好地网11月26日讯（研究员 周吉羊）  经过3天的挂牌和1天的招标，上海三批次集中出让收官，共成交24宗涉宅地块，由22家房企竞得，国企拿地金额占比84%。

其中，9宗封顶进入一次性报价，15宗底价成交。

总成交建面279.35万方，总成交金额425.6亿元，平均楼面价15235元/㎡，平均溢价率3.3%。

地块分布图

从四天的成交结果来看，所有地块不是封顶就是底价成交，延续了之前冷热分化的行情，但整体热度有所回升。

好地网分析认为，主要体现在以下两个维度：

①对比上批次，封顶比例上升，外围地块也进一次性报价

上海三批集中出让对比

乍看之下，上海三批次地块，整体溢价率为3.3%，低于首批的5.8%和二批的3.9%。

但事实上，此次出让的24宗涉宅地中，封顶进一次性报价的有9宗，比例达37.5%，对比二批次的24%，增长13.5%。

二批次中的热门区域，此次热度依旧得以保持，此外柘林、朱家角等外围板块的宅地也都进入了一次性报价，体现市场热度有所回升。

据好地研究院梳理，此次每块地参与一次性报价的平均房企数量在4家左右，其中不乏较多民企的身影。

此外，虽然底价比例偏高，但未有撤销、流拍地块产生，较之前大幅下降。

②相较广州、福州、合肥等城市，上海市场热度高

再来看看本周与上海同期土拍的其他三个城市的表现：

上海、广州、福州、合肥三批次出让对比

广州出让17宗，13宗地底价成交，另4宗流拍，流拍率23.5%。

福州共推出25宗，3宗封顶摇号，10宗底价，4宗溢价成交，还有8宗撤销或流拍，整体流拍率达32%，平均溢价率2.6%。

合肥出让7宗拍卖地块，3宗封顶，4宗溢价成交，平均溢价率8.5%。但这7宗是合肥此次报名人数较多的热门地块，后续在12月8日还有13宗挂牌地块待拍，届时溢价率可能将进一步下降。

这三个地方，热度均在持续走低，反观作为强一线城市的上海，溢价率、封顶地块比例都明显高于其中的广州和福州，市场行情显得更为坚挺。

一、热门优质地块参拍人数多，热度高

成交详情

青浦区西虹桥11、浦东新区外高桥14、松江区洞泾22、松江新城08、宝山区顾村23、闵行区华漕24地块，均是本次出让中的热门优质地块，吸引了较多房企参拍。

最终分别由象屿&招商&海鸿投资、招商蛇口、香港兴业、恒都、建发、大华通过一次性报价竞得。

这6宗地块中，除了招商蛇口和大华地块配建要求相对较高外，其余均未带条件，属性优质，同时所处区域能级较高，市场去化有保障。

据好地研究院测算，这6宗地的平均房地差在2.5万/㎡左右，利润空间较大。

二、部分外围区域地块也进一次性报价

成交详情

此次进入一次性报价的地块中，让人较为意外的是位于奉贤区柘林和青浦区朱家角的3宗涉宅地。

中铁柘林21号地块，吸引了中铁和安徽新华两家房企参拍，最终进入一次性报价。

项目虽然地处上海外围区域，同时还有15%的商业体量和自持要求，但房地差较高，达到2.4万/㎡左右，若剔除商业部分，实际还要有所缩减。

朱家角两宗，热度还要更高些：

一宗挂牌出让，由安徽高速竞得，地块共有5家房企参拍，其中4家进入最后的一次性报价；

一宗招标出让，参拍房企为7家，6家进入竞价环节，5家进入一次性报价，最终同润中标第一顺位。

两宗地块房地联动房价42000元/㎡，房地差2.3万/㎡，预期利润率较高。

三、其余利润空间小或资金要求高的宅地，全部底价成交

成交详情

中建方程、龙信底价分食徐泾09、10地块，两宗地块位置相邻，但体量较小，不利于后期项目打造。

安徽高速以19.3底价竞得华新镇12地块，地块总价偏高，故而遇冷。

大名城13.5亿摘得重固镇17地块，项目区域属性弱，房地差空间较小。

奉贤发展托底奉贤新城20号地块，项目定价相对偏高，按目前底价成交，房地差也仅为18800元/㎡。

四、10宗带条件出让地块，均由国企抄底

成交详情

浦东新区北蔡御桥01、临港新片区03、04、05，嘉定区南翔07、川沙19等地块，均需配建一定体量租赁住房面积，个别还有商业、科研要求。

临港新片区06、嘉定安亭汽车城13号地块，商业面积较大，还有产业导入要求。

临港新片区海湾15、16两宗地，分别有20%的保障房和22.6%的商业体量。

这10宗带条件出让地块，关注度低，最终均由国企底价竞得，其中不乏港城开发、金桥、浦发等地方平台公司托底。