文 / 好地网 邬愉波

“住宅亏钱、商墅补”的土拍利润测算法，近日被一纸通知叫停。

根据该通知，已经出让的住宅地块，除公益性配套公建可独立布置以外，其他配套公建全部按照沿街住宅底商形式布置。

通知同时强调了“住宅底商”的定义：指配套公建利用住宅三层以下空间设置，或依附于住宅建筑主体设置的三层以下附属建筑空间。

也就是说，从此，宅地将禁建独立商业。

而在业内看来，这则通知的初衷是为了打击房企将配套商业建成“商墅”的做法，真奔着商业配套而去的独立商业是“躺枪”了。

这里的“商墅”，是指在住宅项目里，改变了传统的单排沿街商业的规划，特别规划了多排组团式的独立商业，给人以类别墅的印象。

一、独立商业为何“躺枪”

为了保证小区的生活配套，杭州的宅地，允许房企自由选择做一定比例的商业，最大面积不超过总建面的10%。此前，对商业产品形态未做规定。

多年以前，商业配套在很多小区就是以住宅底商形式存在的，但由于底商设在住宅楼下，可做的商业业态受限多，可腾挪的空间不大，比如油烟多、来去人员较杂的餐饮，就没法做。

为了能更好地规划商业业态，提升商铺价值，部分房企后来开始规划设立沿街独立商业或商业街，但本质上依然是商业配套。

如万科在杭州首批集中供地中斩获的下沙项目，其规划公示显示，南面沿街而设了两幢独立商业，这样能既不干扰业主，又能服务于业主，还能为里面的住宅区营造出静谧的居住氛围。

万科下沙项目规划效果图

又譬如绿城位于下沙金沙湖畔的楼盘春风金沙，独立商业街面湖而设，还能将楼盘的景观价值最大化。

绿城·春风金沙沿湖独立商业街效果图

而这次被叫停的“商墅”，是房企打“擦边球”之举，因为目前杭州出让的地块，住宅有严苛限价，但商业产品不限价，建成组团式类别墅，能卖出比商铺更高的价格，从而提升整盘货值和利润。

但商墅虽然性质还是商业，功能上已不是商业配套，这与“为小区提供生活配套”的政策初衷是相悖的。

杭州首批集中出让的宅地，竞争白热化，地价拍得很高，就是因为不少房企将卖商墅的利润算上了。

但在规划公示时，商墅部分在图纸上的标注，依然是“商业”，或者“商业街”，有的项目甚至还会在效果图上特别点缀这部分产品，营造商业风情街的模样，期望规划能获批。

为了防止商墅产品蒙混过关，这次的通知将“商墅”和独立商业街“一刀切”了。

二、有何市场影响？

①“住宅含配套公建”类型土地的独立商业形态就此拜拜。住宅里的商业回归传统底商状态后，建筑形态大受掣肘，让商业规划少了很多想象力。

②商业业态受限，至少油烟和噪音较多的餐饮肯定是不行了。

③沿街住宅会增多。以前可以通过独立商业或商业街将居住区与沿街马路隔开，居住氛围比较纯粹，但回归底商后，商业本质需要靠近大路、靠近人流，楼宇不太可能离马路太远，因而居住上也会有一定影响。