高杠杆民企房企爆雷引发了行业的深度调整，目前调整的态势尚未结束。有一个结果已经显现，即土地供应量大幅萎缩。
尤其表现在民营企业，前7月拿地额大降2347亿，是土拍金额下降的主因；而城投公司无奈托底成为土拍特色，占了3成的市场份额。
本网回顾浙江省1-7月土地市场，将从各区域出让情况、不同性质房企拿地变化两大方面推出三篇分析报道。今天推出第二篇：哪类房企拿地金额下降最多？
回顾①：哪个区域卖地降幅最大？
一、民企拿地减少超2300亿，占出让金下降金额的90%三、城投大幅托底，拿地额上升超2倍、市场占比达3成1-7月，浙江省涉宅地总出让金仅3176.1亿元，较去年同期（5792.6亿元）下降2616.5亿元，同比下降45.2%；创了2018年以来同期新低。
好地研究院昨天从浙江4个区域层面，对前7月出让金大幅下降进行分析：
下降最大的“重灾区”为县一级区域，出让金同比下降1341.7亿，降幅达68.5%，市场份额从去年同期的33.8%降至19.4%；
其次为9个地级市市区，也下降超千亿，同比下降61.8%；下降最少的为杭州市区、宁波市区，分别下降16.4%、0.4%。
那么，从房企维度来看——
我们把市场化的房企分为民企（如滨江集团等），国/央企（如保利等），混合所有制（如万科等）三类；另外还有一类是城投公司（这里的城投是泛指非主营房产开发的地方国资平台公司）。
哪类房企是土地出让金下降的主因，拿地结构变化又将带来怎样影响？
01、民企拿地减少超2300亿，占出让金下降金额的90%
1-7月，民企在全省的涉宅地拿地额仅1261亿元，相比去年同期的3608亿元，减少2347亿元，同比下降65.1%（剔除滨江集团因素，下降幅度为74.6%）。
民企的涉宅地拿地额缩减量（2347亿元）占了今年前7月涉宅地出让金下降总额（2616.5亿元）的90%，是今年前7月土拍金额下降的主因。
从市场占比来看，民企在浙江涉宅地市场的份额从去年同期的62.3%降至39.7%，大降22.6个百分点。
实际上，从具体拿地的民企来看，投资规模收缩更加显著。
从群雄逐鹿，到一家独大——
拿地额前10的民企，总金额691.8亿元，同比下降51.1%。并且这十家房企已经占了全省民企拿地总额的54.9%，而去年前10民企拿地额仅占民企总额的39.2%。
前10民企在全省市场占比从24.4%降至21.8%，似乎下降不大，但主要是滨江集团因素。
滨江集团拿地额达401.1亿元，较去年同期增加176.5亿元，占了全省涉宅地出让金的12.6%，更是占了全部民企拿地额（1261亿元）的31.8%。
如果剔除滨江集团，其他9家房企均未超过50亿，整体的市场占比仅9.2%，去年达20.5%，且另有6家超过百亿。
浙江省2022/2021年前7月拿地额top10民企对比
注：按拿地权益计算，不明股权按家数平均值
国/央企，前7月在浙江涉宅地拿地总额671.2亿元，相比去年同期的1126.1亿元，减少454.9亿元，同比下降40.4%；
从市场占比来看，相较于全省出让金下降45.2%，国央企降幅相对较小，市场份额则由去年的19.4%提升至21.1%，上升1.7个百分点，占比并未显著提升。
也就是说，从浙江整体来看，在市场下行期，国/央企并未加大投资，仍基本维持仅2成的市场份额。实际上，据好地研究院测算，国/央企投资进一步聚焦杭甬核心城市，在浙江其他城市占比仅1成。
而另一类含国资的混合制企业，以万科、金地为代表，表现更是与民企较为一致——
拿地额288.3亿元，较去年同期的763.0亿元，下降474.7亿元，降幅达62.2%，降幅仅次于民营企业。
从市场占比来看，从去年同期的13.2%降至9.1%，下降4.1个百分点，是4类企业中占比最小的。
2021/2022年1-7月各类型房企在浙江省涉宅地拿地对比
03城投大幅托底，拿地额上升超2倍、市场占比达3成
在以上三类市场化房企大幅降低拿地额背景下，城投公司成为多个城市的拿地主力，成为拿地额、市场占比均上涨的唯一一类企业。
同比去年前7月，城投在全省涉宅地拿地额从295.4亿元提升至955.6亿元，增加660.2亿元，增幅达223%。
城投的市场份额由去年前7月的5.1%提升至30.1%，上升达25个百分点。
也就是说，在全省前7月涉宅地出让金同比大降45.2%的背景下，城投公司反而拿地额提升了2.23倍，市场份额更是达到3成。
如果剔除城投因素，以市场化房企拿地测算，出让金仅2220.5亿元，仅为去年同期（剔除城投5497.2亿元）的40.4%，下降达3276.7亿元，降幅达到59.6%。
综合以上，在出让金大幅下降同时，房企的拿地结构也发生较大变化。尤其表现在民企的市场占比从6成降至4成；而城投则是由5%提升至30%。
好地研究院认为，尤其要重视城投大幅托底带来的影响：
一是住房供应量急剧缩减
大部分城投项目，短期不具备开发价值。今年1-7月浙江所成交的涉宅地整体可建规模较去年同期缩减2529万方、同比下降44%的背景下——
如果扣除城投拿地（可建建面的1234万方），由一般房企拿地的建面仅1974万方，较去年同期减少3387万方，可供建面仅为去年同期的36.8%，也就是说，可供开发销售的面积减少了三分之二。
二是住房供应推迟
城投拿地项目，即使具备投资价值，相对普通房地产企业能做到7-12个月开盘，城投公司无论是自主开发，还是后期引入房企代建，开发周期普遍较长，将会推迟新房供应。
三是不可持续性
尽管城投拿地项目可作为抵押资产，但若市场进一步下行，将加大债务风险和负债规模。尤其是限房价地块。
附：2021/2022年前7月top10房企对比
2022年1-7月浙江省房企涉宅地拿地排行榜
2021年1-7月浙江省房企涉宅地拿地排行榜
