编者按：

集中供地之后，楼市火爆的杭州连续出现了熊市才出现的状况——退地，流拍。为什么？究其因，还是这波牛市时间太长了，惯性思维太强大，做地主体与主管部门对变化了的市场与环境没有足够的应对措施。

像首次集中供地，自然资源部这样安排的目的之一是为了降杠杆稳地价，结果杭州勾地5000万封顶的保证金制度，引发的超高的杠杆直接让土拍市场火爆见顶，也直接导致了之后的宋都退地，勾地制度随之被市场各方诟病；

第二次，相关部门听取了市场的声音，暂停了勾地制度，同时大幅提高了起拍价，（普遍提价20%），但是起拍价没有经过“勾地”环节买卖双方的充分沟通，今天有9宗地变成了无效的一厢情愿的价格，这又导致了这些地块的流拍。

有市场人士担忧10月12日开拍的地块，彼时与上海北京同时，这势必极大地分流本就紧张的房企资金，会不会再次出现流拍？

相信此次之后，相关部门将会出台更符合市场需求的举措。

文/好地研究院 徐路加

今天上午9:00-12:00，是杭州第二批地块中10宗“竞品质”地块 提交申请文件及缴纳竞品质保证金的时间节点。 

据好地研究院了解到，最终仅富阳富春湾新城7号地块，申请人数符合要求（达到3家），可进入后续资格评审环节；而其他9宗地块，因报名房企数量未达门槛，将取消竞买报名资格申请活动。当然，最终结果有待官方公布。

有知情人士告诉本网，唯一没有流拍的富阳的地，是中交做的一级开发，有相关一二级联动的约定。

“竞品质”是杭州第二批集中供地的创新试点，符合“房住不炒”的政策要求，而还在报名阶段就全面遇冷（集体流拍），是近年来杭州土地市场鲜有案例。

一、竞品质地块遇冷 房企为何用脚投票？

自从5月进入集中供地环节后，杭州的土地市场可谓状况频出——

首批集中供地期间房企普遍高比例自持抢地，但最终却出现宋都退地事件；今天，仅仅过去了短短4个月时间，房企又突然用脚投票，10宗地8宗地无人报名。

竞品质地块为何大面积遇冷？

好地研究院认为，核心原因是在勾地制度被暂停的情况下，卖方对起拍价的制定依然处于牛市思维的惯性中，脱离了实际。

1、缺乏“勾地”机制下的定价沟通，且报名数量要求高

如此大规模的流拍，在杭州土拍历史上的罕见的。

杭州土地流拍现象之所以罕见，一个重要原因是勾地制度的存在。通过勾地，达成供需双方都得接受的地价，这样的起价是具有市场意义的。

在市场较冷的情况下，勾地制度是土地成功出让的保障，但是，在土地市场高热的情况下，勾地免交参拍保证金，由于封顶5000万大大降低了房企参拍的资金成本，进而又成为推高地价最后退地的宋都事件的主因。

正是基于第一批集中供地出现的勾地带来的负面效应，第二批地暂停了勾地，从政策出发点来看有利于防止房企冲动参拍、非理性报价。

但失去“勾地”的保护机制下，起拍价的制定缺少买方的充分沟通，在牛市提价的思维定势下，起价大幅上涨，价格虚高导致项目预期微利或者亏损，且竞品质地块还提出高要求，需要至少3家申请方可正常出让。

这是导致本次集中“流拍”的核心因素。可以说，第一次集中供地行情火爆引发的宋都推地以及本次的流拍，直接导火线都是勾地制度。

2、起价高，利润空间窄小，且需现房销售

具体到定价，竞品质地块，尽管相较首次挂牌时，有3宗起价下调，但实际起价仍然高企，即使底价拿地利润微薄，甚至部分地块面临明亏！

如此前本网文章【好地研究院：三问二批地重新挂牌】，竞品质地块，相较同板块、同新房限价的周边成交地块，实际起始均价上涨3149元/㎡，涨幅达到19.83%。

考虑到地块需现房销售，资金成本大幅上升，好地研究院按推迟两年销售，即使以基准利率（4.65%）计算土地资金成本，10宗竞品质地块中，最高的也仅6%左右利润率（大江东地块），余杭区北部新城地块底价拿地则将亏损10%以上。

