编者按：

据好地大数据，从最开始的长春（4月15日出让）到今天武汉最后一批成交，接近2个半月时间，22个两集中供地城市首批地块已经全部成交，835宗涉宅地吸金破万亿。

目前，长春和厦门已经完成了第二批地块的挂牌，且已经在6月中旬成交。剩余20个城市目前都还没有发布公告。其中，杭州第二批集中出让由6月推迟至7月。

好地研究院今天对第一批集中供地，做了回顾盘点。

好地网6月29日消息（研究员 颜景椿）今天，伴随着最后一个出场的城市——武汉涉宅地土拍收官，历时4个月，轰轰烈烈的全国首批集中供地落下帷幕。

自今年2月底开始，全国22个城市实行一年分三批以“两集中”的方式出让涉宅地，在新政实施的4个月以来，期间还不断有新的城市自发加入这个阵营。

位列“两集中”供地名单上的22个城市，已完成出让的首批地块。据好地研究院统计，即便只计算涉宅地部分，总土地出让金也已经超过万亿，达到10524.3亿（仅统计涉宅地，下同）；

拿地房企方面，TOP房企优势明显，居首的融创，在9个城市拿下了近40宗地块，拿地总金额达到623.7亿元，占比达到5.93%；

土拍热度方面，南方城市热度显然高于北方，长三角区域竞争最为激烈，以“集中供地”的方式降温还需要在土拍规则等各方面多下功夫。

首批集中出让有哪些特点？好地研究院做了盘点。

一、土拍金额

22城总出让金突破万亿，杭州1174.5亿夺魁

据好地研究院统计，22城集中供地涉宅地出让总金额达到10524.3亿，其中，杭州、北京2城涉宅地出让金突破千亿，分别达到1174.5亿、1109.7亿，排名第三、第四的南京和广州总出让金也突破900亿，为992.5亿和906亿。

从平均楼面价来看，厦门以35823元/㎡的价格居于榜首（首批仅出让6宗地），其次为北京，平均楼面价32167元/㎡。

22城涉宅地土地出让金排名

二、拿地房企

规模房企是最大赢家，国企优势明显

22城首批集中供地中，拿地房企数量达到399家，融创以623.7亿的拿地总金额、484.6万方的拿地总建面高居拿地金额榜与拿地建面榜榜首，比金额榜第二名的保利（425.8亿）高出近200亿。

拿地金额排名前10的房企分别为：融创（623.7亿）、保利（425.8亿）、招商蛇口（394.4亿）、华润（379.2亿）、万科（359.8亿）、绿城（278.9亿）、卓越（236.6亿）、龙湖（232.1亿）、越秀（225亿）、金地（217.3亿）；

这10家房企拿地总金额约3372.9亿元，占22城总出让金的32%，可见TOP房企拿地集中度很高。

首批集中供地房企拿地金额TOP10

拿地建面排名前10的房企分别为：融创（484.6万方）、万科（403.8万方）、保利（373.6万方）、华润（305.7万方）、招商蛇口（284.6万方）、龙湖（275.7万方）、绿城（204.1万方）、金地（190.9万方）、中铁置业（174.5万方）、碧桂园（174.1万方）。

首批集中供地房企拿地建面TOP10

注：表格中数据仅统计商品住宅地块，计算拿地宗数时，合作拿地以股权占比划分

规模房企占据更大的优势,双料冠军融创在北京、广州、杭州在内的9个城市都有斩获，拿地数量达约40宗（包括合作拿地），保利、招商蛇口、华润、万科、龙湖等多家房企在10个以上城市布局。

从拿地房企性质来看，国企优势明显，拿地金额TOP10和拿地建面TOP10中均有6家为国企。

三、土拍热度

南北两极分化明显，长三角区域竞争最激烈

土拍热度方面，南方城市显著高于北方城市。

从最直观的溢价率来看，溢价率排名前10的城市依次为：重庆市、深圳市、厦门市、杭州市、宁波市、合肥市、福州市、南京市、武汉市、无锡市。除居于中部的武汉外，剩余均为南方城市。

