文/好地研究院 楼陈名

明天（4月19日），宁波2022年首批集中供地地块将出让，共33宗（含9宗租赁用地和4宗安置用地）地块，总起价250.4亿元。

20宗普通涉宅用地，有10宗位于绕城高速内，属性相对优质，起始出让金为152.3亿元，占本批次宅地总出让金额的66%。

另外，4月15日，宁波资规局发布补充公告，因疫情影响，调整了首批地块竞价封顶后摇号组织方式：线下摇号不接受参与摇号的竞买人代表到场，改为线下摇号、线上直播模式；摇号开始时间为2022年4月20日上午10:00。

那么，本批次地块热度预期如何？将有几宗进入最终摇号阶段？

据好地研究院初步测算，在考虑成本上升、销售周期延长、车位销售预期下降的情况下，本批次宅地即使全部达到上限楼面价，平均预期利润率仍有7.7%左右。

同时，据了解，本批次20宗涉宅地中，鄞州区核心区域的4宗地块平均参拍房企数量近10家，预计竞争较为激烈，有望封顶并摇号。

一、利润空间提升，楼市热度有所回暖

今年1月份出让的去年三批次地块，在下调地价，留出合理利润空间的情况下，房企参与热度有了明显的提升。

而本批次宅地地价有所下调，部分地块房价有所上涨，整体利润空间进一步扩大。

据好地研究院测算，本批次宅地起始楼面价下，平均预期销售利润率为13.7%；上限楼面价下，平均利润率为7.7%，较上一批次（起始利润率11.7%，上限利润率6.5%）均有所增加。

目前，宁波调控政策有所放松，新房库存整体保持低位。市五区可售商品住宅总库存620万方左右，总去化周期仅13个月；其中鄞州区总库存158万方左右，去化周期仅为8个月。

