好地网12月3日消息（研究员 颜景椿）距离2021年结束仅剩最后一个月，回望今年前11个月，浙江全省的土地市场经历了过山车般的刺激，从上半年各地的全面高热到下半年的市场转凉，对比明显。

11市谁卖地量降幅最大？从成交建筑面积看，丽水市前11月成交地块总建面148.6万方，同比兼顾同比降幅（45.2%）最大；按出让金看，宁波市前11月出让金(989.6亿元)，同比降幅（30.4%）最大。

从全省看，浙江涉宅地供应宗数、面积、建面、金额同比去年均明显下降：

1-11月，浙江全省共出让涉宅地901宗，出让面积54733亩，同比去年减少7476亩，降幅12%；

出让建面7540.6万方，同比去年减少1106.5万方，降幅12.8%。

成交总金额7334.9亿元，同比去年7464.7亿元减少129.8亿，降幅1.7%，降幅相对较小。

仅楼面均价呈上涨趋势，9727元/㎡，比去年同期的8633元/㎡上涨了1094元/㎡，涨幅12.7%。

2021年1-11月浙江省涉宅地出让情况

注：仅统计涉宅地，下同

而在市场火热的上半年，仅宗数同比下降，供应量、成交金额、及楼面均价均同比上扬。

2021年上半年浙江省内涉宅地出让情况

那么，浙江11个地市各自的情况又如何？好地网从供应量（以建面为准）、成交价、楼面价三个指标切入，并从供地区域（全市vs市区）、供应节奏（上半年vs下半年）两个维度进行对比，带来解读。

一、供应量：7城同比缩水，市区更明显

1-11月，杭州（1390.2万方）、金华（1053.5万方）、温州（1044.1万方）位列供应量前三，宁波（989.5万方）居第四位。

同比去年，7城供应量下降。其中，丽水（降幅45.2%）、湖州（降幅34.2%）、宁波（降幅32.4%）下降超过3成，绍兴降幅也不小，达到26%。另外，杭州、温州、嘉兴的供应量降幅分别为-10.5%、-9.8%、-5.9%。

4城供应量增加。舟山（增幅44%）、金华（增幅28.7%）增长最为明显，衢州（增幅17.2%）上涨幅度也不小。台州小增8.2%，比较平稳。

若单看各城市区供应情况，则发现与全市排行榜大不相同。

1-11月，市区供应量前三为：杭州市区（1260.9万方）、宁波市区（536.8万方）、温州市区（440.2万方）。

同比去年，仅嘉兴、金华、舟山3城的市区供应量同比上升，其余8城均同比下降。

全市供应量降幅榜冠军丽水，其市区供应量降幅也最大，达到72.4%，湖州、绍兴，宁波市区降幅亦均超过了30%，足见今年各城市区供应行情普遍下行。

杭州（降幅6.1%）、衢州市区（降幅0.2%），波动相对较小。

假设今年各城市区计划供应量与去年相当，那么，前11月，金华市区和嘉兴市区已超去年全年供应量，杭州、衢州市区完成度已超90%。

杭州市区第三批地块正挂牌中（总建面416.1万方，总起价712.9亿元），若全部成交，则杭州市区今年供应量将比去年多25%。

台州、舟山、温州、宁波、湖州、绍兴、丽水7城的市区供应量都还未达到去年的80%。其中，丽水市区的供应量仅达去年的26.5%，宁波、湖州、绍兴的完成度亦仅在及格线甚至以下。

而根据好地大数据，目前这几个完成度80%以下的城市共计也仅10宗涉宅地正在挂牌，总建面约156万方，对比去年的量差可以说“杯水车薪”。不过，作为集中供地城市的宁波市区第三批地块还未挂牌，今年市区的供地量如何还待考究。

总体来看，多地市区今年的供应量对比去年将缩水不少。（文末附浙江省各城市区（除杭州）截至12月底挂牌地块详情）。

二、成交金额：宁波、丽水尚未过去年6成

供应量减少明显，那么各城的成交金额又如何？

我们依然先来看全市的情况。

1-11月，省内出让金额前三名分别为杭州（2039.2亿）、金华（1084.1亿）、宁波（989.9亿），温州（822.6亿）居第四。

杭州、宁波、温州、丽水4城成交金额同比去年有所下降，降幅最大的为宁波，下降30.4%；剩余几城成交金额均同比上涨，其中金华涨幅最大，上涨74.2%。

再看市区情况，杭州市区（1951.8亿）、宁波市区（708.1亿）、温州市区（476.7亿）的位列金额榜前三；

从涨跌幅来看，金华、嘉兴、湖州、舟山同比上涨，金华涨幅最大，为56.6%，剩余6城同比下降，其中丽水降幅最大，达44.1%。

若是以成交金额来对标去年全年，前11月的整体完成度要比供应建面高得多。

金华、湖州、嘉兴、舟山市区都已超过去年，衢州、杭州市区已超80%。同样的，即便杭州第三批集中供地全都底价成交，也将超过去年的成交金额。

另外，宁波市区、丽水市区尚未过“及格线”。

三、楼面均价：湖州、丽水市区上涨超1倍

楼面均价是今年1-11月浙江土地市场唯一一个整体上扬的指标，9727元/㎡，同比去年同期的8633元/㎡涨幅12.7%。

具体到各城，除杭州、温州、舟山楼面均价与去年基本持平，剩余8城楼面均价都有所增长，其中湖州涨幅最大，达81.7%。

再来看看市区，市区的楼面均价较全市来看涨跌幅度波动更大一些，整体上涨幅度也更大。

杭州、宁波、嘉兴、台州市区楼面价稍有下降，但波动不大，降幅最大的杭州市区也仅6.6%。

上涨的7个市区里，丽水、湖州市区涨幅都超过了100%，涨幅最大的湖州市区达到117.6%，意味着楼面均价上涨超过一倍，不过这与丽水、湖州市区今年出让的地块区位核心有很大关系。

