好地网2月13日讯（研究员 孙航海）日前，《杭州市住房保障和房地产发展“十四五”规划》发布，提出了杭州市未来5年房地产市场发展目标和发展任务，对实现人人“住有所居”“住有宜居”，推动杭州城市高质量发展，打造“数智杭州•宜居天堂”， 争当浙江高质量发展建设共同富裕示范区的城市范例有重要支持意义。

本规划研究范围为杭州市行政区（包含上城区、滨江区、拱墅区、西湖区、钱塘区、萧山区、余杭区、临平区、富阳区、临安区、桐庐县、淳安县、建德市），规划期限为2021-2025年。

1.坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。回归住房居住功能，把民生属性摆在更加突出的位置，加快建设稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

2.坚持战略指引、需求导向。主动服务于新时代杭州城市发展新格局，加快把住宅产业发展实效转化为城市发展战略势能。根据人口规模、产业结构和需求变化，合理确定住房开发规模和空间布局，大力发展租赁住房，补齐租赁住房短板。

3.坚持统筹协调、协同发展。坚持住房保障体系和住房市场体系统筹发展；坚持住房市场与城市经济社会协调发展，坚持一手与二手市场、销售与租赁、新建与更新、中心城区与区县之间的协同发展。坚持土地、金融、税收等政策与住房发展目标同向运行。

4.坚持改革先行、创新驱动。加快破除体制性障碍、机制性梗阻和政策性瓶颈，不断破解住房领域存在的突出问题；创新政府管理和服务方式，提高管理与服务效能。以创新引领产业转型升级，推动高质量发展。

5.坚持绿色发展、宜居宜业。科学规划，合理布局，推动城市空间更优化、布局更和谐、功能更完备、管理更智慧、运行更低碳。大力发展绿色建筑、装配式建筑，打造一批宜居宜业未来社区、智慧社区，使城市更具韧性、更可持续。

今后五年努力实现以下主要目标：

1. 居民住房条件持续改善。至“十四五”期末，力争全市城镇常住居民人均住房建筑面积达到40平方米以上，基本解决本地户籍家庭住房困难；有效缓解新就业大学生、外来务工人员、新市民家庭的阶段性住房困难；力求居住安全、面积适当、经济可负担，为实现住房现代化奠定良好基础。

2. 市场发展更加平稳健康。综合运用经济、法律和必要行政手段，着力优化供给结构，着力抑制投机投资性购房，形成供求基本平衡、结构基本匹配、价格基本稳定的市场格局，地价、房价、租金涨幅在控制目标之内。租售并举住房制度基本形成，住房消费健康发展，住宅产业与我市经济社会发展更加协调。

3. 住房保障体系更加健全。由公租房、保障性租赁住房、共有产权住房、棚改安置房、老旧小区改造等组成的多渠道保障体系基本建立，住房保障对象从以户籍家庭为主转向覆盖城镇常住人口，常住人口保障面达到30%左右。基本完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造。

4. 高质量发展更加强劲。装配式住宅加快推进，建造水平和建筑品质明显提高，未来社区、智慧社区建设更加普及，市政公共服务配套设施更加完善，居住功能更加齐备，物业服务、社区养老等服务水平显著提高。住房建设、运营、管理数字化和智能化水平大幅提升。

5. 空间区域更加融合。按照“多中心、网络化、组团式、生态型”的原则，进一步统筹生产、生活、生态三大空间布局，全面提升城市综合承载能力和城市能级，深入推进基础设施一体化、基本公共服务均等化，促进多中心组团、郊区新城更加协同发展。

6. 制度更加健全。形成更加完善的“一城一策”长效机制，用地、金融、税收等相关政策更加定型，住房开发、销售、租赁、物业管理、住房保障、住房公积金等管理制度更加完善，市场监管现代化水平明显提高，政府治理能力大幅提升。

“十四五”期间住房和房地产发展主要指标

发展目标：形成供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、区域分布基本适配的发展格局，实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标。

具体指标：全市“十四五”期间规划商品住房年开发量不低于1600万平方米，五年开发总规模不少于8000万平方米；其中市区年开发量不低于1440万平方米，五年建设总规模不少于7200万平方米（具体各区域开发量分布详见表4.2）。

2021-2025年新增商品住房区域分布与年度计划（单位：万㎡）

发展目标：构建由公租房、保障性租赁住房、共有产权住房、棚改安置房、老旧小区改造等组成的多渠道保障体系；形成由政府、企业、社会组织积极参与的多主体供给格局；保障性住房管理效率与精细化水平走在全国前列。

