核心提要：

一、外联内拓的上海西南门户枢纽

二、修炼内功重构区域价值，两大新兴板块值得期待

三、金山区今年还将推哪些好地？

文/好地网 邬愉波

2月23日，上海今年首批住宅用地正式挂牌，总计36宗涉宅地，总面积2996亩，总起价806.5亿元。

其中，2宗位于金山区金山新城，总建筑体量21.6万方，总起价28.8亿元。据了解，已有房企对这2宗地块表示出强烈兴趣。

目前的房产市场整体环境尚未回暖，多数房企正拿着有限的资金寻找高性价比标的，金山区地块被看好的背后，是金山区的不断精益发展。

对金山区而言，时下面临打响“上海湾区”城市品牌、纳入虹桥国际开放枢纽南向拓展带两大历史机遇，正是大干一场的好时候。

按照金山区的规划，未来有四大功能定位，分别是：上海市西南门户和环杭州湾重要节点、上海市现代农业示范区、上海市绿色智造产业基地、宜居宜业宜游的滨海地区。

金山区为自己画了宏伟蓝图，且已付诸行动，并深谙人才的重要性。就在地块挂牌的同一天，金山区发布“上海湾区”人才计划，以前所未有的诚意和力度抛出橄榄枝，吸引更多人才扎根、建设金山。

就像其名字一般，金山区的“金山”正慢慢成形中。

一、外联内拓的上海西南门户枢纽

金山区位于上海西南端，南濒杭州湾，北连松江、青浦，东邻奉贤，西与浙江的平湖、嘉善接壤，是沪杭发展轴上的重要节点城市。

在长三角一体化的带动下，地处上海与浙江交界带的金山，一改以往的“远郊即末梢”的陈旧观念，而一跃成为“上海西南连接长三角的桥头堡”、“环杭州湾的重要节点城市”，和“沪浙毗邻地区的一体化发展示范城区”。

金山区在长三角一体化中的所处区位

为了发挥桥头堡的作用，交通上，金山区外联内拓，致力于打造上海西南的门户枢纽。

先看外联，主要有三大动作：

1、通过沪杭城际铁路、沪乍杭城际铁路，直连浦东与虹桥两大国际枢纽，以及浙江杭州，为创业金山提供国内外交通衔接服务；

2、通过规划市域轨道交通促进金山区与浙江嘉兴的链接，打开浙江入沪最直接的通道；

3、利用金山铁路以及规划R12南枫线和R14嘉青松金线，重点加强与上海中心城区及嘉定、青浦、松江、奉贤、浦东等郊区之间的轨道交通联系。

再看内拓，关键词是构筑“30分钟交通圈”：

即通过提升区内骨干路网密度和完善公共交通体系，实现金山区内重点城镇与中心城、毗邻新城、长三角毗邻城镇之间30分钟通达，区内各城镇之间实现30分钟内互通，重点城镇内部出行时耗不超过30分钟。

二、修炼内功重构区域价值，两大新兴板块值得期待

根据《金山区总体规划暨土地利用总体规（2017—2035）》，至2035年，金山区将规划形成“一心一带两轴四片”的空间格局。分别为：

一心：生态绿心；

一带：滨海生态活力带；

两轴：亭枫发展轴、亭卫发展轴；

四片：包括①北部朱枫联动发展片：将以古镇文化为特色，建设宜居城镇；②东部金山工业区产城融合发展片：将重点发展高新技术和战略性新兴产业，促进产城融合发展；③中部生态绿心片：将以郊野公园群为发展契机，建设湾区大田园；④南部上海西南滨海地区片：将建设以滨海旅游、海洋经济、创新创意产业和现代服务业为主导的科技海湾。

金山区规划图

除了传统城区的更新蝶变，金山区有两大新兴板块值得重点关注，一是滨海国际文化旅游度假区，二是乐高乐园度假区。

金山区拥有约23.3公里的滨海岸线，其中生活岸线约7.2公里，是上海市唯一的城市滨海生活岸线。

滨海国际文化旅游度假区就围绕金山区的海岸资源而生，将整体打造成为集商务办公、商业娱乐、旅游度假、居住休闲等功能于一体的综合发展区，成为上海乃至长三角滨海休闲度假的标志性地区。

滨海国际文化旅游度假区规划总面积约8.1平方公里，是上海唯一汇聚自然的山、海、岛、渔特色的区域，也是上海市“十四五”时期深化世界著名旅游城市建设的重点项目。其中核心区占地约3.7平方公里，规划开发总建筑面积约230万方，由复星集团负责投资开发，计划标志性建筑将于今年年底开工建设。

