文/好地研究院 楼陈名

明天（1月18日），宁波2021年第三批地块将集中出让，共38宗（含6宗租赁用地、16宗安置用地和1宗共有产权地块），总起价231.2亿元。

其中15宗涉宅（鄞州9宗，镇海1宗，奉化5宗），总出让面积为59.8万㎡，总起价169.7亿元，占本批次总起价的73.4%。

经历了二批次遇冷后，宁波本批次宅地经历了价格调整（部分地块）、土拍规则调整，地块的利润空间提升明显。

据好地研究院初步测算，在考虑成本上升、车位销售预期下降的情况下，本批次宅地，即使拍至封顶，平均预期利润率仍有7.9%左右，较二批次封顶利润率（1%左右）大大上升。

利润空间提升后，本批次地块市场反响如何？

据好地研究院了解，本批次15宗涉宅地中，鄞州和镇海的6宗地块平均参拍房企数量较多，预计竞争激烈，有望封顶并摇号；而奉化和特殊属性的9宗地块参拍房企少，可能以做地单位为主，或将以底价或低溢价率成交。

一、利润空间提升，市场预期偏好

宁波作为浙江除杭州之外的另一核心城市，其市场情况可以对比杭州此前三批次出让情况来做预判：

去年12月21日，杭州三批次35宗地块全部成交，其中封顶摇号24宗。看上去热度超乎意料，但主要是因为项目预期销售利润率提升。据测算，即使24宗地封顶，杭州三批次地块中30个宅地项目的平均利润率依然达到了8.54%，而二批次地以起价计利润率也仅5%。

除了利润率提升，杭州目前新房库存处于5年低位，加上倒挂红利存在，市场安全度较高，因此较受房企欢迎。

再来看宁波本批次地块。

与杭州一样，宁波本批地块平均封顶利润率大大提升，达到了7.9%。其中，有3宗二批流拍地块重新挂牌出让，地价下调了1000-1500元/㎡，使平均起始利润率从原先的8.6%提升到了12.7%；

新房市场方面，目前宁波市5区的市场情况与杭州也比较类似。据好地研究院估算，当前宁波市五区可售商品住宅总库存偏低，仅420万方，总去化周期仅8个月；其中，鄞州和镇海总去化周期分别为5个月和9个月，市场销售预期较好。

另外，本次地块挂牌前，宁波启动了意向预申请制度，延长了尾款付款时间：预申请房企竞得最终地块的，尾款支付时间可延长4个月，至2022年8月付清。

二、6宗涉宅地有望封顶或摇号

那么，在地块利润率有保证的情况下，本批次出让表现如何？有几宗地块能封顶？

本批次15宗涉宅地块集中在鄞州、镇海和奉化三个区，其中鄞州和镇海的库存偏低，市场预期较好；但奉化区总库存偏大，单区库存超350万方，去化周期超36个月，房企关注度相对较低。

