文/好地研究院 楼陈名

11月3日-4日，宁波二批次将出让46宗地块，其中涉宅地32宗，总出让面积约128.5万㎡，总起价350.5亿元。

据了解，截止今天下午16：00报名结束，有部分地块无房企参拍，流拍成为可能。

宁波是全国倒数第二个出让二批地的城市（另一个是郑州），而此前各城市二批地的拍地结果，普遍出现较高比例的流拍撤销。宁波的市场情况与大势较一致。

好地研究院统计发现，可能遇冷的地块主要有两个特点：

1、按照起拍价计算，预期销售利润率不够有吸引力，而当前房企资金紧张，拿地利润率要求大幅提高；

2、市场降温明显，部分非核心区域地块快周转预期降低，房企更关注利润率较高且去化速度快的核心区域的优质地块。

另外，大部分地块预计也将底价成交为主。从报名房企看，国企央企和本土企业将成为拿地主力。

待出让地块位置分布

一、地块热度如何？

那么，哪些地块房企关注度较高？我们按起拍价计算预期利润率来作个分析。

如果二批次宅地（不考虑商住用地）全部以底价成交，平均利润率为7.8%。

这个利润率是什么概念？大概是宁波2019年12月实行土拍限房价以来的最高水平。

宁波实行土拍时设定限售房价以来各阶段的拿地利润率情况，如下图所示。

由图可知，自限房价以来，房企拿地利润率逐渐走低，去年上半年最高，为6.4%。

也就是说，明后天如果宅地成交利润率高于6.4%，则反映目前市场较去年上半年更冷。

具体地块预测如下：

①4宗优质地块属性和区位均较佳，房企关注度较高。

其中，鄞州的高新区地块和陈婆渡地块这2宗宅地，作为二批次中关注度最高的两宗地块，起始地价下仍有较大利润空间，分别为7.5%和8.0%，且地块均具有快销预期及较高的货值，预计竞争将较为激烈，溢价率将在6%左右。

另外，镇海的高新区地块和庄市地块这2宗地块，周边市场行情较好，能提供足够的去化支撑，在起始地价下预期利润率有8.9%和9.7%，预计竞争将较为激烈，将以一定溢价率成交。

4宗地块指标

②13宗地块预计将以底价成交。

海曙集士港04d-2地块，起始地价下预期利润率仍有8.7%，但周边市场去化预期较低，且紧邻高架，预计将以低溢价率或底价成交。

海曙西门地块和鄞州区前殷12地块，起始地价下利润率分别为5.4%和5.2%，但可通过装修升级包扩大利润空间，预计将以底价成交的可能性较大。

鄞州百丈商住地，由于地块商业占比较高，房企出手或较为谨慎，或将底价成交；

奉化区有8宗地块，虽地块质量较好，但由于区域内总库存量较大（区域内住宅可售总库存达284万方），且近期市场去化速度极慢，房企市场预期不高，预计将以底价成交。

好地研究院认为，房企对于核心区域内，起价利润空间较大，市场去化难度较小的地块仍将积极争抢，有一定的溢价率拿地可能；而外围板块和市场去化难度较大的地块或流拍，或趋冷，底价成交的概率较大。

二、谁将出手？

从全国二批次完成情况看，由于对拿地自有资金的严格审查，杠杠率低、资金规模大的国资企业拿地优势更加明显。

其中，全国二批地拿地top10房企中，中海拿地额已达588.1亿元，其在宁波项目较少，但一直积极参拍，预计二批次的出手可能性很大。

同时，保利、华发等在宁波市区也有一些项目，可能进一步加仓。

而荣安作为宁波本土房企，虽然在首批获得5宗地块，购地资金或较为有限，但仍有望加仓，进一步巩固大本营的市场份额。

另外，据了解，本批次参拍房企中，作为近几年战略布局宁波市场的绿城并未报名；奉化多宗地块以本土国资企业报名为主。

附：地块分析

出让住宅地块指标表格

一、竞争激烈，预计一定溢价成交地块

1、GX02-01-14（国家高新区）地块，预计溢价率将在7%左右

本地块位于高新区，总建面9.5万㎡，起价21.87亿元，起始楼面价23000元/㎡，新房限价34000元/㎡。

地块西侧紧邻万科沐拾里项目，该项目于2020年8月7日以楼面价24458元/㎡成交，溢价率32.2%。

若本地块按照起始楼面价23000元/㎡，全装成本2000元/㎡计算，地块预期销售利润率在7.5%左右。若按照利润率6.4%计算，本地块对应名义楼面价为23414元/㎡，溢价率为1.8%。但考虑到地块属性和近期市场，若按照利润率3%计算，本地块对应名义楼面价为24702元/㎡，溢价率为7.4%。

