高杠杆民企房企爆雷引发了行业的深度调整，目前调整的态势尚未结束。有一个结果已经显现，即土地供应量大幅萎缩。
尤其表现在民营企业，前7月拿地额大降2347亿，是土拍金额下降的主因；而城投公司无奈托底成为土拍特色，占了3成的市场份额。
本网回顾浙江省1-7月土地市场，将从各区域出让情况、不同性质房企拿地变化两大方面推出三篇分析报道。今天推出第三篇：各区域房企拿地结构怎样剧变？
回顾①：哪个区域卖地降幅最大？
回顾②：哪类房企拿地金额下降最多？
文/好地研究院 徐路加
三、其他9个地级市区：市场化房企大幅收缩，城投占比超一半1-7月，浙江省涉宅地总出让金仅3176.1亿元，较去年同期（5792.6亿元）下降2616.5亿元，同比下降45.2%；创了2018年以来同期新低。
在此背景下，昨天（8.10）好地研究院以4类房企角度，剖析浙江前7月拿地结构变化。其中：
民企拿地额同比减少2347亿元，降幅达65.1%，占了出让金下降总额的90%，是今年前7月土地出让金下降的主因。
国/央企、混合制企业拿地额也同比下降超450亿，降幅分别到40.4%、62.2%；
唯一上升的是城投公司，拿地额从295.4亿元提升至955.6亿元，增加660.2亿元，增幅达223%。市场占比达到30.1%，成为多个城市的拿地主力。
国企和城投今年前7月市场占有率达到51.2%，同比去年（24.5%）上升了26.7个百分点，国进民退已成事实。
那么，4类企业在不同区域的具体表现如何？通过对比，可较好反映当前房企的投资趋势。
前7月，杭州市区涉宅地出让金1381亿元，占全省43.5%；相比去年前7月1651.3亿元，同比下降16.4%。
从拿地结构来看：
①民企：市场占比下降21.2个百分点，但仍为浙江最高
拿地额653.5亿元，较去年同期1131.3亿元，下降477.8亿元，降幅42.2%，在杭市场占比从68.5%降至47.3%，下降21.2个百分点。
尽管民企在杭州的拿地额、市场份额双降。但从全省来看，民企在杭州市区的拿地额占到全省的51.8%，较去年同期的31.4%提升了20.4个百分点，可见聚焦度进一步提升。
②国/央企：拿地额增加10.8%，占比提升5.2个百分点
国/央企拿地额达293.3亿元，较去年同期264.6亿元，增加28.7亿元；市场占比从16.0%升至21.2%，提升5.2个百分点。
③混合制：拿地额增加20.9%，占比提升5.2个百分点
前7月混合制企业拿地额达234亿元，较去年同期193.5亿元，增加40.5亿元，增幅20.9%；市场占比从11.7%升至16.9%，也提升5.2个百分点。
④城投公司：拿地额增加223.4%，占比提升10.8个百分点
拿地额达到200亿元，较去年同期61.9亿元有显著上升，并且市场份额上升10.8个百分点至14.5%。不过14.5%的占比仍是浙江最低的。
综合来看，杭州4类企业的拿地结构呈现“一降三升”。民企下降市场份额（21.2个百分点），一半由国/央企、混合制企业承接；一半由城投托底。
民企下降、城投占比提升，体现了市场热度下降。
但好地研究院认为，杭州市区占到民企浙江投资总额的51.8%，国/央企、混合制的55%，仍充分说明市场化房企的投资聚焦。
民企占比下降除了反映市场因素外，还受到土拍规则：一是取消勾地；二是从竞自持改为一次性报价。
相比于杭州市区的“一降三升”，宁波呈现“两降两升”。降的是民企和混合制企业，上升的是国/央企和城投。
①民企拿地额从去年的227.4亿元，降至150.5亿元，下降76.9亿元；
②混合制拿地额从去年的162.4亿元，降至31.8亿元，下降130.6亿元；