具体指标：新建公租房约3万套、约180万方；新增保障性租赁住房30万套（间）；新开工安置住房计划总计19万套、2800万平方米以上。改造老旧小区数约900个，户数约35万套。探索共有产权住房建设，新开工共有产权住房3万套、270万方。新增公租房货币化补贴受益人口10.5万户（人）。

杭州市住房保障分年度计划

各区“十四五”期间新增保障住房数量（单位:套）

注：各区人才公寓建设套数的计算方法，已有建设方案的按实际规划套数计算，没有建设方案的，按平均每套建筑面积68平方米计算。

发展目标：到2025年规划期末，形成供给充分，价格合理、经营服务规范、租赁关系稳定的市场体系，形成市场规则明确、政府监管到位、经营服务规范、权益保障充分的制度体系，实现供给结构明显优化、市场规范程度显著提高、租住品质大幅改善、满意度大幅提升的总体目标。

具体指标：新增筹集市场租赁房源9万套（间）。

2021-2025年杭州市市场租赁房源筹措分年度计划（单位：万套（间））

商办物业：五年开发总规模不超过2000万方

发展目标：商办物业的规模及结构与城市经济发展相协调，空置率处于合理区间，开发水准居于全国前列，为杭州建设国际消费中心城市提供有力支撑。结合目前杭州非住宅商品房供大于求的实际和国际商办比经验数值，“十四五”期间非住宅商品房开发量占房地产开发总量的合理比例控制在25%左右。

具体指标：规划非住宅年开发量不超过400万平方米，五年开发总规模不超过2000万平方米；其中市区年开发量不超过370万平方米，五年建设总规模不超过1850万平方米。

发展目标：到“十四五”期末，住宅产业现代化水平和住宅品质明显提高，城镇新建商品房装配式建造、全装修、绿色建筑比例稳步提升，房地产行业转型升级加快。

具体指标：2021-2025年中心城区新建项目，除根据国家及相关规定不适宜实施装配式建筑的建筑项目外，全部实施装配式建造。其它地区装配式建筑占新建建筑面积比例达到50%。中心城区新建住宅继续全面实行全装修。完成既有公共建筑节能改造面积不少于320万平方米，既有居住建筑节能改造面积不少于180万平方米。2025年末，培育建成未来社区省级试点项目15个以上。

发展目标：物业管理体制健全，业主大会与业主委员会治理能力全面提升，物业服务的智能化、信息化、低碳化明显提高，市场规范有序，物业纠纷明显下降，行业自我发展能力增强，居民满意度高。中介服务的专业化、规模化、规范化水平明显提升。

具体指标：到2025年末，全市住宅小区物业服务覆盖率达85%以上；实现物业服务行业法人单位年营业收入400亿元以上；确保物业管理行业增加值占全市GDP比重1.8%以上，力争达到2-3%。规划期内，积极引导并推进实力强大的物业服务企业在主板、港股上市或在新三板挂牌交易，培育新增营业收入超亿元企业3-5家。

着力构建现代化的住房供给体系。进一步推进房地产供给侧结构性改革。完善新建商品住房、二手住房以及租赁住房组成的市场体系，更好满足城镇居民多层次多样化居住需求。加快构建以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，结合推进城镇棚户区改造和老旧小区改造，有效增加保障性住房供给，解决好常住人口住房困难问题。重点加强“租购并举”、“新老市民并重”的可选择住房体系建设；重点加强“低端有保障”、“中端有支持”的可负担住房体系建设。

着力完善房地产调控长效机制。深化“一城一策”，健全短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排，优化土地、税收、金融、行政等一揽子政策组合，增加住宅用地供给，建立健全房价与地价联动机制，发挥税收杠杆调节作用，完善限购、限售等政策，支持合理自住需求，落实“房住不炒”。建立健全市场监测和预测体系，精准施策；建立房价房租预警机制，确保新建商品住宅销售价格、二手住宅销售价格、住宅租赁价格等指标涨幅不超过控制目标。

着力提高抗系统性风险能力。实施好房地产金融审慎管理制度，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，抑制高负债扩张；加强个人住房贷款审慎管理，严格实施差别化住房信贷政策，严格执行收入认定标准和月供收入比要求，严格审查购房首付资金来源，严防消费贷款、个人经营性贷款等非房贷资金违规流入房地产市场；加强完善相关公共政策储备研究，完善重大突发事件应急防控体系建设。