好地研究院认为，本地块区位较为核心，体量适中，是二批次中关注度最高的地块之一，且仍有装修升级包的利润空间，预计竞争将较为激烈，最终溢价率或将在7%左右。

2、YZ09-02-a6地块（陈婆渡东地段），预计溢价率将在9%左右

本地块位于地铁3号线句章路站北侧，临近鄞州区核心区域，总建面9.32万㎡，其中回购商业1000㎡，起价19.12亿元，起始楼面价20500元/㎡，新房毛坯限价30700元/㎡。

若本地块按照起始楼面价20500元/㎡，全装成本2000元/㎡计算，不考虑回购部分的盈亏，地块预期销售利润率在8.0%左右。若按照利润率6.4%计算，本地块对应名义楼面价为21095元/㎡，溢价率为2.9%。若按照利润率3%计算，本地块对应名义楼面价为22284元/㎡，溢价率为8.7%。

好地研究院认为，本地块区位较为核心，体量适中，且利润空间较大，房企关注度较高，同时还有装修升级包的利润空间，预计竞争将较为激烈，最终溢价率或将在9%左右。

3、XCL02-02-11a（国家高新区）地块，预计溢价率将不超过6%

本地块位于在建地铁7号线贵驷站以南，宁波植物园以北，总建面15.17万㎡（幼儿园建面4042），起价19.26亿元，起始楼面价12700元/㎡，新房毛坯限价23000元/㎡。

地块南侧绿城春语云树项目于今年6月相继推出共1800余套房源，开盘即罄。但随着前期客源的消耗以及整体环境的变化，后期开盘的龙光久桦府项目去化较为艰难，目前去化率为28%。

若本地块按照起始楼面价12700元/㎡，不考虑幼儿园地价，实际起始楼面价为13233元/㎡，预期销售利润率在8.9%左右。若按照利润率6.4%计算，本地块对应名义楼面价为13475元/㎡，溢价率为6.1%。

好地研究院认为，本地块体量巨大，所需拿地资金超20亿元，对房企资金压力较大，且部分房企对板块未来去化预期不高，预计本地块最终溢价率不超过6%。

4、镇海区ZH06-05-23-02、ZH06-05-23-03地块，预计溢价率将在6%左右

本地块位于庄市板块，总建面4.98万㎡，其中幼儿园建面4865㎡，社区中心和菜场共4000㎡，起价5.97亿元，起始楼面价12000元/㎡，新房毛坯限价24500元/㎡。

地块西南侧2公里处，创维崇文花园项目于今年7月推出共200套房源，引发了近6000人摇号的盛况。周边市场整体处于供不应求阶段，且本地块体量较小，预计未来项目销售难度不大。

若本地块按照起始楼面价12000元/㎡，全装成本2000元/㎡计算，不考虑幼儿园、社区中心和菜场地价，实际起始楼面价为15575元/㎡，预期销售利润率在9.7%左右。若按照利润率6.4%计算，本地块对应名义楼面价为12756元/㎡，溢价率为6.3%。