四、形势严峻的下半场

今年的土地市场，整体呈现“冰火两重天”的极端行情，上半年火热，下半年迅速转凉。

好地大数据显示，上半年浙江全省涉宅地供应体量、成交金额、楼面均价等指标同比去年均上扬，各城中，杭州、金华、嘉兴、衢州、舟山的供应量均上涨，宁波基本持平。

若仅统计市区，则杭州、宁波、嘉兴、金华、衢州、舟山市区供应量都明显增长，其中嘉兴市区供应建面增幅达到287.8%。

与上半年相比，下半年市场可谓过山车一般急剧转凉，多城供应量呈断崖式下跌。

7-11月，省内出让涉宅地249宗，出让面积16783亩，总建面2272.4万方，成交金额1824.5亿，对比去年同期，总建面减少了36.7%，总金额减少39.8%，降幅都在4成左右，而1-11月的数据显示出让建面同比去年仅减少12.8%，成交金额仅下降1.7%。

2021年7-11月浙江省涉宅地出让情况

具体到各城市，7-11月，除台州（上涨30.1%）外，剩余10个城市供应量同比去年同期均有所下降，其中宁波（降幅65.5%）、杭州（降幅58.2%）、丽水（降幅58.7%）下降最为明显。

即便考虑到宁波、杭州集中供地的推地节奏与往年不同，嘉兴（降幅44.1%）、绍兴（降幅43.1%）、衢州（降幅39.8%）、舟山（降幅32.7%）供应减少也十分明显，此外，金华、湖州、温州供应量降幅分别为4.9%、5.2%、16.1%。

来重点看看市区。相比于城市整体情况，作为各个城市核心的市区供应量的减少，或更能反映市场行情。

出让建面：7-11月，浙江省内11城除温州、台州外，剩余9城市区供应量均大幅下降，降幅最低的为湖州，为12.6%，降幅最大的为丽水，达到73.1%。

杭州、宁波、绍兴、舟山、衢州市区供应降幅都在4成以上，嘉兴市区降幅近3成。

成交金额：7-11月，除温州、湖州、台州市区外，剩余几个城市成交金额均同比下降，其中衢州降幅最大，达85.5%；

楼面均价：这个前11月整体上涨的指标在7-11月也是下降的，仅湖州、金华、丽水市区均价上涨，降幅最大的也为衢州，达75.6%。

由此可见，下半年（7-11月）的市场行情显然严峻得多。

此外，下半年大量地块的撤销、流拍，是市场供应量大减的一大原因。

据好地大数据，今年年初至11月底，全省共有49宗地块流拍、109宗地块撤销挂牌（仅统计出让面积5000㎡以上涉宅地，明确因政策原因撤销的不计入内），值得注意的是，7月以后是高发期：

49宗流拍地块，40宗出现在7月以后，占比高达81.6%，而这还不包括由于无人报价在拍卖前撤销挂牌的地块，如杭州二批次无房企竞拍而撤回的17宗地，实际上也可以算是流拍地块；宁波的二批次集中供地，亦流拍了18宗。

109宗撤销挂牌地块，亦有67宗在7月以后，占比61.5%。当然，地块的撤销挂牌还包括规划设计调整等原因，但也反映出了一定的市场趋势。

好地网认为，下半年土拍市场迅速走弱，与政策面关系密切：

1、房企受制于资金管控，出手更加谨慎。下半年以来，集中供地城市要求房企拿地需为自有资金，三道红线、信贷收紧、预售资金监管加强等一系列政策，让房企资金压力倍增，尤其是全国二批次集中供地以来，资金吃紧的民企的活跃度明显下降。

不过，值得注意的是，近期三批地的土拍规则相对放宽，金融政策也有所放松，房企的参拍活跃度或将有所回升。

2、土地供应端价格未降，房企追求更高的利润空间。虽然土地成交量下降明显，但1-11月各城的涉宅地楼面均价实际上大多上涨，到下半年才呈现出整体的略微下降，丽水、金华、湖州等城市的楼面均价依然涨幅明显，也影响了房企的拿地积极性。

3、核心城市拿地机会增加，周边城市行情将受较大影响。经历了二批次供地的“冷遇”，核心城市对房企拿地的友好程度显著上升，这点在杭州的三批次集中供地中表现明显。

为了增加第三批地的吸引力，杭州重启勾地制度，并降低土拍上限溢价率、提高多个板块新房限价，延迟土地款付款期限，一系列动作下来，第三批地的利润率相比前两批显著上升。

出于拿地的利润空间和安全性考虑，可以想见，房企将更多地专注于核心城市，向周边城市的“下沉”势必减少，这也是下半年绍兴、嘉兴两个环杭城市供应量大幅下降的重要原因。

附：截至2021年底浙江各城市区（除杭州三批地）挂牌中的涉宅地

注：除上述地块外，12月1日-3日，浙江各城市区中，湖州南浔区有1宗地块出让，金华市区挂牌4宗地块，计划2022年1月出让。