健全舆论引导机制。建立健全常态化信息发布机制，准确解读房地产市场形势和政策措施。健全网上舆情监测和信息互通机制，及时回应社会关切，稳定市场预期。整顿房地产信息网络传播乱象，建立健全调控政策出台前风险评估、预案管理和事先报备机制。

增加住宅用地供应。建立以住房需求为导向的住宅用地供应机制。加大做地力度，优先满足住宅用地需要，提高出让用地中住宅用地的占比，提高住宅用地中保障性住房、普通商品住房、租赁住房用地供应占比。根据住宅需求预测，扣除已落实的保障性租赁住房用地，杭州市“十四五”期间每年合理的住房净地投放量应该在14000亩左右，市区在12600亩左右，三个县（市）在1400亩左右；年商品住房净地投放量在11000亩，市区在10000亩，三个县（市）在1000亩左右。

优化商品住房供应结构。结合新一轮国土空间规划，在地铁沿线、产业新城、郊区新城布局大型居住区，进一步加大中低价普通商品住房供应，增加中小套型商品住房。以满足新市民租赁住房需求为导向，通过出让和盘活存量用地大幅增加符合市场租赁需求的小户型租赁房源，优化租赁房源供给结构。

加强区域商业规划论证。规范商业办公等非住宅类项目规划配置，提高商业、办公供应的有效性和精准度，对于商业库存较高地区，适当调整商办用途，探索“商转住”、“商转产”等创新方式加快消化存量商办物业。

强化空间布局优化和功能完善提升。强化职住平衡，住房供给与区域人口规模、人口结构、产业分布相匹配，保证住房供给与区域人口规模、人口结构、产业分布相匹配；加强住房布局与轨道交通、公共设施、生活配套等在空间上的融合，强化城市核心区的中央活动区功能，加快城市优质资源向郊区新城拓展，引导城市核心区过度密集区块人口向郊区新城疏散、城市新流入人口向郊区新城集聚，形成“众星拱月”的组团式发展格局；突出空间布局优化和功能完善提升，结合城市有机更新推进老旧小区改造和市容市貌整治，结合老龄化趋势建构老有所养的居住模式和体系，结合智慧城市建设建成一批未来社区，使城市更健康、更安全、更宜居，成为人民群众高品质生活的空间。

加快构建多渠道租赁住房供应。支持房地产开发企业自持住房出租经营。培育专业化机构化住房租赁企业，重点支持自持物业的住房租赁企业发展。鼓励用工单位利用存量用地建设租赁住房，促进职住平衡。确保到规划期末，基本形成政府、国有企业、社会化机构、个人多主体的租赁住房供应体系。确保“十四五”期间，新增筹集市场租赁房源不少于9万（套）间。

完善土地支持政策。土地供应向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划。完善租赁住房用地供应方式，允许出让价款分期或分年收取，降低租赁住房用地成本。鼓励利用集体建设用地、综合性用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。提高产业园区配套建设生活服务设施用地占比，增加部分主要用于租赁住房。

积极盘活存量用房。简化项目审批程序，支持存量低效利用的商办用房、工业用房等存量房屋，不违反规划原则、权属不变、符合安全要求的前提下改建成租赁住房；充分发挥专业从事租赁机构作用，提供规范的租赁居间服务和长租房服务，鼓励居民私房出租。

规范发展长租房市场。加快培育专业化运营主体，规范轻资产住房租赁企业管理，严禁“长收短付”“租金贷”“高收低租”等经营行为；建立健全经纪机构、住房租赁企业及从业人员备案制度，构建住房租赁市场主体信用管理体系，形成守信联合激励和失信联合惩戒机制，对全市住房租赁从业企业进行更加全面的监督管理；建立住房租赁价格指数测算和发布机制，引导市场合理预期。严肃查处住房租赁企业及其从业人员哄抬租金、发布虚假房源信息、违规租赁等市场乱象。

加强住房租赁制度体系与平台建设。加快出台《杭州市住房租赁管理办法》及相关配套文件，明晰住房租赁市场基本规则和运营规范，明确交易双方的权利和义务，维护租赁双方合法权益；健全落实租赁住房安全、住房租赁企业服务等规范要求；逐步推进五大平台建设，全面搭建政府管理、企业服务和社会公众服务等三大网络体系，对住房租赁市场实行智慧化管理，促进市场健康平稳有序发展。