结合本次地块利润率和市场预期情况，好地研究院有两点预判：

①鄞州和镇海的6宗地块有望封顶并摇号。鄞州首南地块、下应地块、前殷2宗地块、白鹤地块和镇海高新区地块区位较佳，市场预期较好；

同时，据了解，这6宗地块的房企关注度较高，平均参拍房企超10家，其中下应地块更是有17家房企报名，加上封顶后仍有较大利润空间，预计竞争相对激烈；

②奉化和特殊属性的9宗地块将以底价或低溢价率成交。奉化区5宗涉宅地块，由于区域库存偏大，市场去化难度较大，房企关注度相对较低，预计大概率由做地单位底价摘牌。

而鄞州华光城现房地块、庆丰小体量地块和鄞州2宗大体量商住地，由于地块属性特殊，对房企资金要求较高，预计将以底价或低溢价率成交。

出让住宅地块指标表格

地块位置分布（来源：好地大数据）

附件：住宅地块详细解读

一、限购圈内6宗纯宅地有望封顶

1、鄞州区YZ08-02-a8地块（首南地段）

地块总建筑面积8.4万㎡，含4042㎡学校和4200㎡可售商业面积，起始总价18.96亿元，新房毛坯限价37400元/㎡；

地块北侧紧邻地铁5号线钟公庙站，周边2公里范围内无直接竞品项目，且周边二手房均价在4万以上，存在一定的一二手房倒挂现象，有较好的快销预期；

若按照上限全装房价39400元/㎡，全装标准2000元/㎡计算，不考虑学校和商业部分地价，地块封顶后预期销售利润率6.7%左右。

好地研究院认为，作为鄞州新城核心区稀缺地块，本地块未来销售预期较好，且封顶后利润空间仍较大，预计房企关注度较高，有望封顶并摇号。

地块位置图（来源：好地大数据）

2、鄞州区YZ04-06-f2（下应地段）

地块总建筑面积为11.55万㎡，含6065㎡学校和5700㎡可售商业，起价17.3亿元，新房毛坯限价29200元/㎡；

地块周边仅新希望现房项目待售，整体市场竞争压力小，且东北侧2公里处为宁波首个开市客项目，周边二手房价格在3.4万元/㎡左右，有一定价格倒挂，预计地块未来有快销预期；

若按照上限全装房价31200元/㎡，全装标准2000元/㎡计算，不考虑学校和商业部分地价，地块封顶后预期销售利润率7.2%左右。

好地研究院认为，地块区位和市场预期均较好，且达封顶后利润空间较大，房企关注度较高，预计竞争相对激烈，有望封顶并摇号。

地块位置图（来源：好地大数据）

3、镇海区XCL02-02-11a（国家高新区）地块

本地块为二批次流拍地块，起始楼面价为11200元/㎡，较二批次下调1500元/㎡，容积率由二批2.7下调至2.35；新房毛坯限价23000元/㎡，与此前持平。

地块周边目前在售绿城新桂沁澜项目，开盘即售罄，且地块北侧临近地铁7号线站点，西侧临近镇海吾悦广场，未来整体市场预期较好。

地块总建筑面积13.2万㎡，含4042㎡学校和6600㎡可售商业；若按照上限全装房价25000元/㎡，全装标准2000元/㎡计算，不考虑学校和商业部分地价，封顶后预期销售利润率仍有7.0%。

好地研究院认为，本地块封顶后仍有较大利润空间，且板块内库存压力较小，周边轨道和商业配套齐全，房企预期较高，有望封顶并摇号。

地块位置图（来源：好地大数据）

4、鄞州区JD05-04-20地块（白鹤地段）

地块总建面为8.99万㎡，含5%商业面积和3187㎡学校面积；起始楼面价为22977元/㎡，新房毛坯限价38600元/㎡。

地块西侧临近华润江望悦府项目，项目近期销售情况较好，以大面积改善产品为主；同时南侧紧邻李惠利医院和地铁4号线兴宁桥站，整体生活配套齐全。

若按上限全装房价40600元/㎡，全装价格2000元/㎡计算，不考虑商业和学校部分地价，起始楼面价下预期销售利润率为10.6%，封顶后利润率为3.1%。

好地研究院认为，本地块虽封顶后利润空间不大，但产品定位高端，装修升级包仍有一定利润空间，同时地理区位较佳，配套齐全，房企关注度较高，有望封顶并摇号。

地块位置图（来源：好地大数据）

5、鄞州区前殷区块2宗地块

鄞州区YZ01-03-12、YZ01-03-13地块为二批次流拍地块，此前为两宗独立出让地块，本次合并出让，起始楼面价为18500元/㎡，较二批次下调1000-1500元/㎡，新房毛坯限价32500元/㎡，与二批次基本一致。

地块总建筑面积为12.97万㎡，含6000㎡学校。若按上限全装房价34500元/㎡，全装价格2000元/㎡计算，不考虑学校地价，起始地价下预期销售利润率为14.2%，封顶后利润率为7.4%。