同时，3月以来市场热度已小幅回升，新房、二手房月度成交量基本回到去年7-8月水平。

二、区域分化，鄞州区4宗核心地块有望封顶

本批次20宗涉宅地块中，鄞州核心区域地块占比较多，且整体市场预期较好，预计竞争相对激烈，而海曙、江北、北仑等区域地块关注度将有所下降。

虽然整体预期较好，但在当前房企普遍资金紧张的情况下，预计区域间将有明显分化。

核心区的优质宅地将会受到更多青睐，而外围区域由于短期市场表现依然较弱，即使利润空间充足也难以给到房企足够拿地信心。

结合本次地块利润率和市场预期情况，好地研究院有以下预判：

①鄞州核心区域的4宗地块有望封顶并摇号。鄞州中河地块、钟公庙地块和江南公路的2宗地块，整体区位较佳，市场预期较好；

据好地网了解，这4宗地块的房企关注度较高，平均有近10家参拍房企，其中中河地块更是有近15家房企报名，预计竞争相对激烈，有望高溢价或封顶成交；

②海曙、江北和镇海各1宗地块将中低溢价率成交。海曙西门02地块、江北轻纺城地块、镇海老城地块，封顶后仍有较大利润空间，有一定的房企关注度，预计将以中低溢价成交。

③其余地块或将以底价成交。其余13宗涉宅地块，受地块属性、区位或者周边市场预期等因素影响，房企关注度相对较低，预计大概率以底价成交。

出让住宅地块指标表格

地块位置分布（来源：好地大数据）

附件：住宅地块详细解读

一、鄞州核心区4宗纯宅地有望封顶

1、鄞州区YZ07-03-d2地块（钟公庙地段）

地块总建筑面积5万㎡，含0.3万㎡可售商业，起始总价11.15亿元，新房毛坯限价36100元/㎡。

地块临近万达广场，周边配套成熟，同板块内无直接竞品项目，加之地块体量不大，有较好的快销预期。

若按照上限全装房价38100元/㎡，全装标准2000元/㎡计算，不考虑商业部分地价，地块封顶后预期销售利润率5.0%左右。

好地研究院认为，作为鄞州新城核心区稀缺地块，本地块未来销售预期较好，且可实现一定加装包配比，封顶后仍有一定的利润空间，预计房企关注度较高，有望封顶并摇号。

地块位置图（来源：好地大数据）

2、鄞州区YZ06-16-b2-B地块（中河地段）

地块总建筑面积为7.5万㎡，含0.4万㎡可售商业，起价13.1亿元，新房毛坯限价31700元/㎡。

地块周边世茂·璀璨万境项目尾盘在售，区域整体库存较低，去化压力小；同时周边二手房价格在3.5万元/㎡左右，有一定的价格倒挂，预计地块未来有快销预期。

若按照上限全装房价33700元/㎡，全装标准2000元/㎡计算，不考虑商业部分地价，地块封顶后预期销售利润率仍有9.4%左右。

好地研究院认为，地块区位优势佳，去化压力小，且达封顶后利润空间较大，房企关注度较高，预计竞争相对激烈，有望封顶并摇号。

地块位置图（来源：好地大数据）

3、鄞州区江南公路地段2宗地块

鄞州区JD08-B1、B2地块总建筑面积为16.4万㎡，含0.4万㎡幼儿园和0.8万㎡可售商业，新房毛坯限价35100元/㎡，起始总地价32.8亿元。

若按上限全装房价37100元/㎡，全装价格2000元/㎡计算，不考虑学校和商业部分地价，起始地价下预期销售利润率为11.1%，封顶后利润率为3.9%。

鄞州区JD08-B3、B4地块总建筑面积为12.44万㎡，含0.6万㎡可售商业，新房毛坯限价35100元/㎡，起始总地价26.1亿元。

若按上限全装房价37100元/㎡，全装价格2000元/㎡计算，不考虑商业部分地价，地块起始地价下预期销售利润率为10.3%，封顶后利润率为3.0%。

好地研究院认为，江南公路地段2宗地块地处核心区域，周边轨道交通便利；但封顶利润率空间相对较小，且起始地价较高，预计将以高溢价成交。若房企预期较高，不排除封顶可能。

