核心提要：
一、不设条件的纯住宅，选择余地不多，或将全部摇号，但中签热度可能分化
二、首宗双限地块，现房及人才定向销售要求，大概率不会摇号
三、带条件出让的地块有10宗，占比43%，房企争抢的积极性不高
好地网7月29日讯（研究员 周吉羊） 8月2日（下周一），无锡第二批集中供地将迎来出让，总共推出23宗地块，总面积1821亩，总建筑面积218.58万方，总起价253.4亿，将采用“限地价+摇号”方式出让。
与首批集中供地不同的是，无锡第二批进行了政策调整：
由原先竞拍配建或自持为主，部分摇号的方式，调整为达到上限后全部摇号出让。
从政策导向上来看，这样的政策调整是将地价红利留给了开发商，避免地价拍的过高。那么，从最终的价格设定上，是否符合呢？房企能否通过摇号来获取到地价红利呢？
第二批集中出让地块分布图（来源：好地大数据）
好地研究院对这23宗地块进行解读，除去1宗定销房用地和1宗不设监管条件的商住用地，剩余21宗地块可以分成三类。分析认为：
1、从纯住宅的角度设立限价，达到上限后摇号，能够降低竞拍热度，减少房企加预期的风险；
2、从“双限”地块和带条件出让的地块来看，本身达到地价上限的可能性就很低，限地价+摇号的出让方式带来的影响较小。
一、不设条件的纯住宅，选择余地不多，或将全部摇号，但中签热度可能分化
无锡第二批集中供地，虽然在总量上与第一批次相比有大幅增加，但是从房企可普遍参拍的纯住宅地块来看，可选并不多。
据好地研究院分析，第二批次地块中，纯宅地且无监管协议的有10宗，占比不到一半。
其中地段较优的仅5宗，分别为位于梁溪区的2宗，滨湖区1宗，锡山区1宗，惠山区1宗；剩余还有5宗地块均位于乡镇板块，市场去化较慢。
我们认为，最终10宗地块可能出现热度的分化。
首先，热度比较高的将是以下地块，这些地块预计报名数量多，中签率低：
5宗区位较优地块详情
1、梁溪区广瑞路与瑞兴路交叉口西南侧地块，位于无锡城东，容积率仅1.75，地块楼面起价16500元/㎡，上限17000元/㎡，周边最新领证的项目为中梁中奥溪涧堂，小高层精装备案均价为27050元/㎡。若按照上限价格来计算，有近万元的房地差。
此外，地块周边最近出让的地块为融创摘牌，楼面价18195元/㎡，并且有自持住宅和商业配建要求。
该宗地块体量小，只有不到4万方，并且靠近高铁，有不利因素。地块无精装要求，但其周边新房多为精装在售，若以上限地价成交，精装保本房价为25895元/㎡，预期利润率为4.3%。
地块位置图
2、梁溪区扬名路与金钩桥路交叉口西南侧地块，位于市中心，容积率仅1.3，建筑限高4-6层，地块楼面起价17037元/㎡，上限18000元/㎡，周边最新领证的洋房项目为金领蠡洲台，精装洋房均价为35000元/㎡。若按照上限价格来计算，有17000元/㎡的房地差。
周边最近出让的地块为德商置业项目，楼面价13840元/㎡，性质为商住，容积率1.02与本案接近。
该宗地块建面仅3.6万方，未来将是小体量低密住区。地块无精装要求，但其周边新房多为精装在售，若以上限地价成交，精装保本房价为28280元/㎡，预期利润空间较大。
地块位置图
3、锡山区锡东新城商务区锡沪路北、春风北路西地块，位于高铁商务区，锡东新城与云林板块交界处，容积率1.4，地块楼面起价13513元/㎡，上限16013元/㎡。周边相邻云林板块的恒泰悦熙台，毛坯洋房均价为23600元/㎡。若按照上限价格来计算，有7600元/㎡左右的房地差。
