编者按：

寒潮来临！

受第18号台风“圆规”影响，杭州昨日气温急剧10度；而今天（10月12日），杭州的第二批集中土拍，同样寒意阵阵。

今天的土拍，可以说是杭州土拍市场由狂热转向理性冷静的转折点：限价红利与每年高额的新增常住人口，民企拿地积极，是杭州土拍高热的三大核心因素，也是杭州土拍的特殊性所在，但是，今天，遍布全国的土拍寒潮使杭州特殊性消失，最终，国企成拿地主力、二批地平均利润率大幅提高的势头，在杭州也同样应验了。

文/好地研究院 徐路加

继昨日17宗地块临时终止后，第二批剩余的14宗地块今天全部成功出让，总出让面积1213亩，总建面174万方，成交总价257.46亿元。

对比昨日本网预测，比预期还要冷，从5月首批高达8成的地块封顶，并自持比例达到9.36%，到今天无一地块达到上限，底价成交地块数量占比高达64%。 

今天的土拍结果，呈现了三个非常重要的趋势：

1、杭州地价在上升多年之后跌了，今天的平均跌幅为8.43%；

2、预期销售利润率大幅回升，达到4.75%，反弹至去年的利润率水平。也让今年5月份首批地的成交价变成了历史最高位。

3、杭州特殊性消失。首批地，全国各大集中供地城市，拿地金额国企央企占大多数，但是杭州民企占比高达80%，本次与全国“接轨”，国企占了79%，民企成了配角。

一、地价平均下降8.43%

以今天可公开竞争的9宗纯宅地统计（不含地铁上盖和双桥地块），可对比的6个板块，相同新房限价下——

所涉及的所有板块，较周边最近成交地块实际地价均有下降，平均下降1804元/㎡，平均降幅达到8.43%。

实际上，8.43%的地价降幅，还是在对比的大部分板块仍然具有快销预期的情况下取得的，并且部分对比的还是一季度行情。

在新房市场回落的外围板块，如富春湾新城，实际起价较周边成交地价降低16%，还是流拍。

也就是说，就杭州整体来看，若对比首批地块，8.4%的地价下跌还是相对保守的，

当然，部分板块地价下跌也有一定特殊原因。比如运河新城板块，万科地块虽较今天中海地块地价高了4.37%，但考虑到此前万科地块临运河，有更好的产品打造空间，应该说，这样的优质板块还是相对抗跌的。

典型板块地价对比

那么这样的地价水平，处于什么位置？好地研究院以两个典型板块来看：

①运河新城板块

3.8万元/㎡的限价下，运河新城出让有4宗宅地，此前的三宗，分别在2019年9月、2020年6月和今年1月，对应三个不同阶段市场热度。

今天中海竞得地块，实际地价27800元/㎡，基本与周边去年6月融信竞得地块最为接近。

今天绿城和滨江分别竞得的两宗地块，实际地价27492元/㎡、27916元/㎡，两宗地块平均2.77万元/㎡的实际地价，较今年一季度2.95万元/㎡，低了1800元/㎡，降幅约6.1%。这样的实际地价基本与去年接近（2.73万元/㎡），但高于2019年下半年（2.63万元/㎡）。

从这两个典型板块来看，应该说第二批的地价处于去年水平，介于2019年下半年和今年一季度之间。

二、平均利润率4.75%，反弹至去年水平

再从利润率的角度来分析——

以好地研究院测算方式，按目前的去化速度预期，今天的平均利润率为4.75%。

4.75%的平均预期销售利润率，远高于首批的-3.17%，基本与去年水平相当。

这也是自2019年下半年杭州实施双限以来，持续的利润率走低趋势下，首次实现扭转。

不过不到5个点的利润率预期，还是低于长三角二批地普遍8%（如南京、无锡、苏州等）以上利润率水平，应该说于其他城市对比来看，还是具有相当热度。

同样对比两个典型板块：

运河新城，本次中海拿地预期利润率4.64%，也是与去年年中融信拿地利润率接近；

对比萧山经开区的行情走势，今天两宗地块平均4.35%的利润率，高于一季度-2.49%，低于2019年下半年7.33%，基本与去年的4.86%接近。

运河新城双限地块成交对比

三、杭州特殊性消失

近年来，杭州楼市在全国具有特殊性：

1、较大的限价红利；

2、持续高涨的新增常住人口。

以上两个优势，在土拍中产生了两个杭州特殊现象：

1、房企愿意以极低或者比其他城市低的利润率拿地；

2、民营房企拿地比重高，有时候占一半以上。

基于前两个两因素下的快速去化，使不少房企愿意承受极低的利润拿地，以首批地为例，像南京已经存在5%-10%利润率的情况下，房企在杭州依然愿意高比例自持，极低利润拿地，加上一些民营企业高杠杆运作，地价居高不下。

而这次二批地出让，受严苛的土拍规则与资金监管，对房企资金状况的影响是巨大的。

杭州也因此，特殊性消失了。除了前面说的利润率回升之外，民企作为拿地主角的局面在本次出让中发生了大变化：

民营企业拿地金额占比急速下跌，据统计，今天拿地的13家企业（含联合拿地），有9家为国资企业（含绿城），拿地金额达到201.57亿元，占比78.3%。民企拿地额为55.89亿元，占比仅仅只有21.7%，而在5月首批地块出让之际，民企豪掷934亿，占比高达79.5%！

国企央企成为拿地主角，这个与二批地的全国各城市成交结果相符，比如南京国企拿地金占比77.2%（首批49.4%），广州为87.8%（首批56.4%）。

注：绿城、万科计算在含国资内