好地网6月21日消息（研究员 邬愉波）限房价、限地价、定品质、竞配建……明天，绍兴上虞区的首宗“双限”地块将接受市场检验。

地块位于上虞区城北，出让面积78901㎡，容积率1.9，建面149912㎡，起价172400万元，起始楼面价11500元/㎡，上限楼面价14702元/㎡。上限毛坯房价22700元/㎡，装标不低于2000元/㎡。

这是继6月16日绍兴市区首宗“双限”地块“落槌”之后出让的第二宗“双限”地。

本宗地块，与首宗“双限”地越城区F-28地块有两大不同：

①新房限价规则不同：越城区地块给了两个新房限价，分别为整盘毛坯均价，和3层以上住宅均价，让房企可以做高低配，将地块价值最大化；本地块，只给了一刀切的整盘均价；

②装修要求不同：越城区地块对装修未做要求，但给了不低于2000元的装修标准；本地块，则要求是装标不低于2000元/㎡。

6月16日，首宗“双限”地出让时，房企出价较为理性，绍兴城投竞得地块的预期销售利润率为5.35%。那么，明天，上虞这块尝“双限”“头口水”的地块，表现会如何？好地研究院做了分析。

地块指标

一、24700元/㎡的新房限价能实现吗？

地块位于上虞城北，北侧临近杭州湾环线高速和杭甬高铁，居住环境可能会受影响，区位条件一般。

本地块容积率1.9，规划要求住宅建筑不低于50米，基本只能做高层一种产品。

按不低于2000元的装标，地块未来的新房精装均价至少为24700元/㎡。

这个限价未来能实现吗？来看看地块周边情况。

目前城北区域在售楼盘较少，但有两个将开新盘可做对标。

南侧，是台州和泰在去年8月20日拿下的地块，总建面6.7万㎡，楼面价11803元/㎡。案名春和云境。

该项目预计将在7月开盘，高层，预计均价为2万元，简装。如对标春和云境，本地块的新房限价高了2000元/㎡左右。

地块西南侧1.7公里，华鸿嘉信在今年1月28日竞得一宗商住地，成交楼面价14125元/㎡，溢价率34.75%，竞配人才住房面积10200㎡。案名江辰府。

江辰府目前也已经在开盘准备中，产品有三种类型，高层、洋房、叠墅，预计高层精装28000元/㎡左右，洋房精装3万/㎡左右，叠墅毛坯35000元/㎡左右。

相比春和云境和本地块的限价，江辰府的价格高出了一大截。不过江辰府位于城北中心，区位条件占优，临近在建的地铁2号线，周边配套也要完善很多。

由此可见，本地块的新房限价，还是给房企留出了一定的涨价空间，如果在产品上努努力，24700元/㎡的精装限价还是有可能实现的，但靠近高速和高铁的区位，可能会影响去化速度。

地块区位及周边情况（来源：好地大数据）

二、有望拍至封顶

根据出让条件，本地块上限总价220400万元，上限楼面价14702元/㎡，需配建一所12班的幼儿园，另外，限定车位价格为15万元/个。

若配建的幼儿园按建安5000元/㎡测算，当地块达到封顶价时，实际楼面价为15369元/㎡。

若住房建安按4000元、装修按1000元成本、计算税费、车位利润（车位成本10万元/个），则保本房价为23366元/㎡。假设按限价24700元/㎡销售，预期销售利润率为5.4%。

这个预期利润率，与6月16日绍兴城投拿下的越城区F-28地块地块的预期利润率5.35%相近。

两宗“双限”地块区位条件都一般，且都是板块首宗限房价地，市场还在观摩，预计明天市场也会比较理性。

但本地块总建面有近15万㎡，可以打造一个规模不错的品质小区，且上虞目前整体市场较热，预期房企会较看好，因而有望拍至封顶。