优化住房租赁市场房源供给结构。优化租赁住房空间分布，在科技城（园）、产业园区、大学园区、商业商务集聚区、交通枢纽地区等租赁住房需求集中区域，增加低成本租赁住房建设用地供给，优化租赁住房产品结构，大幅度增加功能设施齐全、公共服务配套完善的小户型、全装修租赁住房。优化租赁住房价格体系，加大中低价位租赁房源供给。

加大政策扶持力度。落实租赁住房用地价格优惠、租赁住房税收优惠和民用水电气等政策；加大对改造和新建租赁住房的金融支持力度，建立住房租赁贷款专项统计制度，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待，鼓励条件具备企业积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点；健全财政奖补资金使用管控机制，做好跟踪管理和绩效评价。依法保障承租人合法权益，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

切实增加公租房有效供应。2022年底之前继续实施按同期商品住宅出让用地面积的一定比例配建公租房的政策，流入人口多的行政区要适当提高配建比例，流入人口少的行政区可适当减少配建比例，因地制宜，确保“十四五”期间，全市交付使用公租房不少于5万套，货币补贴实行应保尽保；进一步健全土地出让前置核查机制，确保配建指标、配建质量落实到位；进一步建立补贴标准动态调整机制；进一步提高精准保障，扩大专项配租范围；进一步发挥杭州市数字经济优势，深入开展信息化、智能化、社会化为基础的“三化”管理服务体系建设，有效破解管理难、收租难、退出难等租后“三难”问题，提高公租房轮候运转效率，促进公租房的可持续健康发展。

大力发展保障性租赁住房。加快出台保障性租赁住房的租赁管理办法，明确保障性租赁住房具体保障对象、准入门槛和退出管理、建设标准与管理规范等政策；系统研究并出台包括专项债券支持、财政购买服务、财政奖补等一揽子支持政策，推动市场主体积极参与保障性租赁住房建设，补齐租赁市场缺少小户型、低租金租赁住房的短板，发挥保障性租赁住房保障性和市场性的双重属性，解决“新市民”阶段性住房困难。进一步简化项目审批程序，加快项目审批速度。确保供应保障性租赁住房不少于30万（套）间。

探索共有产权住房。开展共有产权住房需求调查研究，结合已试点城市共有产权住房实施方案和实施效果，探索符合杭州实际的共有产权住房保障方案，完善产权梯级供给谱系，消除公租房与商品住房之间的二元分立，解决高房价与普通居民购房能力不足等矛盾。在符合实际需求的情况下，十四五期间，在房价相对较高中心城区探索开展共有产权住房试点，构建起“租购并举”住房保障制度。

全面推进老旧小区提升改造工程。完善老旧小区改造管理机制，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；积极创新改造方式，统筹存量资源整合利用，加大城镇危房实质性解危力度，试点“设计—建设—运营—管理”全周期一体化改造方式；加大推进电梯加装、环境配套设施改造、发展多样化社区服务等改造力度，不断满足人民群众美好生活需要，确保到“十四五”期末，基本完成2000年底前建成的需改造的城镇老旧小区改造任务。

加快棚改安置房项目建设和回迁安置的统筹推进。全面梳理尚未回迁的项目，逐一制定棚户区安置房的开工计划，及时协调解决征地拆迁、土地指标、规划审批、电力迁改、文物保护等影响开工的问题，加快项目施工、竣工和交付进度，确保“十四五”收官前完成2022年拆迁项目回迁安置目标。进一步提升安置房建设品质，严把“设计关”、“代建企业选择关”、“工程质量关”、“验收关”，鼓励引入第三方独立机构，全方位把控安置房建设质量关口。全面落实《关于杭州市拆迁安置房产权初始登记历史遗留有关问题的处置意见》，破解安置房办证难题。

加快完善相关政策法规。积极开展立法调研，学习、借鉴兄弟省市成功做法，探索构建符合杭州市情的政策法规体系，修订完善《杭州市公租房建设租赁管理办法》，出台《保障性租赁住房建设管理办法》、《共有产权住房建设管理办法》等，实现保障房各项工作“与时俱进”、“有法可依”和“有法必依”。