不过，溢价率与各个城市对地价的管控方式密切相关。

平均溢价率居于首位的重庆为不限房价城市，溢价率靠后的城市如上海、北京、苏州都在管控地价上足下了功夫，溢价率封顶天花板定得较低。

上海最高溢价不超过10%；北京首批地块封顶最高溢价在15%左右，也有部分地块封顶溢价为5%；苏州地块封顶溢价的范围亦基本在11%-15%左右。

实际上，这三个城市土拍竞争也非常激烈，封顶进入竞配/一次性报价的地块不少：上海27宗涉宅地中有20宗封顶进入一次性报价；北京首批30宗地块有22宗拍至封顶竞政府持有产权/公租房，其中10宗更是在这一阶段也触及上限，转入竞报高标准住宅方案；苏州24宗地有14宗封顶进入一次性报价。

22城涉宅地平均溢价率排行

总体来看，土拍热度最高的区域为长三角，除管控地价较为严苛的上海和苏州，22城之中的另外5个长三角区域城市：杭州、宁波、合肥、南京、无锡均在溢价率排名前10的榜单上。

相比之下，多个北方城市首批集中供地的竞拍显得冷静得多，郑州、长春、青岛等城市有较多地块为底价成交。

显然，“两集中”的新政并未能因为分流而起到降低土拍热度的作用，曾经的热门城市土拍热度依然居高不下，甚至由于“一年仅三次”供地，加剧了房企“抢不到地”的恐慌感，宁愿零利润也要抢地，这方面的代表城市便是位于土拍出让金榜首的杭州。

在杭州首批集中供地的55宗涉宅地中，有41宗拍至封顶竞自持，最高自持比例达到40%，平均自持比例9.36%，自持比例大幅上升，自持部分拿地金额达116.8亿元。经测算，多数地块基本没无利润。

土拍热度同样高竞拍却稍显冷静的上海、北京等城市，均是在源头的溢价率上进行控制，上海独具特色的评分机制设置了更高的房企进入门槛，但保证了房企的拿地利润。

可见要真正降低热度，仅靠“集中”远远不够，还需要供地政府在土拍规则方面“釜底抽薪”。

四、土拍规则

“限地价”为主要手段，二批地块或将出现更多“竞品质”

好地研究院整理22城限地价手段，之中除济南、重庆、武汉外，剩余19个城市均已采取“限地价”的手段管控市场（部分城市之中为部分地块限地价、部分不限），有些城市还针对不同地块设置了差异化的竞价规则。

地价封顶之后，又以“竞配建/自持”、“摇号/一次性报价”为主要策略。目前来看，“竞配建/自持”的城市占比较高，达到12个，占比达54.5%，“摇号/一次性报价”的城市占比31.8%。（注：一些城市兼具两种土拍规则，计算时有重合）。

22城首批供地土拍规则

相比于“竞配建/自持”，“摇号/一次性报价”虽然增加了房企拿地的不确定性，却是更能保证房企利润的做法，而“竞配建/自持”的规则虽然管控了地价，房企竞配建或竞自持时仍然拼的是资金实力，折算成本后实际地价依旧不低，本质上仍然是一种“价高者得”。

本轮供地中，有较多城市仍然沿用了此前的竞价规则，少数城市如北京、上海改变了土拍规则：上海从“价高者得”的规则转向了“封顶后一次性报价”，北京则全新出炉了“竞高标准商品住宅建设方案”，也就是“竞品质”，不失为促进市场平稳发展的好方法。

另外，杭州、南京、西安、成都等城市都已出台“竞品质”的相关文件，杭州的“竞品质”预计将在9月试点开展。预计第二批集中出让中，将会有更多城市实施“竞品质”。