好地网7月5日消息（研究员 颜景椿）今天，湖州尝试首次集中出让，共10宗地，4宗底价成交，被国有资本拿下。其余6宗地，其中2宗封顶竞配建，平均溢价率为12.39%。
碧桂园成为最大的买主，一举拿下4宗，斥资29.18亿元。同一天，又在温州、杭州桐庐各拿下一宗，6宗地块总金额41.25亿元，总建面52.8万方。
在当前火热的浙江市场，此次湖州集中供地，有哪些值得关注的特点？好地研究院分析如下。
地块成交情况
地块位置
今天出让的10宗地块，不考虑国有资本底价竞得的4宗性质较为复杂，商业配建要求较高的地块，仅点评其余6宗住宅地块。
6宗地块均为双限地（限房价和限地价），3宗位于吴兴区的浮玉片区和长东板块，3宗位于南浔区的城西分区。
此次湖州出台限房价政策，总体来说起到明显的抑制地价的作用。以碧桂园吴兴区浮玉片区2宗地块为例，实际地价分别为8724元/㎡和8911元/㎡，对比东侧1.5公里处，荣安竞得的吴兴区蜀山单元地块（地价13105元/㎡，溢价率63.26%，是湖州目前最高地价），地价下降了30%以上。
而此次湖州限价有以下特点：
一、商品住宅毛坯限价多数高于周边在售高层均价。
南浔城西分区的江蒋漾单元2宗地块，新房毛坯限价13020元/㎡，相比周边华纺·湖誉府（高层均价约1.2万/㎡），高出1000元/㎡；塘南单元宅地毛坯新房限价14000元/㎡，高出东侧在售伟业·观塘壹号（高层均价约1.1万/㎡，洋房约1.2万/㎡）2000-3000元/㎡。
滨江集团竞得的吴兴区长东板块宅地，新房限价16000元/㎡，是此次出让地块中限价最高的，缺少近距离对标项目。
只有碧桂园竞得的吴兴区浮玉片区2宗相邻地块，新房毛坯限价13900元/㎡，与北侧1公里在售的驭远中南·玖熙湾（高层均价约1.4万/㎡）持平。
不过，此次出让6宗地块容积率在1.5-1.92之间，可以通过配建一定的低密产品，提升溢价。
二、车位价格大幅提升，远高于周边项目车位售价。6宗地块车位限价均为25万/个，相比目前湖州几个热门板块的车位销售均价（约15-20万/个）高出不少。
此次出让地块新房限价和周边在售价格对比
由于新房限价普遍高于周边，因此房企最终能否实现上限价格，取决于房企的产品力和营销力，以及未来市场的涨价预期。
地块具体利润如何？好地网对非底价成交的6宗限价地，分析如下：
1、碧桂园江蒋漾单元地块：可通过联排产品设置增加货值，实现限价销售
南浔开发区江蒋漾单元CX-06-04-02A-1地块，出让面积54861㎡，容积率1.8，建筑面积98749.8㎡，为住宅用地，地块需配建幼托一体化幼儿园，托儿所规模4班，幼儿园规模12班。
地块成交总价64200万元，楼面价6501元㎡，溢价率封顶竞配政策房200㎡，折算后实际地价约7085元/㎡，毛坯限价13020元/㎡。
地块位置
地块北侧在售的华纺·湖誉府高层均价约1.2万/㎡，东南侧1.2公里在售的新黄浦·黄埔湾高层均价1.1万/㎡，小高层2万/㎡，联排2.45万/㎡，均为毛坯。
本地块限价略高于周边高层均价，但地块容积率1.8，限高60米，不作限低要求，可打造高低配产品提升整盘销售均价。若按照上限毛坯价格（13020元/㎡）销售，建安成本按4000元/㎡，车位按20万/个测算，预计销售利润率为6.58%。
地块航拍图
2、德信南浔区江蒋漾单元地块：以上限价格销售有较高利润率
南浔开发区江蒋漾单元CX-06-02-02B-2号地块，地块出让面积86683㎡，容积率1.8，建筑面积156029.4㎡，为住宅用地。
地块成交总价87900万元，楼面价5634元/㎡ ，溢价率1.27%，折算配建公建设施后实际地价5855元/㎡，毛坯限价13020元/㎡。
地块位置
本地块与碧桂园江蒋漾单元地块相距仅1.4公里，区位稍差，南侧1.2公里华纺·湖誉府高层均价约1.2万/㎡（毛坯）。
