文/好地研究院 徐路加

12月21日，杭州第三批地块将集中出让，共35宗地块，总起价712.9亿元。

在二批地大面积流拍、房企参与度骤降的背景下，第三批地块做了两项重要调整：

一是提升新房限价；二是勾地重启，降低了房企参拍资金压力，同时也避免流拍。

据好地研究院初步测算，杭州本次地块利润率空间相对均衡，并且上限溢价率仅控制在了10%，即使封顶，大部分宅地仍有8%左右的预期销售利润率空间。

而从近期外围市场来看，下行趋势仍未扭转，房企投资普遍仍聚焦在核心区域有去化保障、有利润空间的地块。

结合本次地块，好地研究院有2点预判：

1、整体拿地利润率、市场热度将超过第二批。据好地研究院测算，本批次宅地在考虑成本上升、车位销售预期下降的情况下，封顶拿地的平均利润率为8%左右，较二批次的4.75%还将继续上升。

2、市场或出现明显的冷热分化。仅从预期销售利润率和去化预期角度，本批次可以分为三类：

①预计低溢价率或底价地块，有10宗。以外围板块和商住地为主；

②分歧地块，有6宗。主要为限价提升后，短期能否实现存在一定分歧；

③具有快销预期，且有一定利润率保障地块，预计竞争相对激烈，有19宗。普遍具备一二手倒挂，达上限地价利润空间相对二批次高。

但最终竞争情况如何，还需要结合参拍房企数量、地块总价等多方面因素，实际竞争结果存在较大不确定性。

今天，好地研究院首先就杭州第三批次地块中，预期竞争较弱的10宗地块做前瞻分析。

地块情况

10宗地块位置分布（来源：好地大数据）

一、有5宗纯宅地或低溢价成交

1、钱塘区江东新城地块

核心区青西二路东侧地块一(DJD0405-BR-05)，起价9.25亿元，总建面9.54万，新房限价21300元/㎡，较周边二批次地块上涨1500元/㎡。

或由于以下2个方面原因，竞争偏弱：

①一二手价差在快速缩小，新房中签率提升，若按新限价销售去化速度还需结合后期整体市场变化；

②预期利润空间较同批次地块偏低。在考虑公建化立面、定品质等要求下，据好地研究院初步测算，按上限价格销售，即使底价拿地，预期利润率7.4%（低于本批次平均值12%），封顶仅3.3%。

从房企来看，预计兴耀最有望出手，通过与周边地块整体开发降低成本，较其他房企挤出更大利润。

地块位置图（来源：好地大数据）

2、富阳区3宗纯宅地

富春湾新城7号地块和富春湾新城20-A号两宗地块，起价分别为6.3亿元、5.5亿元，新房限价18800元/㎡；

银湖60号地块，起价14.2亿元，总建面16万方，新房限价22000元/㎡；

3宗地块位于富阳较为优质的富春湾新城、银湖板块，7号地块为杭黄未来社区规划范围内，银湖80号地块紧靠地铁6号线高桥站。

富阳区3宗地块位置图（来源：好地大数据）

此前首批周边出让地块均为封顶并高比例自持，但本次市场关注度或不高。

从销售预期来看，若市场无明显改善，压力较大。如富春板块，从此前摇号中签率20%以下，目前已流摇。

从利润空间来看，底价拿地预期销售利润率在11%左右，较主城地块无优势，若车位货值难以实现，利润还将压缩。

基于此，地块竞争或较弱，拿地房企以深耕特性为主，如中交城投、富春山居等；绿城预计不会出手，一季度已拿地4宗，目前仍有较大可售货值。

3、临安滨湖新区宅地

滨湖新区单元H-R21-01地块，起价6.57亿元，总建面5.71万方，新房限价26900元/㎡（含装修3000元）。

地块距离地铁十六号线农林大学站不足一公里，处于临安滨湖新区板块，也是杭州追求居住环境改善的主要置业方向。

同板块内绿城桃李湖滨项目仍需摇号，周边美的·滨湖翠邸，售价23980元/㎡，5月首开截止目前去化8成。但是从区域整体销售情况来看，下半年去化速度放缓明显。

在集中供地下，市场关注度或偏低，临安深耕的地上、中天等房企可能会补仓；加之地块总价低，其他本土中小房企也有望出手。

地块位置图（来源：好地大数据）

二、3宗高总价商住地预计勾地单位摘牌

本次集中供地，除地铁上盖地块外，商住地仅3宗，且起价均为超过50亿的大型综合体地块。

在常规宅地利润率反弹的背景下，商住地关注度下降幅度是更为明显的。

杭州从一批次的绿汀路综合体、鼎湖未来社区、杭氧综合体均争抢至自持，到二批次5宗商住地全部撤销出让；近期来看，其他集中供地城市三批次商住地基本也以底价托底为主。

除了市场因素，杭州对于商办项目的要求也进一步提高了。本次3宗地块商办部分最小分割面积均不小于800方，原先尚有300方做高货值大平层的预期被打破。

本次3宗综合体地块，位于申花、运河新城、西站板块，区位优质，但接近一半比例的非住房部分，加上高总价，对房企考验不小。

1、申花商住地

地块位于申花板块，为地铁五号线与地铁十号线交汇站和睦站上盖tod综合体，起价达85.8亿元，总建面48.62万方。具体业态如下表：

地块可售住宅部分约25.5万方，可快速去化，不含车位预计实现货值117.8亿元。但地块土地（按底价）、建安、税费等成本至少在140亿以上。项目需要依托商办、车位去化来避免资金沉淀。

短期内能投入上百亿资金、且不追求快周转的，或以港资、头部央企为主。

地块位置图（来源：好地大数据）

2、运河新城商住地

地块位于运河新城板块，紧邻运河，总起价54.38亿元，计容建面36.3万方。其中住宅（含配套）18.9万方，占比约52.3%。具体指标分解如下表：

初步测算，可售住宅预计可实现货值72.8亿元（不含车位），项目成本在95亿以上。即，20亿以上的资金缺口需要依托车位、商业商务销售实现。

地块可售住宅比例与上述申花综合体地块相近，并有地铁下穿，预计以有此类轨道项目操盘经验的国、央企拿地为主。

地块位置图（来源：好地大数据）

3、杭腾未来社区地块

地块为西站板块首宗涉宅地，为原二批次撤销的未来社区地块，此次对地块计容建面、住宅比例、总起价做了调整。本次挂牌总起价88.24亿元，总建面59.13万方，其中可售住宅约38.7万方，占比65.5%。具体各业态分解如下表：

就项目简要测算，住宅货值在140亿左右，底价拿地仅土地、建安和装修成本预计也将达到此金额。整体项目的盈利部分主要在于商业综合体、自持服务式公寓的估值。

地块为未来社区项目，带实施方案出让，省内今年下半年此类项目均为底价成交。本项目或也将由勾地单位底价竞得。

地块位置图（来源：好地大数据）

三、2宗特殊地块为底价

剩余两宗基本为底价成交的地块为：

1、四七堡租赁用地，竞买人资格由杭州市住房租赁试点工作领导小组办公室负责审查，并出具竞买资格证明。多为城投拿地。

地块位置图（来源：好地大数据）

2、小和山停车场上盖地块，竞买人需具备轨道交通线路建设及运营技术能力，由杭州市轨道交通工程建设指挥部办公室负责竞买人资格审查，并出具竞买资格证明。多为地铁拿地。

地块位置图（来源：好地大数据）