全面推进住宅产业化建设。坚持绿色低碳发展，发展绿色节能建筑，落实绿色建筑标准，健全绿色建筑推广的激励机制，提高绿色建筑比例；全面推广住宅全装修，大力推进装配式建筑发展；积极探索信息化与建筑科技化融合发展，提高建筑信息模型（BIM）技术应用，加快构建面向新型智慧城市的城市信息模型（CIM）系统平台研究与衔接。结合绿色、科技技术特点和创新亮点系统谋划推进绿色生态城区创建、智慧社区建设、未来社区培育，构建高质量的产品及产业体系，逐步降低住宅全生命周期能耗和碳排放强度，促进住房高质量发展。

大力推进完整居住社区建设补短板行动。以建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区为目标，以完善居住社区配套设施为着力点，以未来社区建设为引领，大力开展居住社区建设补短板行动。通过补建、购置、置换、租赁、改造等方式，因地制宜补齐既有居住社区建设短板，确保社区公共服务设施15分钟步行覆盖率达到90%以上。新建居住社区同步配建各类设施，城市居住社区环境明显改善。

健全共建共治共享小区综合治理机制。全面落实住建部等十部委办下发的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，加快建立“党委领导、政府组织、业主参与、企业服务”的居住社区管理机制，夯实街道-社区综合管理力量配置，推动城市管理服务向居住社区延伸，推进城市管理和基层治理信息平台的互联互通。完善小区管理两大规范，加强对业主委员会指导监督，加强对物业服务企业监管，加快《杭州市物业管理条例》修订工作。研究制定前期物业服务办法、业主大会和业委会活动规则指导细则、物业管理分级分类标准、物业企业信用管理办法等配套政策。

提升物业管理服务水平和智慧化升级。鼓励利用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等信息技术，建设智慧物业管理服务平台与智慧社区，推进物业管理数字化、信息化和智能化。鼓励物业服务企业探索“物业服务+生活服务”模式，向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等业务延伸，发展线上线下生活服务。将住宅物业服务由现代服务业调整为生活服务行业，享受相应的税收政策。

大力提高商品房建设品质。一是充分发挥土地供应的“闸门”作用，坚持大企业进入、大项目带动的原则，探索标志性项目用地出让由开发商带方案综合竞标方式。适度适时提高普通商品房用地的准入门槛，探索从调整竞价成交方式、严格开发资质要求、提高竞买资金要求、严格竞买资金审查等方面加强把控。二是严把规划设计关口，提升规划设计水平，提高建筑材料质量，增强住宅小区安全性、实用性、宜居性。三是加大对施工现场巡查、抽查力度，加强对检测机构和施工单位的监管，严厉打击违法违规行为，深入开展建筑工程中渗漏、裂缝等常见质量问题专项治理工作。四是建立房地产信用体系，出台房地产企业信用管理办法，禁止违规用地或信用不佳单位竞拍新供土地。

加快推进数字房管。加快数据资源共享进程，整合房地产开发、住房租赁、物业服务信息，对接土地、金融、财税、公安、住房、公积金、民政电力、水务等部门数据信息，为房地产健康发展提供及时准确的数据支持。完善市城镇既有住宅房屋数据管理系统，掌握家底，建立“用数据说话、用数据决策、用数据管理、用数据创新”的精准管理机制，推动房屋管理与基层治理、城市管理的深度融合，实现“以图管房、以房控业、以房管人”。

建立健全社会信用体系。建立健全房地产信用基础性法律法规和标准体系，完善信用运行机制和监管体制，加快推进重点房地产开发企业、租赁企业、保障房人群、消费者等专项信用治理和改革，让守信激励和失信惩戒机制全面发挥作用。

加强市场监管力度。建立统一、规范的房地产市场信息发布机制与渠道，加强舆论引导和政策宣传。建立多部门、跨地域联合工作机制，加强市场监管，规范开发、销售、交易、中介等行为；坚决查处囤地不建、捂盘惜售、哄抬房价、虚假广告、期房转让等市场乱象和违规行为；加强监管创新，加快构建事中事后监管体系，营造公平竞争的房地产市场环境。

优化公共服务供给。全面深化住保房管领域的“最多跑一次”改革工作，实质性减少行政审批，加快“互联网+”新探索，进一步充实数据应用场景；加大政府购买公共服务力度，研究制定政府购买公共服务的具体实施办法；加强相关部门分工、协作、联动，建立信息沟通和共享机制；及时调整或修订完善有关房地产行业发展的法律法规，逐步形成涵盖整个行业的法律法规体系；进一步加强主管部门对房地产市场的宏观管理，全面提升精细化的管理能力。