鄞州区YZ01-02-17地块总建筑面积为8.43万㎡，含4200㎡可售商业和5055㎡学校，新房毛坯限价31600元/㎡。

若按上限全装房价33600元/㎡，全装价格2000元/㎡计算，不考虑商业和学校地价，地块起始地价下预期销售利润率为11%，封顶后利润率仅为3.8%。

好地研究院认为，前殷2宗地块周边直接竞品项目较少，未来市场预期较好，且封顶后仍有较大利润空间，房企关注度较高，预计将以高溢价成交，不排除封顶的可能性。

地块位置图（来源：好地大数据）

二、预计9宗地块以底价或低溢价成交

1、鄞州区JD01-02-10a地块（庆丰地段）

地块为此前流拍地块，起始楼面价为22500元/㎡，较二批下降1000元/㎡；新房毛坯限价36000元/㎡，由于取消现房销售，新房限价下降500元/㎡。

地块总建筑面积仅2.2万㎡，含1100㎡可售商业。

若按上限全装房价38000元/㎡，全装价格2000元/㎡计算，不考虑商业部分地价，地块起始地价下的预期销售利润率为10.9%，封顶后的利润率仅为3.2%。

好地研究院认为，本地块虽起始利润率较大，但地块体量偏小，实际销售利润有限，预计将以低溢价率成交。

地块位置图（来源：好地大数据）

2、鄞州区JD12-04-16地块（华光城地段）

本地块为二批次流拍地块，总建筑面积3.2万㎡，起始楼面价为18000元/㎡，未作调整；新房毛坯限价37600元/㎡，较二批上涨4200元/㎡。

地块区位尚可，但由于以下两点原因，预计竞争将偏弱：

①地块需实行全装修现房销售，按“定品质”要求出让，对房企的要求较高；

②此外，地块体量较小，开发周期长，投入资金压力大，预计将以底价成交。

地块位置图（来源：好地大数据）

3、鄞州区JD10-A4-1地块（宁穿路地段）

地块总建筑面积为13.88万㎡，其中商业商务面积为9.7万㎡，有30%商业商务面积需自持十年；起始总价为12.5亿元，新房毛坯限价37100元/㎡。

地块区位优势佳，住宅可售部分约4.2万方，货值近16亿元，预计可实现快速去化；但商业部分近9.7万方，占比较大，同时需在十年内自持30%。

若按底价计算，项目土地、建安、税费等成本至少在26亿以上，需要依托商办、车位去化来减少资金沉淀。

好地研究院认为，本地块商业占比较大，对资金压力较高，房企关注度相对较低，预计将以低溢价成交。

地块位置图（来源：好地大数据）

4、鄞州区HX-08-c1/b1（横溪镇凰山岙）地块

地块建筑面积9.98万㎡，商业占比50%，起价6.3亿元，新房毛坯限价29000元/㎡。

地块容积率较低，但禁建别墅类产品，预计打造低密多层产品，住宅可售部分约5万方，货值近15亿元，考虑到地块区位以及近期相似产品的去化情况，预计难以快速去化；与此同时，地块商业部分约5万方，需在出让年限内全周期自持。

按底价计算，项目土地、建安、税费等成本至少在17亿以上，住宅货值难以全部覆盖，需要依托后期酒店、娱乐设施等产品的良好运营来减少资金沉淀。

地块北侧紧邻江山万里&安涛项目，或将由两者以底价竞得，与此前项目共同开发。

地块位置图（来源：好地大数据）

5、奉化区5宗地块或以底价成交

当前，奉化区库存偏大，项目竞争激烈，且去化速度缓慢，市场整体预期偏低，预计三批次5宗地块将底价出让。

①萧王庙创新工业综合体2宗相邻地块

FH10-02-09f地块总建筑面积为9.75万㎡，商业面积1.64万㎡，占比16.8%，学校3187㎡，新房毛坯限价为15500元/㎡，实行毛坯销售、毛坯交付。

FH10-02-10d地块总建筑面积为21.4万㎡，商业面积1.07万㎡，占比5%，新房毛坯限价为15800元/㎡，实行毛坯销售、毛坯交付。

两宗地块周边相邻的大家上宸项目，加推当日去化率仅5%，销售速度缓慢；

同时，板块内总库存达43万方，库存压力较大；虽地块利润空间尚可，但市场预期较低，房企关注度不高，预计底价成交。

②锦屏板块2宗相邻地块

原税务局地块总建筑面积为4.02万㎡，商业面积1.62万㎡，商业占比40%，新房毛坯限价为17900元/㎡，可全装修销售。

原北大院地块总建筑面积为4.08万㎡，商业面积1.64万㎡，商业占比40%，新房毛坯限价为17900元/㎡，可全装修销售。

地块周边的凤麓和鸣项目，2021年12月加推去化率仅31%，整体销售速度较慢；板块内总库存达26万方，库存压力较大；

同时，两宗地块商业占比均有40%，实际可售住宅面积较少，对房企资金压力较大，关注房企有限，预计将以底价成交。

③舒家区块地块

地块总建筑面积为4.53万㎡，商业占比5%，新房毛坯限价21300元/㎡。

地块周边荣安林语笙花项目于2021年7月首开，开盘去化率仅21%，去化速度较慢；同时，板块总库存约29万方，库存压力较大。

本地块预期销售利润空间较大，但市场预期偏低，房企关注度较少，预计将以底价成交。

奉化5宗挂牌地块位置图（来源：好地大数据）