周边最近出让的地块为相邻板块的丰树项目，楼面价12516元/㎡，性质为商住，商业占比不小于5%。
该宗地块建面近9万方，靠近地铁二号线，板块配套齐全。地块无精装要求，但其周边新房多为精装在售，若以上限地价成交，精装保本房价为23333元/㎡，预期利润率为1.1%。
虽然达到上限的利润率不高，但是房企可以通过车位销售增加利润，大概率也将进行摇号。
地块位置图
4、滨湖区五湖大道与和风路交叉口西北侧地块，位于太湖新城核心区，容积率2.4，地块楼面起价18268元/㎡，上限19500元/㎡，周边最新领证的为禹洲宸风云庐，精装高层均价为34000元/㎡。若按照上限价格来计算，有14500元/㎡左右的房地差。
周边最近出让的地块由新力摇号竞得，中签率1.7%，楼面价19500元/㎡。
该宗地块建面5.5万方，其临近地铁一号线，区域内资源丰富。地块无精装要求，但其周边新房多为精装在售，若以上限地价成交，精装保本房价为29725元/㎡，预期利润率为12.6%。
地块位置图
5、惠山区锡澄路与堰新路交叉口西南侧地块，位于惠山新城，容积率2.2，地块楼面起价14552元/㎡，上限17000元/㎡。周边万科青藤公园精装高层备案均价为27291元/㎡。若按照上限价格来计算，有10291元/㎡左右的房地差。
同时，万科项目也是周边最近出让的唯一地块，楼面价13360元/㎡。
该宗地块建面10.9万方，同样是一个小型住区，其所处的惠山新城，是惠山区的政治、经济、文化中心，整体区域优势明显。地块无精装要求，但其周边新房为精装在售，若以上限地价成交，精装保本房价为25919元/㎡，预期利润率为5%。
地块位置图
而以下5宗，主要位于乡镇，经测算各地块利润率均不高，部分地块需要加预期，因此摇号的热度会将低一些。
5宗乡镇板块地块详情
1、锡山区锡北镇泾声路南、政丰路西地块，位于锡北镇，容积率1.8，地块楼面起价7000元/㎡，上限8000元/㎡，周边可售新房不多，碧桂园金茂悦山毛坯高层约12660元/㎡。若按照上限价格来计算，有5660元/㎡的房地差。
近三年来周边无地块出让。
地块区位较偏，今年上半年，周边碧桂园金茂悦山高层月均去化在30套左右，整体流速一般。地块无精装要求，若以上限地价成交，毛坯保本房价为13426元/㎡，高于周边售价，需要加预期。
地块位置图
2、惠山区阳山镇安阳山路西侧、陆区港北侧地块，位于阳山镇，容积率1.2，建筑限高4-6层，地块楼面起价7900元/㎡，上限8500元/㎡。周边可售新房不多，刚于6月15日首次领证的华晟悦阳九玺，毛坯洋房约16000元/㎡。若按照上限价格来计算，有7500元/㎡的房地差。
周边最近出让为今年4月力高竞得的商住项目，楼面价8000元/㎡，自持住宅200㎡。
地块地处远郊乡镇，远离主城区，居住配套能级较弱。整体无精装要求，若以上限地价成交，毛坯保本房价为14835元/㎡。
地块位置图
3、惠山区之勉路与曙光路交叉口西南侧地块，位于玉祁板块，容积率2，地块楼面起价7900元/㎡，上限8500元/㎡。周边最新领证的实地常春藤精装高层约16000元/㎡。若按照上限价格来计算，有7500元/㎡的房地差。
周边最近出让地块即为实地项目，楼面价7474元/㎡。
本案所处的玉祁板块，距离城市中心较远，上半年周边实地常春藤高层月均去化在20套左右，去化较为缓慢。地块无精装要求，但其周边高层为精装在售，若以上限地价成交，精装保本房价为16035元/㎡。
地块位置图
