宁波三批地点评:什么因素促使房企积极出手

核心提要:相比第二批,宁波第三批地块成交有三点变化

一是市场热度回升,有5宗地块待摇号,7宗高溢价成交;

二是项目利润率提升,由二批的7%上涨至本次的10%;

三是地方国资平台拿地占比减少,由二批的59.9%下降至本次的15.9%。

文/好地研究院 楼陈名

今天(1月18日),宁波三批次38宗地块全部完成出让,总出让金247.6亿元,没有地块流拍;

其中,共有2宗安置地块和3宗涉宅地块封顶,待明天(1月19日下午3点半进行线下摇号,封顶率达13.2%。

今天的土拍过程中出现了一些“事故”,有4宗封顶地块发布中止公告,将于明天(1月19日)上午重新确认摇号房企名单。导致这一事故的主要原因是由于新系统故障,封顶地块最终未显示确认摇号,而是直接显示房企名称。

4宗重新确认摇号房企地块

本网昨天前瞻预测6宗涉宅地块将封顶,今天有3宗地块未封顶,但成交价格距封顶仅差几手。其中,滨江以27.4亿元竞得前殷12-13号地块,距封顶仅差1000万;绿城以16.7亿元竞得镇海高新区地块,距封顶仅差2500万。

相比与杭州三批次地块的68%封顶率,宁波本批的市场热度仍有所不及,主要原因是新房限价红利不足,市场去化仍有一定挑战

但是,相比较二批地而言,土拍热度已经明显回升,二批地平均溢价率为0.2%,其中城投平台拿地比例高达59.9%,而本次缩减至15.9%。核心原因在于项目预期利润率的提升——

一、利润率上升 房企拿地积极

据好地研究院测算,在考虑成本上升、车位销售预期下降的情况下,宁波本批次15宗涉宅地块的平均预期利润率为10%较二批次成交利润率仍有明显提升,同时也达到了“双限”政策实施以来的新高。

据不完全统计,本次参拍房企超30家,大部分以宁波深耕房企为主,也包含了部分尚未进驻宁波的房企,房企参与数量远超过二批次(以做地单位为主)。

好地研究院认为,在本批次项目预期销售利润率提升的情况下,房地拿地积极性明显增加。

二、实际地价下降近10%

与二批次冷清的土拍市场相比,本批次部分地块竞争热度回升较为明显;

除鄞州横溪商住地块、华光城现房地块和庆丰小体量地块外,其余7宗地块的平均溢价率达12.7%,共有3宗地块封顶待摇号;

但从实际地价来看,本批次成交楼面价仍有所下降。

以鄞州和镇海的5宗溢价成交纯宅地(不含封顶地块)对比,本批次实际地价较地块周边此前成交地块平均降幅9.7%。

三、地方国资平台拿地占比减少

相较于二批集中供地,由地方国资平台拿地为主导,本批次拿地房企有所变化:

①地方国资平台拿地占比下降明显。据统计,今天已明确竞得者的12宗涉宅地块中,仅奉化区5宗地块由地方国资平台竞得,拿地金额为29.6亿元,占比15.9%;而二批集中供地中,地方国资平台的拿地金额占比达59.9%。

②品牌房企拿地占比增加。相比于第二批中仅保利和雅戈尔等少数几家品牌房企拿地,本次拿地的品牌房企较多,华润、绿城、滨江、江山万里等宁波深耕房企均有地块竞得。

附:宁波第三批地块成交情况

今日拍卖38宗地块,总面积2144.8亩,总建面334万方,吸金247.6亿,成交均价7412元/㎡,平均溢价率7.06%。最终5宗地块封顶摇号,24宗地块底价成交。

从具体地块看,本次成交总价和楼面价最高的地块均位于鄞州区

总价最高的地块为潘火板块的甬储出2021-125号地块,总价27.4亿,楼面价21160元/㎡,溢价率14.38%,由滨江集团拿下;

楼面价最高的地块为首南板块的甬储出2021-123号地块,总价21.8亿,楼面价25822元/㎡,拍至封顶待摇号确定得主。

拿地房企方面,若不考虑摇号地块,今日拿地最多的房企为华润,单独拿地1宗,联合拿地2宗,折算权益拿地金额约31.2亿元,其次为滨江集团(拿地1宗,金额27.4亿)、中国中信(拿地2宗,金额20亿)、绿城(拿地1宗,金额16.7亿)。

今日38宗地块成交结果如下:


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