地块位置图（来源：好地大数据）

二、预计3宗纯宅地中低溢价成交

1、镇海区ZH02-10-102-01地块

地块总建筑面积为4.2万㎡，起价4.6亿元，新房毛坯限价21600元/㎡。

若按照上限全装房价23600元/㎡，全装标准2000元/㎡计算，地块起始地价下预期销售利润率为12.0%，封顶后利润率为6.3%。

好地研究院认为，地块所在区域市场竞争较小，去化难度不大，起始利润率较为可观，但地块体量相对较小，封顶后销售利润有限，预计将以低溢价率成交。

地块位置图（来源：好地大数据）

2、海曙区西门地段HS08-03-02地块

地块为此前流拍地块，起始楼面价为19036元/㎡，较去年二批次挂牌时下降2964元/㎡；新房毛坯限价35500元/㎡，较去年二批次挂牌时上涨900元/㎡。

地块总建筑面积为6.5万㎡，含0.4万㎡幼儿园，起价12.3亿元。

若按照上限全装房价37500元/㎡，全装标准2000元/㎡计算，不考虑学校部分地价，地块起始地价下预期销售利润率为12.5%，封顶后利润率为5.2%。

好地研究院认为，本地块体量较大，且北侧紧邻轨道站点，但周边项目流速相对较慢，房企关注度有限，预计将以低溢价率成交。

地块位置图（来源：好地大数据）

3、江北区JB14-04-10a地块

地块总建筑面积为13.1万㎡，起价19.8亿元，新房毛坯限价28100元/㎡。

若按照上限全装房价30100元/㎡，全装标准2000元/㎡计算，地块起始地价下预期销售利润率为14.4%，封顶后利润率为8.2%。

好地研究院认为，本地块封顶后利润空间较大，但所在区域有一定去化难度，销售周期将拉长，且地块总价较高，对房企资金有一定的要求，预计将以低溢价率成交。

地块位置图（来源：好地大数据）

三、预计13宗地块底价成交

1、海曙区CX07-03-04d-1地块

地块为此前流拍地块，起始楼面价为10300元/㎡，较去年二批次挂牌时下降2700元/㎡；新房毛坯限价23700元/㎡，较去年二批次挂牌时上涨200元/㎡。

地块总建筑面积为5.3万㎡，含0.4万㎡幼儿园，起价5.4亿元。

若按照上限全装房价25700元/㎡，全装标准2000元/㎡计算，不考虑学校部分地价，地块起始地价下预期销售利润率为12.4%，封顶后利润率为7.7%。

好地研究院认为，地块临近高速公路和工业园区，区域客户认可度较低，去化存在一定难度，房企关注度相对较低，预计将以底价成交。

地块位置图（来源：好地大数据）

2、海曙区西门地段HS08-04-04地块

地块总建筑面积为2.7万㎡，其中商业面积为0.8万㎡，占比30%；起价3.8亿元，新房毛坯限价35300元/㎡。

地块住宅可售部分仅1.8万㎡，货值约6.7亿元，商业部分面积为0.8万㎡，占比30%。

若按底价计算，项目土地、建安、税费等成本至少在7亿以上，需要依托商业和车位去化来减少资金沉淀。

好地研究院认为，地块体量较小，且商业部分占比较大，整体利润空间有限，房企关注度相对较低，预计将以底价成交。

地块位置图（来源：好地大数据）

3、海曙区西成地段HS04-02-19地块

地块为此前流拍地块，起始楼面价为17391元/㎡，较去年二批次挂牌时下降2299元/㎡；新房毛坯限价37500元/㎡，较去年二批次挂牌时上涨600元/㎡。

地块总建筑面积为4.2万㎡，其中商业面积为0.8万㎡，占比20%；

地块实行全装修现房销售，按“定品质”要求出让。

好地研究院认为，地块开发周期长，投入资金压力大，对房企的要求较高，预计将以底价成交。

地块位置图（来源：好地大数据）

4、江北区JB16-02-3、JB16-02-4a地块

地块总建筑面积为21.3万㎡，其中可售商业面积为3.6万㎡，占比17%，自持商业面积为6.6万㎡，占比31%；起价20.4亿元，新房毛坯限价30700元/㎡。

地块住宅可售部分约10.8万㎡，货值近36亿元；商业部分占比达48%，其中65%的商业部分需在10年内自持。

若按底价计算，项目土地、建安、税费等成本至少在42亿以上，需要依托商业、车位去化来减少资金沉淀。

好地研究院认为，地块商业自持部分占比较大，对房企的资金要求较高，预计将以底价成交。

地块位置图（来源：好地大数据）

5、江北区CC09-06-01a、01b、02地块

地块总建筑面积为18.3万㎡，其中包含幼儿园0.5万㎡，可售商业商务面积3.1万㎡，占比17%，自持商业面积3.1万㎡，占比17%。

地块住宅可售部分约11.4万㎡，货值近27亿元；商业部分占比达34%，其中50%的商业部分需在10年内自持。

若按底价计算，项目土地、建安、税费等成本至少在28亿以上，需要依托商办、车位去化来减少资金沉淀。

好地研究院认为，地块所在区域有一定的库存压力，同时地块商业占比较大，资金回笼周期较长，房企关注度相对较低，预计将以底价成交。

地块位置图（来源：好地大数据）

6、鄞州区JS-16-a1（姜山未来社区核心18号）地块

地块总建筑面积为4.1万㎡，含幼儿园0.32万㎡、商业0.46万㎡和配建1万㎡；起价2.23亿元，新房毛坯限价26100元/㎡。

地块住宅可售部分仅2.3万㎡，货值约6.5亿元；幼儿园、商业和配建部分占比达44%，其中幼儿园和配建需无偿移交。

好地研究院认为，地块住宅可售部分面积较小，利润空间有限，房企关注度相对较低，预计将以底价成交。

地块位置图（来源：好地大数据）

7、鄞州区JS-13-d4／e1／e6（姜山镇核心4号）地块

地块总建筑面积为13.8万㎡，其中幼儿园0.57万㎡，可售商业商务面积为1.85万㎡，占比13%，自持商业面积为0.82万㎡，占比6%；起价13.8亿元，新房毛坯限价26000元/㎡。

