核心提要：

一、个别优质地块将产生一定溢价 园区地块或一次性报价

二、9宗不带条件地块偏向底价或低溢价

三、带条件出让10宗，占比近5成，底价成交可能性大

四、谁将参拍？

好地网11月23日讯（研究员 周吉羊） 本周（11月24日-26日），苏州将迎来三批次地块的集中出让。

在吴江30号地块提前撤销后，还剩余21宗，总出让面积162.8万方，总建筑面积339.12万方，总起价393.1亿元。

21宗地具体出让日程安排如下：

11月24日：相城核心区63号、高铁新城64、65号、黄埭66号、漕湖71号、平江新城81号、园区湖东04号，共7宗，总起价117.9亿；

11月25日：吴中太湖新城60、62号、木渎61号、白马涧72、73号、浒墅关 74、75号、科技城76号、东渚78号，共9宗，总起价227.8亿；

11月26日：吴江太湖新城19号、震泽镇32、33号、运东35号、吴江城北36号，共5宗，总起价47.5亿。

地块分布图（来源：好地大数据）

在市场下行、政策调控加码的市场背景下，好地研究院判断，此次苏州集中出让依然将由央、国企唱主角，市场行情呈明显的分化态势。

一、个别优质地块将产生一定溢价 园区地块或一次性报价

园区和姑苏区两宗地块，区位优势明显，地块周边配套成熟，市场也较为活跃和健康，加上这两宗地块自身属性优质，预计将有一定热度产生，园区地块报名人数较多，或进入一次性报价：

地块指标

1、工业园区商务区丽帆巷南、钟南街西04地块

地块位于湖东板块，是园区内的绝对核心地段。近年来，园区的土地供应多集中在胜浦等板块，湖东已鲜有地块供应。未来待项目入市，可以满足园区核心强大的购买需求，去化有保障。

地块容积率2.0，体量超过10万方，规划为全装修住宅（成本不低于2000元/㎡）。

目前周边锦麟铂悦府新房在售，整体精装备案价40000元/㎡，若地块以30266元/㎡的上限地价成交，房地差为9734元/㎡。后续可通过捆绑装修包等方式增加利润空间。

2、姑苏区苏锦街道广济北路以西、星光路以南81号地块

地块位于平江新城，板块内生活氛围浓厚，配套能满足日常生活需求。同时，地块本身属性优质，形状方正、精装交付，9万方的体量适宜打造中型高端社区。

下半年来，平江新城月均去化155套左右，流速在1.8万方/月，市场行情较好。

二、9宗不带条件地块偏向底价或低溢价

除了园区和姑苏区两宗，还有9宗不带条件出让，但受限于市场预期、地段行情、资金压力等多方面因素，大概率都将以底价或低溢价成交：

地块指标

1、相城核心区63号地块，所处板块整体以改善为主，市场去化一般。地块楼面起价18476元/㎡，对比周边星辰四季24377元/㎡的小高层精装备案价，即便以底价成交，房地差也不到6000元/㎡。在当前持续走冷的市场行情下，未来难以支撑预期的拉高。

2、相城区黄埭镇66号、漕湖71号，位于城市边缘的乡镇板块，加上吴江城北36号，这三宗所在区域的城市界面均相对较差，各类配套有待完善，同时也缺少强力的去化支撑。

3、高新区白马涧72、73号两宗，南侧临山，主打山景类的改善住区，其所在区域交通较差，客群也相对有限，去化难以保障。

4、吴中区木渎镇61号地块，其所在板块能级高，整体的市场去化可观，但周边项目扎堆，会面临较大的竞争压力。

5、吴中太湖新城60、62号两宗，起价均在20亿以上，总价偏高，资金需求大，因此房企争抢的积极性也不会太高。

三、带条件出让10宗，占比近5成，底价成交可能性大

本次共有10宗地块带监管协议出让，占涉宅地总数的45%，这一类地块，因各类复杂的条件，较难有激烈的竞拍，底价成交可能性大：

地块指标

①较高商业配建、产业导入要求

相城区高铁新城64、65号、高新区浒墅关74、75号、科技城76号、东渚78号、吴江太湖新城29号、吴江运东35号等均需设置一定体量的商业。

此外，除了东渚地块，其余地块在配建商业建筑的同时，也附带了较为严苛的产业导入要求。

②一定的外资要求

吴江区震泽镇32、33号两宗，均需在震泽镇范围内成立外资公司分别注册不低于500万美元和2500万美元或等额的外币。

四、谁将参拍？

受限于自有资金的压力以及政府的严格监管，本次集中出让中，国有资本企业依然占据了多数的名额。

除了园区地块有较多房企报名外，其余地块的参拍房企数量均在1-2家左右。

值得一提的是，像中海、苏高新、中建三局等在前两批出让中就有地块斩获的央、国企，凭借着较强的资金实力，本次将再度出手，其中苏高新更是参与了多宗地块的竞拍。

此外，在首批次出让中拿下吴江3宗地块的恒力，也可能再度出现在大家的视野之中。