两类更具市场化、去年同期市场份额最高的的企业，拿地额合计下降207.5亿元，市场占比从69.4%降至32.6%,降幅超一半。
与之对应的是国/央企、城投供地拿地大幅上升——
③国/央企拿地额从112.6亿元增至250.5亿元，上升137.9亿元，市场占比从20.0%提升至44.8%，增幅超一倍；
④城投公司拿地额从59.5亿元上升至126.8亿元，增加67.3亿元，占比从10.6%提升至22.7%。
好地研究院认为，宁波整体呈现民企仍适度拿地、国/央企的积极拿地特征，主要在于宁波相对杭州本土民企企业更少，承接能力有限，而今年推出地块较为优质地块，对国/央企仍具有较强吸引力。
03其他9个地级市区：市场化房企大幅收缩，城投占比超一半
除杭甬外，浙江其他9个城市市区今年1-7月出让金619.1亿元，仅为去年同期（1620.4亿元）的38.2%，同比下降达1001.3亿元，降幅61.8%。
从房企拿地表现来看，更是市场化房企大幅退出的区域：
①民企拿地额从849.7亿元骤降至213.1亿元（主要以本土中小房企为主），减少了636.6亿元，降幅74.9%。
②国/央企从399.5亿元降至63.3亿元，减少336.2亿元，降幅84.2%。
③混合制企业从277.4亿元降至17.3亿元，减少了260.1亿元，降幅93.9%。
也即是说，三类市场化房企，在浙江杭甬外其他9城市区，仅拿地293.7亿元，仅占了浙江出让金的9.2%；较去年同期少了1232.9亿元，降幅达80.8%。
④相反的，城投公司从93.8亿元升至325.4亿元，增加231.6亿元，增幅接近2.5倍。
从房企拿地结构来看，呈现“三降一升”。城投的拿地占比达到52.6%，提升了46.8个百分点；而民企从52.4%降至34.4%，国/央企从24.7%降至10.2%，混合制从17.3%降至仅2.8%。
浙江县域（20个县级市、33个县），1-7月涉宅地总出让金仅616.2亿元，较去年同期的1958.9亿元，下降1342.7亿元，降幅达到68.5%，占了全省出让金下降额的51.3%，是最大的缩减区域。
表现在房企端，市场表现与浙江杭甬外9个地级市区一致：
①民企拿地额从1399.6亿元降至243.7亿元，下降超1150亿元，降幅达82.6%；
②国/央企从439.4亿元降至64.1亿元，下降285.3亿元，降幅81.7%；
③混合制企业更是从139.7亿元降至仅5.0亿元，降幅96.1%；
④城投公司拿地额从80.2亿元升至303.2亿元，增长2.8倍，是拿地额最高的。
4类企业整体市场占比来看，民营企业去年前7月达71.4%，今年仅39.6%，并且以本地中小房企为主；而城投占比达49.2%，去年仅4.1%。
综合以上，4类区域从去年均以民企占主导，今年已呈现较大差异——
杭州民企拿地额、市场占比虽有下降，但通过国/央企、混合制补充，整体国资托底仍相对较少，并且从全省来看，更成为是市场化企业聚焦的城市；
宁波总体呈现民企适度拿地、优质地块仍有国/央企介入，城投占比仍仅有2成；
而杭甬外，市区和县市，市场化房企拿地大幅减少、城投公司无奈托底，市场占比已达到一半。
好地研究院认为，当前不同区域房企拿地结构的巨大差异，表现出房企投资策略的根本性转变：
去年上半年市场火热时，在杭甬一地难求下，大量房企被迫下沉，形成县市也火热的局面；而当前市场下行期，投资收缩仅聚焦在杭甬的核心城市，由此也让广大区域出地艰难，供地规模收缩并无奈由城投托底。
当然，三四线城市、县域在持续的供地收缩、政策端频出暖风下，将逐步出现点状性机会。
但由于大量高杠杆、快速扩张民企暴雷（推升三四线城市热度的重要力量），积极抢地的买家减少，土地市场整体回暖预期较低。