剔除亏损最大的北部新城地块，其余9宗即使底价拿地平均利润率也仅3.75%，比非竞品质地块平均利润率（5%）还低。

现房项目即使能快速去化，底价拿地最高也不过6%的利润率，且需要2-3年的回款周期，资金利用效率低，特别是在“三条红线”、“40%拿地销售比”的要求下，显然吸引力大降。

3、市场资金紧缺，存在更优拿地机会

自然资源部新规要求下，包括杭州在内，第二批挂牌城市都对资金严加监管，禁止违规资金流入，“自有资金”更加稀缺。

企业如何利用有限的合规资金，更高效地获取优质项目，是集中供地下的重要命题。显然，没利润的现房销售地块，是大部分房企首先回避的。

好地研究院统计目前集中供地挂牌城市：

●上海——第二批计划于10月11日挂牌地块出让；

●北京——第二批计划10月12日出让；

●武汉——第二批计划于10月9-10日出让。

这些城市均将与杭州（10月12-13日）同期出让，资金面临严重分流。如何布局？

以上海为例，首批成交地块即使进入一次性报价拿地，普遍利润空间也有10-20%；

第二批挂牌中地块，同样预留充分的房地差空间。以纯宅地统计，均要求5%的配建面积下，新房6万限价的青浦区地块，起始房地差达到25800元/㎡；4万限价的奉贤新城地块，起始房地差达到20000元/㎡，即使达到上限价，房地差空间尚有18550元/㎡。

而杭州，如笕桥竞品质现房销售地块，同样是4万出头的限房价，即使底价拿地，房地差也仅17471元/㎡，并且还有13%无偿移交的公租房要求，实际房地差为12963元/㎡，比上海（奉贤地块）缩窄了6249元/㎡。

显然相较杭州极低的利润空间下，上海、北京房地差空间大，普遍利润率在10-20%，或将成为全国化布局房企的更优选择。

正是基于以上原因，市场选择用脚投票！

二、集中供地之后，杭州为何频频出状况？

浙江土地市场热度在下半年逐步趋稳回落是市场的共识，表现在新房端也是体现较为明显，多个城市下半年去化速度减缓。

截止今年第一次公示的5月份为止，杭州由于限房价，普遍一二手倒挂，加上前期对新落户杭州人口的宽松购房政策，新房持续热销。正是基于去化安全的考虑，房企不惜低利润在杭州拿地。

对于土地出让方而言，由于限房价导致做地利润缩减，加上征迁成本在逐年上升，经营压力剧增。

尤其是集中供地之后，土地的封顶上限更加透明的情况下，提高起拍价从做地主体来说，是极其正常的企业行为。

但是放在目前集中供地的大背景下，开发商因为帐算不过了，只能通过退地、不报名参加来规避风险。

在连续出现退地、流拍之后，作为监管的政府部门、做地主体，需要适应市场新情况，为了避免流拍，有两件事不得不面对：

1、对做地主体而言，需要改变心态，既然限价无法改变，做地主体必须适应限价下地价让利的现实，让开发商有合理的项目利润；

2、作为主管部门，则需要在定价时，自始自终遵循市场化的原则。最起码帐算不过来的地，不挂。鉴于上海等地出现了成交价还有10个点的利润。如果起拍价拿地，预期利润率低于10%的地，以后也很难卖出去。

牛市里，资金充裕的开发商在杭州，没利润跑量也要拿地。主导权在卖地一方。

而资金紧张的当下，房企的议价能力上升，开始挑挑拣拣，没利润的不要，有利润还想更高，市场的天平逐渐摆向买方。

以前分散供地可能对于各个城市对房企资金的争夺不明显，但进入集中供地阶段，让相邻城市在同一天或者同一时间段拍地，直接导致城市之间开始争夺目前房企颇为紧张的资金，预期利润率高的城市将得到房企资金的追捧，利润率低的城市将被抛弃。

在这重大的市场转换期，市场参与各方，需要转变已经养成了五年（2016年开始）的牛市的惯性思维，面对市场下行期，项目以利润为导向，没利润甚至亏损的地块，不能再出现在挂牌中了。尤其是集中供地导致城市间推地时间很集中的当下，各个区域将展开对投资资金的争夺，一个城市的项目利润率与去化速度将是最核心的两个竞争力指标。

市场下行，尊重市场规律，降低起拍价势在必行。

附：杭州第二批10宗竞品质地块指标