好地网7月15日消息（研究员 邬愉波）对于顶着亏钱压力、在杭州拿地的房企来说，这两天业内流传的“宅地商业配置管控”的通知，市场冲击巨大。

这纸抬头为市某有关部门的通知，重点是对“住宅集中配置商业的相关管控措施”，具体内容为：

对已经出让的住宅地块，除公益性配套公建可独立布置以外，其他配套公建全部按照沿街住宅底商形式布置。（住宅底商指配套公建利用住宅三层以下空间设置，或依附于住宅建筑主体设置的三层以下附属建筑空间）

该通知覆盖杭州十区。

也就是说，宅地的商业部分只能建底商，这意味着，目前流行的在已经出让的住宅地块里设置商墅的做法被喊停了。

一、“商墅”风起于年初

据业内透露，此次通知出台突然，是因为近期报批项目中，商墅出现频繁，引起了市场的热议。

那么，到底有多少住宅项目的商业做成了“商墅”？这里说的“商墅”是指在住宅项目里，改变了传统的单排沿街商业的规划，特别规划了多排组团式的独立商业，给人以类别墅的印象。

好地研究院梳理了杭州实行“双限”以来的项目规划，发现这一波将10%商业往“商墅”上靠的风潮主要起于今年年初。

其中，最早公示的是河北荣盛滨江浦乐项目。荣盛在今年1月5日拿地，2月8日规划公示，规划建造16幢高层住宅，含2幢20F公租房和1幢11F自持住宅，以及多幢2F独立商业。

荣盛项目鸟瞰图

好地大数据显示，杭州今年以来已出让的89宗涉宅地中，53个项目已规划公示，除去6宗商业占比较大的商住地块，余下的47个宅地项目中，有15个公示的项目图中设置了独立商业或商墅，占比近30%。

这里包括单排沿街规划或组团式规划。通常后者给人以类别墅的印象，通俗地称为“商墅”。

部分规划商墅的住宅项目效果图

二、房企为何热衷在宅地项目里设置“商墅”？

今年为什么流行“商墅”了？

归根结底是房企在住宅限价的制度安排下，利用商业产品不限价的优势，想在价格上突破，提升项目利润。

此前，杭州的宅地项目，房企可以自由选择做一定比例的商业，最大面积不超过总建面的10%，对商业产品形态未做规定。

在杭州未对新房限价前，愿意在10%商业上动脑筋的房企不多，毕竟相比好卖的住宅，商业流速慢、占用资金时间长；但新房限价以后，住宅的货值恒定，而未限价的商业部分，则可通过好好打磨产品卖出高价，从而提升整盘货值和利润。

而且商业因为不限购，面向的客群更广，也更有价格提升的空间。

而将商业打造成类别墅、类排屋等低密产品，能卖出比商铺更高的价格，这类产品被称为“商墅”，或者商业2.0。通常，这类产品拥有小区内最好的景观和位置。

加上从今年年初开始，拿地竞争越来越激烈，住宅利润不断被压缩，因此逼出了“商墅”风潮。

以这一轮公示最早的荣盛浦乐项目为例，据测算，该地块的可售住宅实际地价达到29120元/㎡，若按限价38000元/㎡销售，基本仅盈亏平衡。商业部分将是房企的“利润回血点”。

三、将对地价起到一定的抑制作用

这一政策出台后，对市场会有何影响，好地研究院认为影响大概有三方面：

①显而易见，市面上商墅产品将大量减少，限购人群少了一种买房选择，已批复的项目可能成绝品。

②未获批复的房企，“住宅亏钱、商墅赚钱”的如意算盘梦碎，规划方案需要重新设计，带来的时间和资金成本不说，更关键的是，提高货值的通路被堵，本就在盈亏平衡线徘徊的项目，可能就要面临实实在在的亏损压力了。

③对于目前的高地价，这一政策将带来正面的抑制作用。

因为杭州拿地热度高，5月首批集中出让时，为了抢到地，不少房企在做测算时，是把各方面可能获取的利润全部算上了的，其中，自然包含了通过商墅拉高货值可能获取的利润，现在这一招玩不转了后，房企可承受的地价成本也相应降低了。

这对于即将登场的杭州第二批集中出让的宅地来说，预计热度将会受到影响。