地块住宅可售部分约10.54万㎡，货值近30亿元；商业商务部分占比达19%，除菜场（0.25万㎡）外的0.82万㎡商业需全部自持。

若按底价计算，项目土地、建安、税费等成本至少在28亿以上，需要依托商办、车位去化来减少资金沉淀。

好地研究院认为，地块所在区域项目流速较慢，同时地块自身商业商务部分占比相对较高，整体资金回笼周期较长，预计将以底价成交。

地块位置图（来源：好地大数据）

8、鄞州区14-7-d3#-b地块

地块总建筑面积为5.3万㎡，含1.85万㎡租赁住房和0.35万㎡自持商业，起价4.2亿元，新房毛坯限价30700元/㎡。

地块临近东钱湖，风景秀丽，适合打造低密产品。但地块内宿舍型租赁住房占比较大，而住宅区禁止院落式布局，同时与租赁住房之间不得采用实体式围墙，对项目的产品布局存在一定影响。

若按照上限全装房价32700元/㎡，全装标准2000元/㎡计算，不考虑商业部分地价，地块封顶后预期销售利润率8.1%左右。

好地研究院认为，地块租赁部分占比较大，可售部分面积较小，整体利润空间有限，房企关注度相对较低，预计将以底价成交。

地块位置图（来源：好地大数据）

9、北仑大碶芦山2#（BLZB07-02-27-1#）地块

地块总建筑面积为5.6万㎡，起价7.4亿元，新房毛坯限价25400元/㎡。

若按照上限全装房价27400元/㎡，全装标准2000元/㎡计算，地块封顶后预期销售利润率8.6%左右。

好地研究院认为，地块所在区域项目流速较慢，且地块体量偏小，实际销售利润有限，预计将以底价成交。

地块位置图（来源：好地大数据）

10、北仑新碶泰山路北、松花江路东ZB02-03-06c-2#地块

地块总建筑面积为13.5万㎡，含可售商业面积2.6万㎡，占比19%；起价14.3亿元，新房毛坯限价25200元/㎡。

地块住宅可售部分约10.6万㎡，货值近29亿元；商业部分占比达19%。

若按底价计算，项目土地、建安、税费等成本至少在27亿以上，需要依托商办、车位去化来减少资金沉淀。

好地研究院认为，地块商业占比较大，所在区域项目流速较慢，对房企的资金压力较大，房企关注度相对较低，预计将以底价成交。

地块位置图（来源：好地大数据）

11、宁波北仑柴桥片区BL（ZB）12-02A-01、BL（ZB）12-02A-02地块

地块总建筑面积为6.6万㎡，起价4.1亿元，新房毛坯限价16000元/㎡。

若按照上限全装房价18000元/㎡，全装标准2000元/㎡计算，地块封顶后预期销售利润率9.1%左右。

好地研究院认为，地块所在区域商品房市场规模较小，去化周期偏长，房企关注度低，预计将以底价成交。

地块位置图（来源：好地大数据）

12、北仑区青帆工业园西侧2宗地块

北仑新碶闽江路东、恒山路南BLZB05-03-02a地块总建筑面积为8.8万㎡，起价10.1亿元，新房毛坯限价24800元/㎡。

若按上限全装房价26800元/㎡，全装价格2000元/㎡计算，起始地价下预期销售利润率为15.9%，封顶后利润率为10.6%。

北仑霞浦闽江路东、恒山路南BLZB05-03-04a地块总建筑面积为7.3万㎡，含0.5万㎡幼儿园，新房毛坯限价25600元/㎡。

若按上限全装房价27600元/㎡，全装价格2000元/㎡计算，不考虑学校部分地价，地块起始地价下预期销售利润率为17.1%，封顶后利润率仅为12.3%。

好地研究院认为，青帆工业园西侧2宗地块临近工业区，客户认可度低，未来有一定的去化压力，预计房企关注度不高，将以底价成交。

地块位置图（来源：好地大数据）