编者按：

明天，嘉兴首次集中推出的13宗涉宅地将迎来出让。

13宗涉宅地，总出让面积938.6亩，总建筑体量128.4万方，总起价91亿，将在5月20日上午10点开始集中出让。

好地研究院认为，嘉兴市场目前处于升温中，但嘉兴的政府调控措施也在不断趋严，今年至今嘉兴已连出三次楼市调控政策。这样的背景下，房企出价趋于谨慎还是延续此前的加预期惯性？值得关注。

好地网5月19日消息（研究员 颜景椿）今年以来，嘉兴市区土地市场热度高涨，出让的5宗涉宅地均以封顶+竞配保障房成交，实际地价最高的地块已经达到17035元/㎡。

土拍红火，是基于新房市场热火，嘉兴市本级新房市场库存一直处于低位，截至4月，嘉兴市本级去化周期为8.5个月，相比于去年年底缩短了3个多月，多个区域都处于供应短缺状态。与此同时，今年以来开盘项目除少数偏远项目外，大多数项目都是开盘即罄。

现在嘉兴即将迎来的，是首批集中供地13宗，体量128.4万方。

一、三道新政连发，将从三方面影响房企预期

伴随着市场的高热度，嘉兴政府连发了三次调控：

1、3月16日：非本市户籍家庭在市区限购一套（顶尖、高端人才除外）等；

2、4月29日：意向购房人数大于开盘销售房源数的，开盘销售全部采取公证摇号排序选房的销售方式，同一项目内同建筑类型每批次销售备案均价不得高于前一批次备案均价。

3、在集中供地即将出让前2天，为保证装修质量，又出台相关规定，将进一步监管精装商品房的装修质量。

好地研究院认为，本批地块的土拍热度预计还将持续，但这些政策也将从两个方面影响房企的出价预期：

1、车位配比趋严。目前嘉兴市场，很多项目通过高配车位盈利，在本批地块之前，地块规定的车位配比大多为不少于1.5个/100㎡，即上不封顶，而本批地块，规定的车位配比为1.2-1.5个/100㎡，也就是说，房企未来通过高配车位获得利润将变困难；

2、对精装质量的管控，将压缩房企通过精装获取的利润空间。

以上两大措施，其实点中了嘉兴楼市的要穴，因为仅仅靠预售价根本无法覆盖成本，项目要获利主要依靠两大渠道：1、销售新房时绑定车位，2个或者超过2个，且车位卖高价；2、装修报高价，含部分利润。

这两大措施的实行，是对开发商的获利渠道的精准挤压。

二、13宗地块零利润时土拍结果测算

好地研究院认为，房企为了提升利润，本批地块大概率将精装销售。

基于市场趋严可能影响房企预期的判断，我们对地块的成交结果测算设定了2个较为谨慎的前提，即：

①以零利润作为从测算目标。参照目前周边最新新房售价，暂不计新房预售价未来的提升空间；

②车位按配比下限即1.2个/100㎡测算（相比1.5的配比利润预计减少500元/㎡左右）；

另外，考虑到嘉兴目前并没有统一的精装标准，我们参考了杭州的精装标准，2万左右的限房价地装标取值2500元/㎡（由于嘉兴目前对商品房装修管控趋严，成本取报价的七成）。

基于以上几点，我们对标地块周边在售新盘价格（若无新房而近期有地块成交，则参考该地块价格）对地块的保本实际地价做了测算。

需要说明的是，由于等到项目开盘，市场还会有一定的涨价空间，且房企有望按1.5的车位上限配比销售车位，再加上目前土拍市场依然火热，因而本次较保守的测算结果可作为成交结果下限的参考，即实际成交预计可能超过测算结果。