好地研究院认为，本地块体量偏小，周边市场去化难度较小，房企关注度较高，预计竞争将较为激烈，最终溢价率将在6%左右。

4宗热门地块分布图

二、关注度相对较低，预计底价成交地块

1、西门地段HS08-03-02地块，预计底价成交

本地块位于海曙老城区内，总建面6.58万㎡，其中12班幼儿园建面4042㎡，起价14.64亿元，起始楼面价22000元/㎡，新房毛坯限价34600元/㎡。

若按起始楼面价，不考虑学校部分地价，全装按2000元/㎡计算，地块预计销售利润率在5.4%左右。

好地研究院认为，本地块起始利润率仍低于去年市场未热的6.4%，且近期整体市场遇冷明显，房企资金压力更大，拿地积极性有所降低，预计将以底价成交。

2、集士港CX07-03-04d-2地块，预计低溢价率或底价成交

本地块位于海曙区集士港镇，总建面6.5万㎡，起价8.4亿元，起始楼面价13000元/㎡，上限价格9.69亿元，新房毛坯限价22900元/㎡。

按照起始楼面价13000元/㎡，全装按2000元/㎡计算，地块预期销售利润率在8.7%左右。

好地研究院认为，本地块虽区位较偏，且临近高架，但利润空间较大，预计低溢价率或底价成交。

3、JD04-01-23、JD04-01-24地块（百丈地段），预计底价成交

本地块位于江东核心区域，总建面4.72万㎡，其中商业建筑面积为2.83万㎡（占比60%），且自持商业面积不少于1.2万㎡，起价5.79亿元，起始楼面价12260元/㎡，新房毛坯限价36900元/㎡。

此外，本宗地块也是二批次地块中唯一的“定品质”试点地块，要求室内基础装修造价不低于2000元/㎡，同时对外立面、地下室、层高等内容均有所要求，大大提升了建筑成本。

好地研究院认为，本地块区位较为核心，但商业占比较大，对开发商的商务运营能力和招商能力有较高要求，预计将以底价成交的可能性较大。

4、YZ01-03-12地块，预计低溢价率或底价成交

本地块位于潘火前殷区块，总建面8.67万㎡（含4000㎡的人才安居房），起价17.33亿元，起始楼面价20000元/㎡，新房毛坯限价31600元/㎡。

若按起价计算，不考虑人才安居用房和幼儿园地价，则地块实际起始楼面价为22660元/㎡，预期销售利润率为5.2%；

好地研究院认为，本地块虽起始利润率低于参考利润率6.4%，但还可通过装修升级包扩大利润空间，预计将以低溢价率或底价成交。

5、ZH09-01-53、54地块，预计底价成交

本地块位于九龙湖板块，总建面6.93万㎡，其中商业建筑面积2.24万㎡，起价3.5亿元，起始楼面价5050元/㎡，新房毛坯限价16100元/㎡，需毛坯销售、毛坯交付。

但考虑到地块区位较偏，且相较于周边低密产品而言吸引力不足，未来去化难度较大，对房企的资金要求较高，预计参拍的房企较少，最终将以底价成交。

6、万达以南商住一号地块（FH23-03-04a、FH23-03-04b），预计底价成交

本地块位于奉化万达广场南侧，总建面15.74万㎡，其中商业建筑面积为3.3万㎡（占比21%），起价15.74亿元，起始楼面价10000元/㎡，新房毛坯限价23040元/㎡。

好地研究院认为，本地块体量较大，起价超15亿元，且商业占比达21%，同时当前周边市场存量较大，整体去化速度较慢，将进一步降低房企的拿地预期，预计最终将以底价成交。

