可控，赞成地块地价仅7.75亿，圣奥元成地块8.52亿元，相对核心区动辄20多亿，门槛也相对较低。

今年前三批地块，还包括华元、华夏阳光、众安等，在这些非核心区块拿地房企已提前布局。

再结合杭州的特殊性：

从杭州的供需结构来看——

随着土拍能成交的地块“被迫”向核心区倾斜，整体的存量结构正在发生转变。尽管短期内外围区域的新房市场有所下行，但供地缩减导致存量正逐步在走低。

非核心区这些具备轨道交通、高架路网建设利好区域，将承接核心区的外溢需求，具备较快的销售行情回暖的能力。

从政策端来看——

包括萧山、钱塘、临平等区域，杭州的新房购房条件在去年5月17日新政后，实际上处于更严苛的条件。

在当前政策逐步宽松的大背景下，相比于其他城市，杭州由于持续的人口流入，非核心区域可能迎来政策松绑的第一波行情，在目前的情况下，值得研究跟踪与适当布局。

所以，对今天盯住核心区的地块靠运气拿地，最后没拿到地的房企来说，不如潜心研究潜力板块，适时布局，认真做好产品、创新产品以满足消费者的需求。

附1：第三批拿地情况 

附2：第三批房企拿地榜单