结果如下：

1、2021南-019号地块预计封顶竞配人才房；

2、2021南-020号地块零利润时的地价13819元/㎡，预计竞配总建面24%左右的人才房；

3、2021南-021号地块和2021南-022号两宗地块零利润时的地价13271元/㎡，预计竞配总建面19%左右的人才房；

4、经开2021-07号地块零利润时的地价13819元/㎡，预计竞配总建面21%左右的人才房；

5、经开2021-08号地块零利润时的地价12678元/㎡，预计竞配总建面16%左右的人才房；

6、经开2021-09号地块零利润时的地价12678元/㎡，预计竞配总建面18%左右的人才房；

7、经开2021-10号地块预计将高溢价成交；

8、经开2021-11号地块零利润时的地价12770元/㎡，预计竞配总建面16%左右的人才房；

9、2021嘉秀洲-013号地块预计低溢价成交；

10、2021嘉秀洲-014号地块零利润时的地价12313元/㎡，预计竞配总建面20%左右的人才房；

11、2021嘉秀洲-015号预计将封顶成交；

12、2021嘉秀洲-016号预计将封顶成交。

嘉兴13宗地测算结果表格

注：成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本（装修报价的70%）+建安成本（4000元/㎡）+税费（增值税4%，由于计算零利润情况下土增税和所得税均为零）+营销及管理费（2%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）

车位售价按照30万/个（成本13万/个）。

由此可见，大部分地块将封顶并竞配比例不低的人才房；

大体量商住地块经开10号地块因有较大量商业自持要求，预计将高溢价成交；

洪合镇地块位置较偏，加上地块建设要求较高，可能低溢价成交。

三、附地块具体情况及测算过程

【南湖区】

一、湘家荡：2021南-019号地块

1、地块情况

地块为宅地，出让面积68900㎡(103.35亩)，容积率1.6，总建面110240㎡，需配建一个9班幼儿园。地块起价72427.68万元，起始楼面价6570元/㎡，上限价108586.4万元，上限楼面价9850元/㎡。

2、周边市场

根据好地大数据，地块所处的湘家荡板块近年并无地块出让，板块内也并无新房在售，目前板块内仅有金地鸣庐府一个纯新盘待售。

地块位置

3、预期溢价：周边无参考坐标，但本身条件优质，预计将封顶竞配人才房

地块周边无新房在售，周边无参考坐标，板块内唯一一个待售项目为2018年拿地的金地鸣庐府，为低密产品，据悉未来洋房均价约在2万/㎡左右。

本地块容积率1.6，也可做一部分低密产品，当地价封顶时，保本整盘均价约为1.4万/㎡（含精装），远低于金地项目价格，有加预期的空间。

此外，作为板块内2018年7月以后至今出让的唯一一块宅地，地块本身条件较为优质，占地超100亩，体量大，容积率为本批地块中最低的，周边拥有湖景资源，加上板块内有沪嘉城际经过，未来发展前景向好。

地块周边未来竞品少，也是销售优势之一，适合需要补仓的房企，预计将封顶竞配成交。

二、国际商务区：2021南-020号地块

1、地块情况

地块为宅地，出让面积39015.47㎡(58.52亩)，容积率2.11，总建面82322.64㎡，起价70138.89万元，起始楼面价8520元/㎡，上限价78288.83万元，上限楼面价9510元/㎡。

2、周边市场

地块东北侧800米，2月26日，绿地香港以上限价格113733.32万元竞得1宗宅地，楼面价10040元/㎡，竞配人才房面积28900㎡。

北侧1公里左右，荣安·棠樾庄4月28日新领预售证，高层精装1.96万/㎡，小高层精装1.99万/㎡。

地块位置

3、预期溢价

绿地香港项目竞配2.89万方人才房成交，还需要配建幼儿园，折算配建后实际地价为15847元/㎡。

对标在售的荣安·堂樾庄项目，若以高层精装1.96万/㎡销售，按零利润测算，保本实际地价可达13819元/㎡，综合周边地块和项目情况，预期将竞配总建面24%左右的人才房。

三、国际商务区：2021南-021号地块、2021南-022号地块

1、地块情况

两宗地块相距仅1.3公里，周边情况基本相同。

21号地块为宅地，出让面积50906.69㎡(76.36亩)，容积率为2，总建面101813.38㎡，需配建一个9班幼儿园，起价84301.48万元，起始楼面价8280元/㎡，上限价102220.63万元，上限楼面价10040元/㎡；

22号地块为宅地，出让面积27557.6㎡(41.34亩)，容积率1.85，总建面50981.56㎡，起价41600.95万元，起始楼面价8160元/㎡，上限价51185.49万元，上限楼面价10040元/㎡。

