文/好地研究院 楼陈名

明天（6月29日），宁波2022年二批次集中供地地块将出让，共21宗（含3宗租赁用地和9宗安置用地），总起价155亿元。

其中，涉宅地块仅9宗，总出让面积为45.7万方，总起价121.4亿元，较首批次供地分别减少44.5%和47.5%。

而昨天（6月27日），宁波住建局发布新建住宅全装修政策，全装项目装修标准由此前的“1500-2000元/㎡”调整为“不高于毛坯备案价的15%，且须在1500-6000元/㎡之间”，且不在实行“装修升级包”，现房销售项目、“定品质”项目等根据实际确定装修价格。

装修新政的实施，对二批次房企拿地有两大意义：

1、利润空间进一步增加。虽然此前“升级包”有一定利润空间，但大部分项目选配率并不高；而新政在一定程度上提高了项目装修价格。

若按此前2000元/㎡装修标准计算，在考虑成本上升、销售周期延长、车位销售预期下降的情况下，本批次宅地起始预期利润率有10.3%，封顶利润率为5.0%。

若按装修新政计算，本批次起始预期利润率为11.5%，较此前增加1.2%；封顶利润率为5.9%，较此前增加0.9%。

2、核心区域优质地块竞争增加。对核心区域优质地块而言，其上限房价更高，装修可实行的利润空间相对更大，房企拿地预期更高。

本批次地块中，东部新城地块为“定品质”地块，装修价格范围不受限制，且项目定位高端改善，预计竞争较为激烈。

但值得注意的是，装修标准的提升也意味着单价整体上涨，在当前市场热度下，外围板块项目去化难度或将有所增加。

那么，装修利润空间进一步增加的情况下，将有几宗进入最终摇号阶段？

一、“5.31”新政后，市场短期热度有所回暖

近一个月前，宁波发布“5.31”房地产新政，重点支持首套购房需求，满足合理的改善型住房需求，同时要求优化供地结构，允许使用超出重点监管额度的预售资金支付本市土地竞买保证金，延长土地出让金缴纳期限等。

新政实行以来，宁波市区新房市场热度回升明显，商品住宅成交规模环比显著增加。

其中，6月1-26日，住宅成交2213套，较5月1-26日增加758套，环比增加52%；成交面积26.45万㎡，环比增加41.7%。

同时，6月开盘的堇麟上府云汀、江上云境、映东华府等项目，开盘去化率均在五六成以上，项目销售速度较此前均有些加快。

但6月市场变化，是新政后短期内需求释放，还是市场热度触底回升，仍有待市场的检验。

值得注意的是，本批次地块的第二笔土地款支付时间为3个月付清，而新政中提及的第二笔土地款延长至一年付清，并未实行。

二、区域分化，东部新城核心地块有望封顶

本批次9宗涉宅地块中，鄞州区东部新城地块周边整体市场预期较好，预计竞争相对激烈，而海曙、江北、北仑等区域地块由于区位偏远、市场预期低等因素影响，房企关注度相对较低，预计区域间将有明显分化。

结合本次地块利润率和市场预期情况，好地研究院有以下预判：

①东部新城地块有望封顶并摇号。鄞州东部新城地块，整体区位较佳，周边配套成熟，且一二手房倒挂，市场预期较好，有望高溢价或封顶成交；

据了解，该地块有近7家房企报名，预计竞争将相当激烈。

②镇海庄市和骆驼各1宗地块将中低溢价率成交。镇海庄市37-01地块、镇海骆驼01-06地块，周边项目销售预期较好，有一定的房企关注度。据了解，平均有4家房企报名，预计将以中低溢价成交。

③其余6地块或将以底价成交。其余6宗涉宅地块，受地块属性、区位或者周边市场预期等因素影响，房企关注度相对较低，预计大概率以底价成交。

出让住宅地块指标表格

地块位置分布（来源：好地大数据）

附件：住宅地块详细解读

一、鄞州区东部新城地块有望封顶

1、东部新城核心区以东片区D1-4-1#/2#/3#地块

地块总建筑面积8.5万㎡，含0.78万㎡商业需10年整体销售，起始总价22.36亿元，新房毛坯限价43500元/㎡，按定品质要求建设。

地块位于东部新城的明湖东畔，属核心区域，周边配套成熟；同板块内直接竞品项目较少，加之周边二手房源超6万元/㎡，一二手倒挂明显，有较好的快销预期。

若按照上限全装房价45500元/㎡，全装标准2000元/㎡，不考虑装修升级包和商业部分地价的情况下，地块封顶后略有亏损。

若按装修新政上限标准6000元/㎡计算，地块封顶后平均利润率为0.5%；

且根据住建发布的装修新政，本地块为“定品质”地块，装修价格范围不受限制，仍有较大利润空间。

好地研究院认为，作为鄞州东部新城核心区稀缺地块，本地块未来销售预期较好，且装修价格不受限制，封顶后仍有一定的利润空间，预计房企关注度较高，有望封顶并摇号。

地块位置图（来源：好地大数据）

二、2宗地块预计中低溢价率成交

1、镇海区ZH06-01-37-01地块

地块总建筑面积为11.08万㎡，含0.4万㎡幼儿园，起价15.18亿元，新房毛坯限价26800元/㎡。

若按照上限全装房价26800元/㎡，全装标准2000元/㎡计算，不考虑幼儿园部分地价，地块起始地价下预期销售利润率为9.2%，封顶后利润率为2.6%；装修新政下，地块起始利润率为10.7%，封顶利润率为4.5%。

