看点一：旭辉时隔近4年补仓东莞
看点二：实际地价创石碣镇次新高
看点三：地块保本房价为25439元/㎡（精装）
看点四：东莞土地市场降温
文/好地研究院 黄卓贤
今天，东莞市出让1宗商住地（商住比3:7），吸引了4家房企参拍，经过16轮竞价，最终地块由东莞兴际商务咨询有限公司（旭辉）以93523万元竞得，溢价率8.7%，成交楼面价11922元/㎡，实际楼面价15124元/㎡。
宗地信息：
宗地位置：石碣镇明珠路以北、金星路以西
地块编号：2021WR015
土地用途：商住
宗地面积：26148.32㎡
容积率：≤3
建筑面积：≤78444.96㎡（商住比3:7，须无偿配建宗地商品住房计容建筑面积10%的比例（即不少于商品住房计容建筑面积5491平方米）作为安居房，并无偿配建不少于 66 个可办理独立产权证的停车位）
挂牌起始价：86023万元，楼面起价：10966元/㎡
成交总价：93523万元，成交楼面价：11922元/㎡，实际楼面价：15124元/㎡
溢价率：8.7%
已知参拍房企：旭辉、龙光、美的
竞得者：东莞兴际商务咨询有限公司（旭辉）
位置图（来源：好地大数据）
看点一：旭辉时隔近4年补仓东莞
旭辉于2017年12月首进东莞，以8.6亿元竞得石排镇水贝村2017WG025地块（即“旭辉江山墅”项目），此次拿地，是旭辉在东莞竞得的第二宗地，时隔近4年补仓东莞。
今年以来，旭辉通过公开招拍挂市场在大湾区共竞得2宗地，分别位于佛山与东莞。此外，据好地研究院了解，旭辉还联合绿地开发广州白云钟落潭98亩宅地以及联合合能开发惠州惠城北站新城2宗共92亩相邻商住地。
旭辉今年以来大湾区通过招拍挂和合作开发地块分布（来源：好地大数据）
看点二：实际地价创石碣镇次新高
此次旭辉拿地实际楼面价15124元/㎡，创石碣镇地价次新高，仅次于中海左岸东宸地块（18807元/㎡）。
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看点三：地块保本房价为25439元/㎡（精装）
目前地块周边暂无可对标楼盘在售，如按照3500元/㎡的建安成本，800元/㎡的装修标准，综合考虑财务、税费成本，项目对应保本房价为25439元/㎡（精装）。
而距离地块约2公里左右的新城御珑公馆预计下半年开盘，目前吹风价约2.8万/㎡，虽然新城御珑公馆的区位、配套、小环境更好，若真能卖到2.8万/㎡，则旭辉项目保本问题不大。
新城御珑公馆及旭辉地块的分布（来源：好地大数据）
看点四：东莞土地市场降温
值得一提的是，本地块是6月11日禁“空壳马甲”及7月9日限价新规后的首宗成交地块，从结果来看，调控有一定成效，竞争激烈度较上半年有明显下降。