好地网6月18日消息（研究员 邬愉波）今天，象山“诞生”首宗竞配保障房地块，佳兆业&华厦联手拿下丹城板块一宗纯宅地，竞价86轮，封顶价4.66亿元（溢价率49.9%），成交楼面价6895元/㎡，竞配保障房面积6800㎡。

两位得主中，佳兆业首入象山，华厦则是象山本地房企，在当地有不少项目。

6895元/㎡的楼面价，创下象山地价新高。此前这个记录由荣安保持，后者2018年3月30日拿下南部新城板块宅地，楼面价为6748元/㎡。

若计算竞配的6800㎡保障房成本（建安以4000元/㎡计），以及须无偿配建的不小于1500㎡的社区服务中心，实际楼面价为8421元/㎡。相比荣安地块涨幅24.8%。

据好地网了解，今天总计有15家房企参拍，包括金地、碧桂园、宝龙、大发等全国房企，这样的拍地阵容，在象山的土拍史上也是很少见的。

象山的市场向来比较平静，今天热度大增说明了什么？好地研究院点评如下。

地块指标

地块区位及周边情况（来源：好地大数据）

一、象山中心区域稀缺地块

在本宗地块出让之前，象山今年已经出了17宗涉宅地，除了一宗南部新城地块溢价率为17.47%，其他地块大多以底价或低溢价成交。

不过，今年此前出让的其他地块位置都较偏，而今天出让的丹城地块，却是象山县的中心城区，配套完善，1公里内，万达广场、客运中心、象山县实验小学、象山县丹城实验初级中学等配套一应俱全。

本宗地块，是象山2021年读地手册上的一宗，属于中心城区，命名为“城西板块1号地块”。虽然读地手册上总计有5宗城西板块地块，但仅2宗处于中心区位，另3宗其实已经在南部新城板块了。

2宗中心区位地块，1宗今天已出让，另1宗就在本地块东侧，容积率同为1.5，建面9万㎡，体量不大。

可见，像今天这样中心区位的地块，在象山是很稀缺的。这或许就是众多房企卯足了劲加价的原因。

象山2021读地手册上另4宗城西板块地块区位图（来源：好地大数据）

二、象山的潜力

好地研究院认为，本地块综合条件优越之外，今天热度大增更因为象山发展的潜力正在被越来越多房企所认识。

如今的象山，除了拥有得天独厚的稀缺滨海资源，还有五张好牌。

这五张牌包括：

轨交牌，加速推进沿海高铁与宁象市域铁路建设，尽快结束“手无寸铁”的历史；

滨海牌，抢抓宁波建设现代化滨海大都市、海洋中心城市机遇，发挥象山滨海资源独有的稀缺性，打造最精最优的“海洋板块”；

城区牌，主动对接宁波全域城区化，积极争取撤县设区，实现与宁波同城发展；

亚运牌，精心承办杭州2022年亚运会帆船、沙滩排球赛事，并且借力亚运，加快城市更新，改善城市品质；

双碳牌：经济发展要和环境保护齐头并进，在碳中和成为未来趋势的当下，象山丰富的海洋资源，产生了充足的海上风电，将大力促进当地海洋新能源产业和临港产业发展。

5张牌，从交通、产业、城区、亚运、宜居环境等各方面提升了象山的投资环境。另外，象山目前正在推进宅基地的“三权分置”改革，这将为象山城区未来的购房需求提供源源不断的潜力。

从市场情况看，近一年象山的新房市场热度也呈现不断攀升态势。

数据显示，今年5月，象山商品住宅成交均价为12185元/㎡，而去年象山的人均可支配收入为51448元，按全国城镇人均住房面积39㎡计算，象山的房价收入比在9.2左右，处于较合理区间。

三、谨慎而志在必得的佳兆业

今天为佳兆业首入象山。

佳兆业去年11月才首次在宁波公开拿地，落子在鄞州区火车东站潘火板块，以14.4亿元、34.18%的溢价率拿下潘火地段宅地。

但在此前的2018年，佳兆业已经通过收购鄞州区戚隘桥项目（东宸壹品）进入宁波，项目为酒店式公寓。

而今天，佳兆业在进入象山这一全新市场时，选择了联手当地房企华厦。

可见，佳兆业在进入一个新城市前，是极度谨慎的。

但这两次拿地也体现了佳兆业拿地的另一特性：志在必得。

今天的地块，以8421元/㎡的实际楼面价测算，如按零利润计，建安4000元/㎡测算，计算税费、车位利润后，保本房价约为14150元/㎡。

这个房价是什么水平呢？本地块北侧900米左右的碧桂园港城印象，目前售至尾盘，去年10月底拿到预售证，备案均价为13600元/㎡（毛坯），低于今天地块的保本房价。

右侧南部新城板块，同为华厦项目的金瀚学府（容积率与本地块一样也是1.5），今年4月19日领的预售证，毛坯均价为14615元/㎡，仅比本地块保本房价高465元/㎡。

不过本地块区位上更优越，因而未来房价超过金翰学府是大概率事件。倘若通过提升品质、增加精装修等手段，提价空间还会更大一些。

而去年11月佳兆业在宁波拿下的地块，预期利润率仅0.54%，牺牲利润换取战略布局地块的意图也非常明显。