好地研究院 首席观察员 徐路加

9月中下旬将迎来全国集中供地城市第三批密集成交，15号杭州、青岛打头阵。

供地少而优，是本次供地的典型特征。

杭州本批次共计将出让19宗涉宅地，总面积1568亩，总建面207.6万方，总起价409.6亿元。

19宗地409.6亿元的起价，为杭州集中供地以来金额最少，仅为今年首批的一半左右；

而19728元/㎡的平均楼面起价、39500元/㎡的平均住宅限价，均创下历史新高，足可以看出本次供地的优质属性，绝大部分地块处于杭州核心的板块、具备较快的去化预期，同板块前几批次竞争较为激烈。

可以说，杭州第三批拿出最好的地，那么市场将如何反馈？

好地研究院认为，不论是房企的参拍热情，还是最终的竞争热度，至少受到五个因素影响。

当前以国央企为代表具备一定投资能力的房企，在全国范围内的择优聚焦拿地。

在城市选择上，普遍聚焦在长三角（以上海、杭州为代表）、北京、深圳等一线城市为主，而其他城市则受到冷遇的较多。

资金有限，供地时点已成为影响土拍热度的一个重要因素。

相比于同日出让的青岛，影响杭州的因素更在于后续几个热点城市的密集土拍。

北京第三批在9月22日，起价471.7亿元；上海9月23日，更是达887亿；长三角范围内热度也较高、资金门槛更低的合肥也将与上海同日出让。

尽管杭州以本土企业占大头，但北京、上海、深圳这些城市的集中出让，也将对全国化布局企业形成资金分流。据好地研究院了解，已经有省内国企本次放弃杭州主攻上海。

从地块的具体土拍结果预估，相对预期封顶的地块影响不大，但对于利率空间相对较低的分歧地块，溢价率或有一定影响。

9月集中供地城市土拍时间表

至去年夏天为止，杭州已经持续了5年的牛市，长期吸引百余家房企参与，尤其是去年一批次土拍热度达到顶峰。而目前具备投资能力的房企大幅减少，尤其是少了闽系为代表的民营企业。

因此，在杭州市场上的存量房企的短期拿地需求，也是影响土拍热度的重要因素。

以近几年在杭较活跃的典型房企为例：

绿城、滨江这两家，尤其是滨江今年拿地额已超过去年全年，需要观察是否如前两批次大面积参拍、积极拿地，将在较大程度上影响市场热度；

当然也有包括招商、中海、保利、华润等，今年拿地较少房企，央企性质资金，不排除在本次积极出手。

典型房企近三年在杭拿地额情况

本次涉及的板块整体来看，多具备较快去化的特点，但是由于去年下半年以来的市场持续下行，供地端也逐步呈现向核心区供地偏移，实际上，此前热门的板块，也逐步呈现出一定存量压力，后市面临着不确定性。

据好地研究院初步统计，短期住宅总库存超过30万方的板块超过7个，占比一半；按近一年签约情况，去化周期超过24个月的也达6个板块，包括申花、杭钢等板块。

当然，如近期成交量大幅上升的余杭勾庄，具备一定的限价红利地块仍具备较强抗风险能力；但近期也表现出3-4万元/㎡价位段新房摇号中签率显著走高迹象，因此对于未来的同期、同价位的竞品压力，房企或也更趋谨慎。 

注：去化周期按照近一年成交量测算

如城市间集中供地的节点影响，本次供地的另一个节点影响是年内难以形成销售回款。

9月中旬到12月底，只有短短3个半月时间。

据好地好地研究院监测，目前房企普遍的拿地到首开速度在7-8个月左右，当然今年一批次最快的部分企业能在4个月左右（5个项目），但对大部分企业来讲，特别是速度稍慢的国央企，均要等到明年3月份前后才能形成销售。

尤其是上市公司，不排除继续观望，等行情进一步明朗的第四批，甚至是明年年初再出手。

当然，这中间也存在博弈。从另一方面来讲，后续能否持续规模推出像本批次那样优质地块，也存在较大不确定性，不排除房企为拿好地提前布局可能。

随着房企爆雷、工程烂尾愈演愈烈，多个城市已出台相关文件，稳定市场预期。

包括杭州7月份的《关于杭州市商品房预售资金监管银行项目招标公告》，也进一步规范预售资金监管。

仅从重点资金监管额度来看，金额并不高，但资金使用加强监管是趋势，包括若对开发贷的额度、还款时间要求进一步提升，则是另一种“去杠杆”，将对高周转的民营企业有较大影响，也将影响到拿地能力。

综合以上，杭州本次“少而优”的第三批供地，仍面临较大不确定性。