乐高乐园度假区位于枫泾镇东部，占地477亩，包括一座乐高主题乐园及一座全场景式主题酒店，总投资额38.5亿元，将建设成为全球最大的乐高乐园度假村之一。度假区为上海市重大工程项目，已于去年11月开工，计划2024年开园。届时，上海将形成东有迪士尼、西有乐高的主题乐园格局。

三、金山区今年还将推哪些好地？

在上海首批挂牌地块中，金山区金山新城有2宗，均为宅地，分别为金山新城JSC1-0401单元1-11-01地块、金山新城JSC1-0403单元2-20-01地块。

2宗地块相距2公里左右，隔杭州湾大道相望，体量差距较大，起始楼面价和新房限价均差500元/㎡。

2宗地块所在的金山新城，是金山区的政治、经济、文化中心，也是上海唯一的滨海新城和环杭州湾北岸发展轴的核心节点城。这是金山区最成熟和居住密度最高的板块，板块内各项生活、教育、商业、医疗配套齐备，另有金山铁路连接金山区与上海主城区的交通出行，金山铁路是长三角第一条快速市域铁路，未来有望纳入上海地铁网络。

以下为2宗地块详细指标和位置分布：

地块分布图（来源：好地大数据）

地块周边项目情况（来源：好地大数据）

金山新城JSC1-0403单元2-20-01地块，东至长堂河，南至龙山路，西至海芙路，北至龙翔路。

地块出让面积46.53亩，容积率1.6，建面49629㎡，起价67992万元，起始楼面价13700元/㎡，中止价72792万元（封顶溢价7%），中止楼面价14667元/㎡。新房限定备案均价为3.25万元/㎡。

金山新城JSC1-0401单元1-11-01地块，体量较大，出让面积138.62亩，容积率1.8，建面166349㎡，起价219581万元，起始楼面价13200元/㎡，中止价237148万元（封顶溢价8%），中止楼面价14256元/㎡。新房限定备案均价为3.2万元/㎡。

地块东至卫零北路，西至东平北路，南至龙航路，北至龙堰路。其东北侧即为复地在去年二批地时所拿项目，建面19.4万㎡，成交总价257013万元，楼面价13252元/㎡，溢价率0.39%，新房限价与本宗地一致。复地项目规划日前已公示，产品形态为高层+多层。

附：2022年二批次金山区拟推地块

好地网了解到，除了已挂牌的2宗金山新城地块外，金山区二批次出让计划也已出炉，拟推涉宅地共5宗，总出让面积589.8亩，其中有3宗为体量较大的百亩以上地块。

5宗地块分布较分散，1宗位于核心区金山新城，2宗位于亭林镇，为相邻地块，另枫泾镇和朱泾镇各有1宗。

以下为5宗地块详细指标和位置分布：

地块分布图（来源：好地大数据）

①金山区枫泾镇JSFJ010104单元06A-01A、06A-04A、06A-06A地块，地处金山区西北部的枫泾镇。地块位于泾波路以东，白牛湖以西，枫美路以南，泾荷路以北，体量较大，总出让面积达195亩。

本宗地块东侧临湖，有很好的景观优势，因此容积率很低，住宅部分容积率仅1.2，商业部分为1.0，适合打造稀缺的低密产品。

地块规划图

②金山区朱泾镇JSS2-0201单元B06a-01、B06b-01地块，地处朱泾镇。地块东至珠泰路，南至金南街，西至珠宁路，北至众益街，出让面积134亩。

地块分2宗子地块，北侧a地块容积率为1.5，南侧b地块容积率为1.3，周边配套较成熟，临金山体育馆和金山中学，周边还规划有初中和幼儿园。

地块规划图

③金山区亭林大居二期19-01地块，位于亭浩路以东、亭虹路以西、红梓路以北、林兴路以南，出让面积69亩，容积率1.8。

地块规划图

④金山区亭林大居二期26-02地块，亭浩路以东、亭虹路以西、红梓路以南、林安路以北，出让面积42亩，容积率1.8。

地块规划图

2宗地均位于金山区东北部的亭林镇，地块南北相邻，隔红梓路相望。

⑤金山区金山新城JSC1-0401单元1-03B-01地块（G11东），位于金山新城，东至杭州湾大道、南至龙堰路、西至海聚路、北至龙湾路，也是1宗大体量地块，出让面积达151亩，容积率1.8。

地块毗邻杭州湾大道，与已挂牌的2宗金山新城地块相距不远，也是二批次拟推地块中区位最好的。

地块规划图

地块周边情况