文/好地研究院 徐路加

12月21日，杭州第三批地块将集中出让，共35宗地块，总起价712.9亿元。

如前瞻①：这10宗地块会遇冷吗？好地研究院对三批次地块预测：

结合本次地块，好地研究院有2点预判：

1、整体拿地利润率、市场热度将超过第二批。

2、市场或出现明显的冷热分化。仅从预期销售利润率和去化预期角度，本批次可以分为三类：

①预计低溢价率或底价地块，有10宗；

②限价提升存在分歧地块，有6宗；

③以上限价销售预期较好，且有一定利润率保障地块，预计竞争相对激烈，有19宗。

今天，好地研究院就杭州第三批次地块中，存在分歧的6宗地块做前瞻分析。

此类地块处于非核心板块，目前各板块库存较低，若按上半年行情大概率进入摇号。但目前新房市场存在下行风险，而本次新房限价却进一步提升，应该是挑战与机遇并存。

因此，这6宗分歧地块可作为本批次地块热度上限的指标地块：

若大部分地块竞争激烈，甚至达到摇号，说明房企对于未来杭州新房市场积极看好，仍处于涨价预期中。

6宗分歧地块

地块位置分布（来源：好地大数据）

一、萧山南部卧城2宗地块或中等溢价

萧山南部卧城本次供应两宗宅地，新房限价30000元/㎡，较周边往期项目提升1700元/㎡，涨幅6%。

其中，蜀山单元XSCQ2701-11地块（简称11地块）起价9.41亿元；蜀山西单元XSCQ2305-06地块（简称06地块）起价6.35亿元，总价均相对降低。

目前板块总库存仅30万方，处于极低位，但销售形势呈现一定分化：

地铁沿线项目，如东侧紧邻的赞成漫悦轩，售价28300元/㎡，9月首开中签率25.86%，能快速去化；但相对偏远地块，即使2.56万也流摇。

本次项目距离地铁站点较远，均位于铁路沿线也有一定影响。短期来看，能否以上限价格3万销售快速去化存在较大分歧。

①若按照新限价3万销售——

11地块底价拿地预期销售利润率达13.7%，封顶为9.5%；

06地块底价拿地预期销售利润率达12.3%，封顶为8.1%；

②若按照新限价2.83万销售——

11地块底价拿地预期销售利润率达9.7%，封顶为5.3%；

06地块底价拿地预期销售利润率达8.3%，封顶为3.8%；

显然，不同房企若按不同售价预期，在出价能力上将有较大差异。在整体新房市场仍处于下行压力，加上本次其他可选地块较多的背景下，预计出价会相对保守，预计中等溢价左右。

出手房企预计以板块深耕为主，如赞成、德信、东原等。

地块位置图（来源：好地大数据）

二、萧山瓜沥镇地块或低溢价率

瓜沥镇核心区单元XSGL1403-17、20地块，起价6.05亿元，总建面10万方（含10%公租房），新房限价17800元/㎡，较此前提升800元/㎡。

板块内在售项目，之彩城未来社区项目11月首开，1.7万售价摇号中签率71%；相比10月份江南沥城项目中签率只有15%，市场存在下行；目前周边二手房与新房价差也不明显。

并且本次出让地块，周边尚未开发，相对目前在售项目略逊，未来再提价销售去化存在一定压力。

地块若按周边1.7万销售，底价拿地利润率11%，基本与主城地块持平，竞争力不强。预计以低溢价率成交，出手房企预计以周边有项目的万泰、萧元、新丝路等。

地块位置图（来源：好地大数据）

三、临平北地块或中高溢价

位于临平北板块的北沙路与风荷路交汇东南处地块，起价6.93亿元，新房限价22600元/㎡，较二批次挂牌时限价提升600元/㎡。

板块内刚售罄项目是复地绿城·咏荷郡，为tod项目，售价2.2万，摇号中签率总体在30%左右，快速去化。

从出让地块来看，板块内新房限价由20800-22000-22600，逐步提升过程中，也面临二手房价差在逐步缩小。刚需板块客群对总价较为敏感，或会影响销售速度。

不过本地块房地价差空间设置相对较大，即使按板块原限价销售，达到摇号也有7%左右的预期利润率。

若房企对于未来销售预期积极看好，地块有望以中高溢价成交。重点可关注绿城、中天、景瑞、新希望、华景川等有补仓需求房企。

地块位置图（来源：好地大数据）

四、崇贤新城地块或中低溢价

临平区崇贤板块本次出让有两宗宅地：

向阳9号地块：体量小，起价仅2.52亿元，容积率2.0，新房限价23600元/㎡。相对板块内以往地块限价提升了600元/㎡。

前村E-3地块：起价4.37亿元，为低密地块，容积率仅1.5，以洋房为主，新房限价27720元/㎡。

板块内的整体情况与临平北较为相似，目前除了多年未售项目，库存见底。最近期售罄项目可参考宋都如意云境2.3万，10月开盘中签率46.91%快速清盘。

本次限价提升，若市场继续下行，则存在去化速度放缓风险。

从地块来看，底价拿地向阳9号地块预期利润率9.5%，前村E-3地块为11.3%，略低于平均水平。实际两宗地块体量均较小，成本会相对偏高。

由于两宗地块均只有2-3万方的体量，参与房企预计较少，以中低溢价为主。可重点关注西房、赞成、景瑞、银城等。

地块位置图（来源：好地大数据）