编者按：
2021年上半年倏忽已过，这半年土拍市场风起云涌，从全国到地方，土拍新规和楼市政策频出，对市场影响巨大。
浙江的情况如何？今天起，好地研究院推出浙江土地市场半年报系列，从市场、政策、房企三个角度来解读市场情况，希望为房企提供下半年的布局思路。
今天先推出第三篇：top10房企的4种拿地策略
核心提要：
一、拿地集中度保持高位
二、本土守擂与外拓下沉交织
三、top10房企的4种拿地策略
文/ 好地研究院 徐路加
今年上半年的集中供地，浙江的两大核心城市杭州、宁波，土拍市场温度继续炽热，利润率继续下降，这让房企加大了下沉动作。
据好地大数据，上半年浙江9个地市（除杭州、宁波）涉宅地供地建面占全省63.2%，金额占比53.6%，给了房企较大的拿地空间。
在房企普遍下沉过程中，好地研究院总结有几个现象：
①房企的拿地集中度仍维持在高位，全省top20房企拿了一半金额的涉宅地；
②规模房企下沉迹象明显，今年top10房企在杭甬外的9个城市拿地额占比较去年同期上升了13.2个百分点；
③房企外拓下沉过程中，各城市出现分化。供地量较大的金华、温州等城市，遭遇本土房企强势守擂，外地进驻房企的拿地份额在下降；而市场规模相对较小的城市，外地房企拿地占比更高。
④规模房企在上半年拿地策略有较大不同，有像滨江集团这样在重仓区域守擂的，也有像保利通过下沉保整体规模的。
一、拿地集中度保持高位
据好地研究院统计，今年上半年浙江全省拿地房企超180家，但从涉宅地拿地金额榜看，top10房企拿地总额达2041.7亿元，占比达37.0%。而去年上半年top10房企拿地金额1531.1亿元，占比34.5%（为此前3年新高）；去年全年这一比例为33%。
即，top10房企拿地额占比，在去年同期已为近3年新高的背景下，今年继续上升了2.5个百分点。
如果按top20房企统计，今年上半年全省涉宅地拿地额top20房企总斥资2833.5亿元，占全省涉宅地出让金51.4%；而去年同期top20拿地额2201.2亿元，占比49.6%，今年同比也上升了2.4个百分点。
也就是说，在上半年全省拿地房企超180家的情况下，前20强（10%）的房企拿了一半金额的涉宅地，这一现象仍在持续并加剧。
而今年推行的集中供地，政策的其中一个出发点是降低集中度。那么，在杭州、宁波是否有达到效果，我们回顾这两个城市首批地块top5房企拿地占比情况——
杭州市区首批集中供地中，top5房企拿地额达568.2亿元，占比近一半；宁波top5拿地额占比达到6成。尽管较今年一季度有所下降（一季度供地量较少），集中度仍处于高位。
从其他9个城市的拿地集中度来看，仍维持在高位，今年各城市top5房企拿地额占总出让金44.2%，与全年同期保持一致。
具体各城市来看，绍兴、嘉兴、台州集中度有所上升；温州、湖州、丽水基本与上一年同期持平；金华、衢州则有所下降。
注：舟山拿地房企较少，不作统计
二、本土守擂与外拓下沉交织
如本网半年报①：5城市供应量未过半，或是下半年供地大户量价部分分析，今年上半年除了杭州、宁波两个集中供地城市楼面均价同比“微跌”（主要为竞配建/自持原因），其他城市均价大幅上涨。
好地研究院认为，地价大涨，有两大原因：
一方面是因为上半年房地产市场行情整体走高，特别是核心城市市场热度提升，带动周边城市地价走高；
另一方面，在杭州、宁波这样的双限城市利润持续低下、拿地不确定性增加的情况下，更多房企下沉。这期间，本土守擂与品牌房企的下沉竞争更趋激烈，也推高了地价。
1、总体下沉趋势更为明显
今年上半年，杭甬两城涉宅地出让金2558.4亿元，占全省46.4%，去年上半年这一比值为49.6%，去年全年为46.8%。好地研究院以今年上半年与去年全年作为对比（杭甬两城占比更为接近），统计top10拿地额占比变化，来分析下沉趋势。
今年上半年top10房企在杭甬两城总拿地额1196.8亿元，占这些房企在全省总额的58.6%；而去年占比达到63.5%。
即，在杭州和宁波出让金额总额占比相近的情况下，top10房企在杭甬的拿地金额占比下降了近5个百分点。