地块同样容积率1.8，限高60米，不作限低要求，可打造高低配。由于地块楼面价比碧桂园地块实际地价低了1230元/㎡，盈利空间比碧桂园地块更大，按上限价格（13020元/㎡）销售，建安成本4000元/㎡，车位20万/个测算，预计利润率将有14.36%。但是，地块区位略次于碧桂园地块，预计利润空间将降低。
地块航拍图
3、碧桂园南浔区塘南单元地块：通过产品设置提升货值可盈利
南浔区塘南单元CX-05-01-07E地块，出让面积62513㎡，容积率1.5，建筑面积93769.5㎡，为商住用地，商业占比10%-15%。地块建成并通过验收后须将5000㎡米零售商业房无偿移交给湖州市南浔区人民政府或其指定单位。
地块成交总价60300万元，楼面价6431 元/㎡，溢价率封顶竞政策房8800㎡，折算配建等成本后实际地价约8231元/㎡，毛坯限价14000元/㎡。
地块位置
地块东侧，南浔吾悦广场洋房均价约1.1万/㎡，东北侧800余米在售的伟业·观塘壹号高层均价约1.1万/㎡，洋房约1.2万/㎡，均为毛坯。
地块容积率虽只有1.5，但住宅限高12-30米，不得设置低层住宅和联排住宅，预计可打造叠墅、洋房、小高层产品。地块限价（14000元/㎡）较周边项目高出较多，能否以限价销售还要看市场热度。若地块按上限价销售，建安成本4000元/㎡，车位20万/个测算，利润率为4.47%。
地块航拍图
4、碧桂园吴兴区浮玉片区2宗地：限价与周边市场持平，可基本保本
2宗地为相邻地块，均由碧桂园拿下，预计两块地将联合打造，毛坯限价均为1.39万/㎡。
吴兴区浮玉片区FY-01-02-04E号地块，地块为宅地，出让面积55658㎡，容积率1.8，建筑面积100184㎡。
地块成交总价87400万元，成交楼面价8724元/㎡，溢价率15%。
吴兴区浮玉片区FY-01-02-02A、B号地块，地块出让面积49676㎡，容积率1.92，建筑面积95456㎡，为商住用地，商业建筑面积5844㎡，占比6.1%。
地块成交总价79900万元，成交楼面价8370元/㎡，溢价率17.5%，折算配套公建成本后实际地价8911元/㎡。
地块位置
两宗地北侧在售的奥园湖山府高层均价约1万/㎡、小高层均价约1.2万/㎡，北侧1.2公里在售的驭远中南·玖熙湾高层均价约1.4万/㎡，均为毛坯。
本次两宗地住宅限高分别为60米和80米，禁止建设低层住宅，预计产品可设置高层、小高层，按建安成本4000元/㎡，车位20万/个测算，以上限价1.39万/㎡售卖刚盈亏线上，若未来车位可实现更高价格销售则可进一步盈利。
地块航拍图
五、滨江集团滨湖东单元地块：楼面价限价双高，通过产品设置可挑战上限销售
滨湖东单元TH-07-02-12A号地块，地块出让面积62169㎡，容积率1.8，建筑面积111904.2㎡，为住宅用地，需配建占地面积不少于6010㎡，建筑面积不小于4200㎡的12班幼儿园。
地块成交总价112910万元，成交楼面价10090元/㎡，溢价率 12.11%，需配建占地面积不少于6010㎡，建筑面积不小于4200㎡的12班幼儿园，折算配建成本后实际地价10639元/㎡，毛坯限价16300元/㎡。
地块位置
地块周边目前并无在售项目，但有较多待售项目，预计将来竞品较多。板块西侧的太湖度假区板块内，距地块西北约2.3公里的太湖健康城·温泉岛高层均价约1.15万/㎡，洋房约1.4万/㎡，距地块约2公里的首创·禧瑞太湖叠排均价约1.6万/㎡。
地块限高15-54米，预计可打造叠排、洋房、小高层产品。目前来看，地块新房限价与周边差距较大，但滨江集团的品牌影响力和产品力较强，若是在产品打造上多花心思，有望挑战以上限价格销售。此时若按建安成本4000元/㎡，车位20万/个测算，则利润率为1.94%。
地块航拍图