好地研究院认为，地块所在区域市场竞争较小，近地铁站点，起始利润率较为可观，但地块以上限房价销售有一定难度，去化速度将相对减缓，预计将中低溢价率成交。

地块位置图（来源：好地大数据）

2、镇海区ZH07-01-06地块

地块为此前流拍地块，容积率由3.0改为2.3；起始楼面价为8013元/㎡，较去年二批次挂牌时下降487元/㎡；新房毛坯限价21400元/㎡，较去年二批次挂牌时上涨500元/㎡。

地块总建筑面积为5.44万㎡，含0.45万㎡可售商业，0.2万㎡回购商业，回购价18000元/㎡，起价4.36亿元。

若按照上限全装房价21400元/㎡，全装标准2000元/㎡计算，不考虑商业部分地价，地块起始地价下预期销售利润率为12.8%，封顶后利润率为8.1%；装修新政下，地块起始利润率为13.8%，封顶利润率为9.3%。

好地研究院认为，本地块体量适中，北侧临近轨道站点，且上限房价处市区低位，销售难度相对较低，预计将以中低溢价率成交。

地块位置图（来源：好地大数据）

三、6宗地块预计底价成交

1、镇海区ZH07-08-15、17、21地块

地块总建筑面积为9.39万㎡，含0.5万㎡幼儿园，可售商业0.36万㎡，回购商业0.84万㎡，回购价一层18000元/㎡，二层12000元/㎡，起价7.04亿元，新房毛坯限价22500元/㎡。

若按照上限全装房价24500元/㎡，全装标准2000元/㎡计算，地块起始地价下预期销售利润率为10.8%，封顶后利润率为5.6%；装修新政下，地块起始利润率为12.0%，封顶利润率为7.1%。

好地研究院认为，本地块虽然利润空间较大，且所处区域去化难度相对较小，但本地块为未来社区地块，临近轨道站点，需与轨交合作，预计将以底价成交。

地块位置图（来源：好地大数据）

2、海曙区HS18-02-03a地块

地块总建筑面积为6.87万㎡，含0.4万㎡幼儿园，起价9.62亿元，新房毛坯限价30800元/㎡。

若按照上限全装房价32800元/㎡，全装标准2000元/㎡计算，不考虑学校部分地价，地块起始地价下预期销售利润率为10.6%，封顶后利润率为4.1%；装修新政下，地块起始利润率为13.3%，封顶利润率为7.4%。

好地研究院认为，地块位于海曙中西部，区域客户认可度较低，上限房价销售难度较大，整体去化速度较慢，预计将以底价成交。

地块位置图（来源：好地大数据）

3、江北区JB14-04-05地块

地块总建筑面积为20.84万㎡，含0.32万㎡幼儿园，0.78万㎡配建，起价27.84亿元，新房毛坯限价28200元/㎡。

若按照上限全装房价30200元/㎡计算，不考虑学校和配建部分地价，地块起始地价下预期销售利润率为14.4%，封顶后利润率为8.4%；装修新政下，地块起始利润率为15.7%，封顶利润率为10.1%。

好地研究院认为，地块虽利润空间较大，但可售体量巨大，且南侧相邻有直接竞品项目，区域内销售难度较大，预计将以底价成交。

地块位置图（来源：好地大数据）

4、江北区JB15-06-17、20地块

地块总建筑面积为22.8万㎡，其中商业面积为2.4万㎡，学校0.32万㎡，配建0.74万㎡，起价30.3亿元，新房毛坯限价28700元/㎡。

地块住宅可售部分约18.6万㎡，按全装限价30700元/㎡，商业售价按毛坯房价7成（20000元/㎡）计算，货值约62亿元.

若按底价计算，项目土地、建安、税费等成本在60亿左右，沉淀资金较大，回笼周期较长，实际利润空间相对有限。

好地研究院认为，本地块体量较大，起价超30亿元，且以上限房价销售难度较大，去化速度较慢，将进一步降低房企的拿地预期，预计最终将以底价成交。

地块位置图（来源：好地大数据）

5、北仑区CX-3-05-02地块

地块总建筑面积为15万㎡，其中租赁用房为3.5万㎡，占比23%，学校面积为0.4万㎡；起价4.36亿元，新房毛坯限价12000元/㎡。

若按照上限毛坯房价计算，不考虑租赁用房部分地价，地块起始地价下预期销售利润率为8.0%，封顶后利润率为3.7%。

好地研究院认为，地块位于春晓片区，距离中心城区较远，且周边项目去化缓慢，预计将以底价成交。

地块位置图（来源：好地大数据）

6、奉化区武岭西路北侧1号地块

地块总建筑面积为1.15万㎡，其中可售商业面积1万㎡，占比87%。

地块住宅可售部分仅0.14万㎡，容积率1.1，毛坯上限房价13000元/㎡。

由于地块紧邻奉化蒋氏故居，周边文保建筑较多，项目整体建筑难度较多，且地块实际可售住宅较少，利润空间有限。

好地研究院认为，地块商业占比较大，实际住宅可售规模有限，房企关注度相对较低，预计将以底价成交。

地块位置图（来源：好地大数据）