文/好地研究院 楼陈名

今天（4月19日），宁波首批次33宗地块全部成交，总出让金265.2亿元。其中涉宅地块成交20宗，总金额245亿元，一半地块由房企竞得，另一半由地方做地平台托底成交。

今天的成交热度分化明显，共有4宗商品宅地封顶，需待明天（4月20日）10点摇号决定得主。这4宗地全装修下的平均利润率在5.3%左右，若考虑装修升级包，利润空间可再提升1-2个百分点。

另外，江北区姚江新城1宗安置地块封顶，有13家房企进入摇号，封顶利润率在6-8%，且政府全部回购。

本网昨日前瞻预测与今天的成交结果基本一致，封顶的4宗为鄞州区核心区地块，海曙和江北2宗地块低溢价成交，其余地块均底价成交。

【宁波今年首批集中供地前瞻：利润空间提升后，哪几宗地有望封顶？】

从地块封顶数量情况看，本批次涉宅地块封顶数量比去年三批次（3宗）有所增加，涉宅地块的封顶率达20%。

那么，本批次市场热度回暖了吗？

好地研究院认为，本批次整体市场热度与去年三批次相比，热度不但没有上升，还有所下降，这是因为：

（1）参拍房企基本仍以央国企为主；

（2）参拍房企数量下降，民企参与度更少，上次有11家，本次仅8家。从得主来看，民企仅仅1宗地（不含待摇号地块），为江山万里与雅戈尔联合拿地，金额占比为3%，而上次民企拿地共7宗，拿地金额为100.5亿元，金额占比为53%。

（3）上次平均溢价率为9.1%，本次为6.1%，下降了3个百分点。

（4）上次封顶的地块平均预期销售净利润率为4.2%，本次为5.3%，上升了1.1个百分点。

一、市场热度分化明显

据不完全统计，本次有近20家（不含政府做地平台企业）参拍房企，而受杭州、南京等城市集中出让影响，本批次房企参拍数量较去年第三批次有所减少。

整体参拍房企仍以央国企为主，民企数量较少，例如去年三批次拿地滨江集团、新希望等均未参与本次竞拍。

大部分房企将目光集中在核心区域4宗热门地块，其中中河地块房企报名数量最多，有12家，钟公庙地块和江南公路2宗地块报名数量也在7-10家。最终这4宗地块竞争激烈，均封顶并待摇号。

据了解，4宗封顶地块中，江南公路B1-B2地块、江南公路B3-B4地块、钟公庙地块分别有3-4家房企进入最终摇号阶段；中河地块更是有9家房企进入摇号，摇号竞得率仅11%。

4宗封顶地块参拍房企情况

而其余地块，房企拿地意愿极低，整体市场区域热度分化较为明显。

据好地研究院统计，今天已明确竞得者的16宗涉宅地块中，仅6宗由房企竞得，其余10宗由地方国资平台托底成交。

地方国资拿地金额为95.1亿元，占比38.8%，相比去年第三批次的17.3%增加明显。

二、影响封顶的两大关键因素

那么，为何大部分品牌房企仅关注鄞州核心区域地块呢？好地研究院认为，主要原因有两点：

1、房企拿地利润空间有保证。据好地研究院测算，本批次14宗纯住宅地块，平均预期销售利润率为11.1%，较去年第三批次平均利润率10%有所增加。

4宗封顶地块的平均利润率为5.3%，较去年第三批次3宗封顶地块平均利润率（4.2%）同样有所增长。

这说明即使封顶，房企拿地利润空间同样有所保证。

2、市场销售去化难度小。本批次4宗封顶涉宅地块，区位核心，周边新房库存量较低，且存在一定价格倒挂，未来整体销售去化难度不大；

而其余低溢价或底价成交地块，周边整体市场去化预期较低。

在拿地利润空间有一定保证的情况下，房企更关注的是项目销售回款速度，以及市场销售去化难度，能够实现项目资金的快速周转。

附：成交战报