若具体来看今年top10拿地房企在城市间的金额分布，下沉的表现更为明显——
上半年全省拿地额top10的房企，去年在杭甬金额占比达到71.4%，较今年高13.2个百分点。相当于仅这10家房企，按去年总比例，今年就有270亿投向了其他9个城市。
2、城市间本土/外地占比出现分化
具体到各城市，上半年房企的下沉动作也有较大分化。
好地研究院以本土（本城市房企）、外地（非本城市房企）的拿地金额占比，作为本土守擂和外拓下沉的监测指标——
①在土地市场活跃、交易量更高的城市，外地房企的拿地金额占比均较去年同期下降，如金华、温州、绍兴、嘉兴。或代表这些城市本土房企更为活跃，深耕守擂迹象更为明显。如金华有小商品城、万固、厚朴置业等；温州代表房企温州时代、国鸿新瑞、新鸿地产等；绍兴有金昌、祥生；嘉兴如鸿翔、佳源等。
②土地市场规模相对较小的城市，今年上半年外地房企拿地占比明显走高，代表有更多房企下沉拿地。如上半年台州外地房企拿地额达到184.5亿元，去年同期仅123.5亿元。
注：外地房企指非本城市房企
三、top10房企的4种拿地策略
好地研究院以上半年拿地额top10作为案例，来初步分析当前市场行情下，典型房企的拿地策略。
1、区域深耕——滨江、绿城、融信、祥生
在核心城市深耕区域持续布局，通过成本、品牌优势拿地，是当前低利润率下较为常见的拿地策略。
最为典型的是滨江、融信，重点布局在杭州钱塘江两岸核心区域，且拿的均为擅长的纯宅地，包括4宗联合拿地。上半年滨江集团杭州拿地额占比达到91%，融信也是高达87%。
上半年拿地榜首的绿城则继续全省布局，且多为深耕区域。仅一季度在杭州拿地9宗，斥资达138.4亿；在宁波首批集中供地期间也拿地6宗（82.8亿）。除了以上两个城市，上半年还布局湖州、嘉兴、金华、绍兴、舟山等城市，拿地额达74.5亿元，特别是在衢州，继去年拿下礼贤未来社区后，今年继续竞得鹿鸣社区地块。
连续两年进入top10的祥生，除了在杭州大学城北深耕外，今年进一步在绍兴本土、衢州市区、台州温岭补仓。
滨江集团上半年拿地分布
融信上半年拿地分布
绿城上半年拿地分布
祥生上半年拿地分布
2、深耕+外拓——万科、荣安
上半年拿地额快速冲至榜眼的万科，可以说是区域深耕和外拓并重。
万科一方面在杭州、宁波继续保持一定的市场规模，如在杭州的运河新城、金沙湖等周边已有项目区域补仓，在宁波联合宁波轨交拿下3宗涉宅地；另一方面，积极外拓，特别是首次在金华拿地，在两批次集中供地期间共抢下4宗地块，拿地额达69.4亿元，直接成为上半年金华市拿地额第一的房企。
近两年拿地规模冲刺较快的荣安，除了在大本营宁波继续深耕外，今年在嘉兴市区集中供地期间连续竞得4宗涉宅地，金额21.6亿元；另外，上半年还在金华、温州、湖州、台州地区快速外拓，其中湖州是以楼面地王价首入。
万科上半年拿地分布
荣安上半年拿地分布
3、下沉——保利、建发
上半年拿地额第三的保利（219.2亿元），在杭甬的拿地额仅54.1亿元，占比24.7%，是top10房企中两个城市拿地额比例较低的，因而保利是以“下沉”为主要策略的代表，以在不限价区域追求利润为主。包括时隔两年在舟山拿2宗（19.8亿）、时隔3年在台州抢下凤栖未来社区地块（30.3亿）、时隔3年在绍兴拿2宗（52.9亿）。
上半年拿地额较去年全年增加116%的建发，也是主要下沉在强县市，如温州乐清、金华义乌、台州温岭等，所拿地块主要布局在核心区域，即使以商住地块为主，成交楼面均价达17158元/㎡，其策略是：未来以产品力实现溢价利润，以稀缺的核心位置预期实现商业商办增值。
保利上半年拿地分布
建发上半年拿地分布
4、综合项目——融创、华润
相较于大部分房企以公开竞拍宅地为主，华润、融创继续布局大体量商住项目。
如华润上半年竞得3个项目均为商住地块，以111.6亿元竞得绿汀路站综合体、22.65亿竞得温州鹿城集新未来社区三期地块、与宁波轨交联合体40.3亿竞得宁波鄞州金钟商住项目。
融创上半年继续拿海盐融杭州湾融创创文旅城地块，在杭州竞得杭氧北综合体地块、杭黄未来社区项目地块等。
华润上半年拿地分布
融创上半年拿地分布