7、锦屏街道原车管所地块（FH16-03-09e），预计底价成交

本地库位于锦屏板块，总建面2.78万㎡，其中商业建筑面积0.56万㎡（占比20%），起价2亿元，起始楼面价7200元/㎡，新房毛坯限价18200元/㎡。

若商业部分按照起始楼面价7200元/㎡，建安成本5000元/㎡，且商业面积较小可做底商，售价按30000元/㎡计算，预计商业部分利润在0.87亿元左右。

若住宅部分按全装售价20200元/㎡，建安成本按5000元/㎡，装修成本按2000元/㎡，车位按12万/个计算，利润约为0.74亿，整盘仍有一定利润空间。

好地研究院认为，本地块体量较小，盈利空间有限，同时周边市场存量较大，预计最终将以底价成交。

8、岳林街道大成路两侧地段I-07c地块，预计底价成交

本地块位于奉化城区东部，总建面6.43万㎡，其中自持公租房建面1.28万㎡（20%），起价4.82亿元，起始楼面价7500元/㎡，新房毛坯限价19250元/㎡。

若可售住宅部分按照起始楼面价7500元/㎡，建安成本5000元/㎡计算，不考虑公租房地价下，预期销售利润率仅4.8%左右。

好地研究院认为，本地块利润空间较小，且自持公租房还将有一定周期的资金沉淀，房企预期将进一步降低，预计最终将以底价成交。

9、萧王庙街道泉溪江5-3号地块，预计底价成交

本地库位于奉化区西部，总建面7.51万㎡，起价3.02亿元，起始楼面价4016元/㎡，新房毛坯限价12200元/㎡，且实行毛坯销售、毛坯交付。

若按起始楼面价计算，建安按成本4500元/㎡，5-3号地块预期销售利润率在13.2%左右，有一定的盈利空间。

但考虑到地块周边开发程度较低，配套成熟度相对较差，未来去化难度较大，预计最终将以底价成交。

10、宁波创新工业综合体FH10-02-09e地块，预计底价成交

11、宁波创新工业综合体FH10-02-10i地块，预计底价成交

两宗地块距离较近，均位于奉化城区北部，周边市场去化一般。

09e地块总建面10.54万㎡，起价7.27亿元，起始楼面价6900元/㎡，新房毛坯限价15800元/㎡，且实行毛坯销售、毛坯交付。

10i地块总建面17.03万㎡，起价11.75亿元，起始楼面价6900元/㎡，新房毛坯限价15800元/㎡，且实行毛坯销售、毛坯交付。

若按起始楼面价计算，建安按成本4500元/㎡，09e地块销售利润率在9.4%左右，10i地块销售利润率在10.4%左右，均有一定的盈利空间。

好地研究院认为，两宗地块虽均有较大利润空间，但考虑到地块体量均较大，且周边市场去化情况一般，未来整体去化速度较低，房企资金回笼周期较长，预计参拍房企较少，将均以底价成交。

12、方桥街道FH02-02-20地块，预计底价成交

13、方桥街道FH02-01-23地块，预计底价成交

方桥两宗地块距离较近，均位于奉化宁南新城，属限购范围内。

20地块出让面积4.74万㎡，总建面11.85万㎡，起价15.79亿元，起始楼面价13320元/㎡，新房毛坯限价22300元/㎡，且实行毛坯销售、毛坯交付。

23地块出让面积5.9万㎡，总建面14.77万㎡，起价20.09亿元，起始楼面价13600元/㎡，新房毛坯限价22800元/㎡，且实行毛坯销售、毛坯交付。

若按起始楼面价计算，建安按成本4500元/㎡，20地块预期销售利润率在8.6%，23地块预期销售利润率在9.1%。

好地研究院认为，两宗地块虽有一定的利润空间，但地块体量均较大，且片区内总库存较高，限购范围内整体去化速度较慢，未来去化有一定难度，预计将以底价成交。

13宗竞争一般地块分布图

三、可能遇冷的地块

1、气象路地段HS06-01-08c地块，由于地块商业占比有30%，且周边市场整体去化一般。

2、集士港CX07-03-04d-1、4地块，区位较偏，且起始地价下的预期销售利润率仅为4.9%左右。

3、西成地段HS04-02-19地块，体量较小，且现房销售对房企资金有较大考验。

4、JB04-02-16a、17地块（文创港核心区组团一），超22万㎡的巨大商务体量，对房企资金压力较大。

5、江北区CC09-04-04a地块，商业建筑面积为2.95万㎡（占比40%），且不少于50%的商业建筑面积需自持10年。

6、江北区CC09-06-01a、02地块，商业建筑面积为8.49万㎡（占比43.2%），且不少于50%的商业建筑面积需自持10年，另需配建幼儿园，对房企资金压力较大。

7、鄞州区YZ01-03-13地块，按起价计算，预期销售利润率基本在盈亏线上。

8、鄞州区JD12-04-16地块（华光城地段），由于现房销售对房企资金有较大考验。

9、鄞州区JD01-02-10a地块（庆丰地段），由于现房销售对房企资金有较大考验。

10、JS-17-b1、JS-17-b5（姜山镇核心9号CD）地块，起始地价下虽有8.4%的利润率，但板块市场去化较慢。

11、镇海区ZH07-01-06地块，商业建筑面积2.13万㎡，其中须回购商业面积2000㎡，整体而言对房企的资金要求较高。

12、溪口镇湖山区块教育产业园东侧地块，本地体量较大，但区位较为偏远，且盈利空间较小，对房企的资金压力较大。

13、萧王庙街道桃源府邸南侧地块，起始楼面价下虽仍有较大利润空间，但周边开发程度较低，配套成熟度相对较差，未来去化难度较大。

14、江口街道下横住宅地块，起始楼面价下的销售利润率在9.1%，但整体去化速度较低，房企资金回笼周期较长。

15、锦屏街道人民医院东侧地块，虽利润率较大，但项目体量过小，实际利润空间有限。