核心提要：

一、参拍房企的变与不变

二、竞争热度略有下降

三、哪些地块可能会封顶？

文/好地研究院 方晓泉

7月25至28日，上海2022年二批地将进行现场竞价。共计32宗地，总出让面积1640亩，总起价682亿元。

地块分布于浦东新区（3宗）、静安区（1宗）、长宁区（1宗）、普陀区（3宗）、杨浦区（3宗）、宝山区（1宗）、闵行区（4宗）、嘉定区（5宗）、金山区（1宗）、松江区（2宗）、青浦区（5宗）、奉贤区（3宗）。

分布图

相比一批次（出让时间为6.1-6.8），时隔不到两个月，二批地的竞争热度是增还是减？参拍房企有什么变化？哪些地块有望封顶？好地研究院分析如下：

一、参拍房企的变与不变

从参拍房企来看，不变的是主力依然是央国企。包括保利发展、招商、华发、越秀、厦门建发、象屿、厦门国贸等。其中保利发展、招商两家央企以及国企华发表现出了深耕上海的决心以及强大的资金实力。

保利发展在一批次参拍7宗均铩羽而归之后，本次报名地块达14宗，是二批次所有房企中报名宗数最多的；招商次之，在一批次已经斥资近120亿（权益）拿下4宗地之后，二批次又报名8宗。第三为华发，报名6宗，华发一批次虽已拿下2宗地，但均为联合体，权益拿地额不高，因此在本批次继续加大力度。

变的是，民企的参与度在上升。典型代表是新城、龙湖。特别是新城，已经2年多未在上海土地市场出手，上一次拿地是在2020年5月。

此外，在维持较快去化和较高利润两大预期的加持下，二批次沿用直接挂牌方式出让，且准备时间更充裕，相比一批次准备时间只有5天，二批次产生了积极的变化，吸引了一批规模不大的房企参与，以民企为主，包括华丽家族、中柏、大豪、富绅、菀丽、安徽新华等，此外还有国企联发。

房企参拍宗数一览（报名2宗及以上） 

二、竞争热度略有下降

从整体来看，依据报名情况，二批次的竞争热度相比一批次没有明显升高，表现在：

1、参拍房企在数量上接近，均为30余家；

一、二批次房企情况对比（注：剔除托底城投类企业）

2、平均每宗地报名房企数接近，均为2.2家左右；

3、热门地块数量接近，参拍房企大于2家的地块均为10宗。

一、二批次地块参拍数量对比

从具体地块来看，由于二批次好地数量较多，房企选择面广，资金分散，造成了两个结果：

一是部分优质地块热度低于预期。如顾村、浦锦、西虹桥地块，均只有两家房企报名；

二是从两个批次相邻地块比较来看，二批次的参与度比一批次下降。

部分相邻地块两次参拍数量对比

但值得一提的是，由于几家民企的参与，一部分位于郊区、属性一般、总价不高的地块，竞争热度预期升高，包括松江车墩、青浦朱家角、金山亭林地块。

三、哪些地块可能会封顶？

除了官方已经公布了仅一家报名会直接成交的9宗地块之外，剩下的23宗地块，可能产生如下几种结果：

1、报名家数在3家及以上地块，共10宗，均是位于上海的核心及热门板块，地块属性优质，去化预期快，大概率会封顶。包括川沙、唐镇、长宁、普陀桃浦（宅地）、徐泾、七宝、嘉定新城（马陆、远香湖、复华园）等地块。

地块预期利润率详情

地块分布图

2、报名数量为2家的地块中：

①属性较好，去化预期较快，有较大可能会封顶的包括西虹桥、顾村、浦锦、吴泾镇、嘉定马陆19号等5宗。

地块预期利润率详情

地块分布图

②位于郊区乡镇为主，去化有压力，会产生一定溢价的有金山亭林、盈浦、朱家角等地块。

地块预期利润率详情

地块分布图

③可能会发生“捡漏”的有杨浦大桥街道、嘉定工业区、普陀桃浦（商住）、闵行吴泾紫竹科学园、松江车墩等地块。

地块预期利润率详情

地块分布图

附：有多名竞买人的出让地块直播排期