4、惠山区钱桥街道钱洛路与342省道交叉口东南侧地块以及上伟路与钱洛路交叉口东北侧地块，均位于钱桥板块，容积率分别为2.8和2.2，两宗地块楼面起价均为9500元/㎡，上限10000元/㎡。周边最新领证的招商溪西云境毛坯小高层约19000元/㎡。若按照上限价格来计算，有9000元/㎡的房地差。
地块周边，2020年3月招商竞得的雍荣府项目，楼面价为9164元/㎡，溢价率为11.75%；2020年10月招商的溪西云境项目，楼面价为9472元/㎡，溢价率为5.24%。
地块所处的钱桥板块，距离市区较远，周边配套待提升完善。无精装要求，若以上限地价成交，毛坯保本房价为16680元/㎡。
地块位置图
注：保本房价=地价+地价*3%+建安成本+装修成本+建安成本+预期售价*（3%增值税+3%所得税+4%营销管理费）+财务成本（考虑房企自有资金，不考虑土地出让金的财务成本，仅考虑建安部分的财务成本）
项目利润率=（新房售价-项目成本）/新房售价
二、首宗双限地块，现房及人才定向销售要求，大概率不会摇号
从整体来看，目前无锡市区的以“单限”为主，但对于房价并未明确限制，在备案空间较大的情况下，开发商将会结合自身与市场情况适当提高拿地预期。
双限人才房地块详情
此次无锡推出的双限地，为位于新吴区的48.87亩地块，起价79300万元，起始楼面价11591元/㎡，上限楼面价13329元/㎡（对应溢价率15%）。
根据出让文件，该宗地块的竞得者需与新吴区签订投资发展监管协议，协议约定地块必须为成品住房，需现房销售，最高毛坯销售均价为21546元/㎡，需面向人才销售。
从售价水平来看，最高毛坯销售均价21546元/㎡，与周边在售的项目相比，没有限价优势。据好地大数据，与地块可对标的金融街融府最新预售证备案价格为高层20500元/㎡左右，小高层23500-24000元/㎡，整盘已备案均价21379元/㎡，要低于此次出让的双限地。
由此可见，无锡首次推出的双限地市场参考意义不大，最终大概率低于上限价格成交。考虑到现房及人才定向销售要求，最终也有可能底价成交，此时的房地差为9955元/㎡，保本房价为18573元/㎡。
地块位置图
三、带条件出让的地块有10宗，占比43%，房企争抢的积极性不高
除了1宗定销房和1宗双限人才房外，其余共有10宗带监管协议出让地块，占总出让宗数比例为43%。
10宗带监管协议出让地块详情
好地网将这10宗地块分成三类，并对部分地块进行了测算，发现一些地块即便底价成交，保本房价也已经接近周边售价或需要适当加预期，因此设条件的地块较难有激烈的竞拍：
①较高外资要求
在这10宗地块中，共有7宗地块设有外资要求，占比70%。其中最低的注册资本也需要5000万。
②配建定销房、租赁房、人才房要求
梁溪区28号、29号地块，滨湖区42号地块这三宗，在具备外资条件的同时，还需要配建相关定销房、租赁房、人才房等非商品住宅面积要求，这使得地块的土地成本进一步提高。
若剔除这部分面积，即便以底价成交，梁溪区28号地块保本房价21050元/㎡，梁溪区29号地块保本房价22362元/㎡，均已接近当前周边项目的售价。
滨湖区42号地块保本房价29918元/㎡，虽然较周边纯宅地的成本略微提升，但其同时具有的外资要求，同样会影响其热度。
③自持运营酒店商业、引进知名品牌
锡山区31号地块、新吴区46号、47号地块均要求竞得人自持且整体运营集中商业或高级酒店，同时引进专业运营公司或知名高档酒店品牌。
这三宗对房企的运营开发资质具有一定要求，竞拍门槛较高。