看点一：华侨城时隔近2年补仓东莞

看点二：实际楼面价创麻涌新高

看点三：地块需加7.3%的涨价预期才能回本

文/好地研究院  黄卓贤

今天，东莞市出让1宗商住地，吸引了11家房企参拍，经过94轮竞价进入终次报价，最终地块由广州华侨城实业发展有限公司以162832.0198万元竞得，溢价率39.7%，成交楼面价12154元/㎡，实际楼面价15852元/㎡。

宗地信息：

宗地位置：麻涌镇大步村

地块编号：2021WR017

土地用途：商住

宗地面积：64261.91㎡（不含2849.07㎡的地下空间地块）

容积率：≤2.08

建筑面积：≤133969.76㎡【其中住宅计容建面≤117264.39㎡，其余为商业与公建配套，需无偿配建不少于住宅计容建筑面积11726㎡作为安居房与117个停车位（可办理独立产权证）】

挂牌起始价：116567万元，楼面起价：8701元/㎡

成交总价：162832.0198万元，成交楼面价：12154元/㎡，实际楼面价：15852元/㎡

溢价率：39.7%

已知参拍房企：碧桂园、华润、金地、珑远、美的、招商、龙湖、越秀、龙光、华侨城、保利

竞得者：广州华侨城实业发展有限公司

位置图（来源：好地大数据）

看点一：华侨城时隔近2年补仓东莞

华侨城上次在东莞拿地于2019年8月，其共14.3亿元竞得黄江镇田心村两宗相邻商住地（即“和光尘樾”项目，联合保利、卓越开发）， 此次拿地时隔近2年补仓东莞。

看点二：创麻涌镇实际地价创新高

此次华侨城以实际楼面价15852元/㎡拿地，创下麻涌镇地价新高，比此前12217元/㎡的最高地价高了3635元/㎡，涨幅约29.6%。该记录由珑远于去年6月所创，其以1.9.2亿元竞得麻涌镇大步村2020WR022号地块（即“珑远·印象翠珑湾”项目）。

看点三：地块需加7.3%的涨价预期才能回本

如按照3500元/㎡的建安成本，1200元/㎡的装修标准综合考虑财务、税费成本，项目对应保本房价为24688元/㎡（精装）。

地块南侧的碧桂园铜雀台三期，目前带装修均价23000元/㎡。如按此均价测算，地块需加7.3%的涨价预期才能回本。