核心提要：

一、奉贤区两宗缘何一冷一热？

二、国企拿地比例下降，民企参与度提高

三、港资入场，香港兴业落子松江

好地网11月30日讯（研究员 周吉羊） 今天，上海三批次集中供地进行挂牌出让，共计5宗涉宅地块，总起价58.3亿。

其中，4宗封顶进入一次性报价，占比80%，剩余1宗底价成交。

具体成交结果如下:

建发通过一次性报价，以214850万元竞得宝山区顾村23号地块，楼面价26152元/㎡，溢价率8.97%；

中铁通过一次性报价，以101700万元竞得奉贤区柘林镇21号地块，楼面价10547元/㎡，溢价率8.12%；

奉贤发展以112001万元底价竞得奉贤新城20号地块，楼面价19500元/㎡；

香港兴业通过一次性报价，以83040万元竞得松江区洞泾镇22号地块，楼面价25528元/㎡，溢价率8.63%；

恒都通过一次性报价，以112200万元竞得松江新城08号地块，楼面价25390元/㎡，溢价率8.97%。

总成交建面31.27万方，总成交金额62.4亿，平均楼面价19946元/㎡，平均溢价率7.1%。

地块指标

地块分布图（来源：好地大数据）

今天的出让结果，有三个现象：

一、奉贤区两宗缘何一冷一热？

在今天出让的5宗地块中，有4宗封顶进入一次性报价，让人较为意外的是奉贤区的两宗涉宅地。

中铁柘林21号地块，吸引了中铁和安徽新华两家房企参拍，最终进入一次性报价。

项目地处上海城市边缘区域，板块能级较弱，同时还有15%的商业体量和自持要求。项目房地差为2.4万/㎡左右，若剔除商业部分，实际还要有所缩减。

奉发奉贤新城20号地块，最终仅底价成交，由奉贤发展摘得。

作为1宗体量约6万方的纯宅地，自身属性较为优质，项目临近地铁，周边配套也已逐渐完善。但定价相对偏高，按目前底价成交，房地差也仅为18800元/㎡。

二、国企拿地比例下降，民企参与度提高

5宗涉宅地块，3宗由国企竞得，2宗由民企摘牌，在数量上趋于平衡，而在拿地金额方面，国企的占比为69%，低于上批次整体72%的比例。

此外，虽然有些地块被国企斩获，在其一次性报价环节，也出现了较多民企的身影，例如报价奉贤区柘林的安徽新华等。

由此可见，此次上海土拍中，民企参拍积极性的显著提高，出价也更为坚决，整体竞拍热度有所回升。

三、港资入场，香港兴业落子松江

今天的出让中有1家房企值得关注，为在今年上海集中供地中出现的新面孔——香港兴业。

根据出让信息，香港兴业以8.3亿摘得松江区洞泾22号地块，楼面价14266元/㎡，该地块封顶进入了一次性报价。

作为一家港资企业，虽然进驻长三角多年，但香港兴业在上海项目不多。住宅项目仅有位于长宁区的中山学林苑，是数年前的老盘。商业项目有位于静安核心区的地标项目兴业太古汇，香港兴业持有该项目50%权益。

综合来看，地块整体区位尚可，容积率仅1.1适合打造低密产品，且资金成本相对较低，房地差达到2.5万/㎡，有着较高的预期利润空间。

一贯的低调求稳的香港兴业，凭借其优秀的低密产品力，在现阶段落子松江洞泾，不失为一个不错的选择。

简评：

相较第二批，尽管此次参与房企仍然较少（多数直接走挂牌程序出让），但房企拿地坚决。

单从今天的行情来看，出让地块均非核心地块，但有4宗达到一次性报价，占今天出让总数的80%，对比上批次整体仅24%的封顶比例，大幅上升。

好地研究院认为，今天土拍热度回升的原因，主要有三点：

①房地价差空间大

今天一次性报价的地块中，平均房地差在2.3万/㎡左右，最少的1宗也达到21348元/㎡。而在上批次中，属性相似板块内的平均房地差在2.2万/㎡，利润空间进一步拉大。

②总价适中

除了宝山区顾村地块达21.5亿，其他地块均只有10亿出头，适合更多民企参与。

③周边市场去化较好

这4宗地块所在的区域，均位于绕城内，区位属性都相对较好，周边市场去化有保障。