2、周边市场

距离两宗地最近的在售项目为佳源·四季华庭，5月17日新领预售证，高层均价1.65万/㎡（毛坯）。

佳源地块去年6月8日出让，成交封顶总价105657万元，楼面价10040元/㎡，竞配人才住房面积11000㎡。

地块位置

3、预期溢价：两宗地可参考同一项目，预计21号地块可加更大预期

两宗地块都可参考佳源·四季华庭项目，高层毛坯均价1.65万/㎡，装修标准按2500元/㎡计，若高层精装以1.9万/㎡销售，按零利润测算，则地块保本实际地价可达13271元/㎡。

由此测算，2宗地块预计竞配总建面19%左右的人才房。

不过22号地块东侧规划有城际线路，预计对周边环境造成一定影响，可能会影响房企预期。

【经开区】

一、国际商务区：经开2021-07号

1、地块情况

地块为商住地，出让面积68764㎡(103.15亩)，容积率2.01，总建面138215.64㎡，商业计容面积不小于2000㎡，需配建15班幼儿园一处，不小于5000㎡。

起价116101.14万元，起始楼面价8400元/㎡，上限价138768.5万元，上限楼面价10040元/㎡。

2、周边市场

地块北侧，去年6月15日，荣安以上限价格10.99亿元1宗宅地，楼面价10040元/㎡，竞配人才住房面积18400㎡（占总建筑面积16.8%）。地块项目荣安·棠樾庄4月28日新领预售证，高层精装1.96万/㎡，小高层精装1.99万/㎡。

地块位置

3、预期溢价

地块就位于荣安·堂樾庄项目南侧，且紧贴有轨电车站点，交通便利，

此前，堂樾庄项目地块竞配1.84万方人才房成交，剔除配建成本后实际地价约1.3万/㎡， 

若参考堂樾庄高层精装1.96万/㎡销售，按零利润测算，地块保本实际地价可达为13819元/㎡，此时地块封顶将竞配总建面21%左右的人才房。

二、国际商务区：经开2021-08号、经开2021-09号

1、地块情况

两宗地相距1.8公里，距离最近的项目相同，体量都不大，可一同参考。

8号地块为宅地，出让面积16644㎡(24.97亩)，容积率1.9，总建面31623.6㎡，起价27196.3万元，起始楼面价8600元/㎡，上限价31750.09万元，上限楼面价10040元/㎡。

9号地块为商住地，出让面积22090.93㎡(33.14亩)，容积率2.3，总建面50809.14㎡，商业计容面积不小于2000㎡。

起价42694.92万元，起始楼面价8403元/㎡，上限价48792万元，上限楼面价9603元/㎡。

2、周边市场

距离两宗地最近的在售项目为鸿翔·云望雅苑（位于8号地块西侧，距9号地块2公里），4月30日新领预售证，高层均价15850元/㎡（毛坯），已经售罄。

鸿翔地块去年6月10日出让，封顶总价80411万元，楼面价10040元/㎡，配人才住房面积9700㎡。

地块位置

3、预期溢价 

此前，鸿翔·云望雅苑项目地块竞配人才房9700㎡成交，计算配建成本后住宅部分实际地价约为1.2万/㎡。

若参考鸿翔项目高层毛坯均价15850元/㎡，装修标准按2500元/㎡计，若地块高层精装按18350元/㎡销售，保本实际地价可达到12678元/㎡。

此时08号地将封顶竞配总建面16%左右的人才房；09号地将封顶竞配总建面18%左右的人才房。

三、国际商务区：经开2021-10号

1、地块情况

地块为商住地，出让面积97454㎡(146.18亩)，容积率2.5，总建面243635㎡，商业占比30%，包括不少于4万方酒店，且酒店有较高运营要求，除酒店外其他商业需自持50%。

起价164088.17万元，起始楼面价6735元/㎡，上限价244609.54万元，上限楼面价10040元/㎡。

2、周边市场

地块北侧一路之隔，去年7月9日，嘉兴城投以上限价格109981万元竞得经开2020-10号地块，楼面价10040元/㎡，溢价率49.4%，竞配人才房3800㎡。

东北侧1.2公里，荣安·棠樾庄4月28日新领预售证，高层精装1.96万/㎡，小高层精装1.99万/㎡。

地块位置

3、预期溢价：地块商业占比大且建设要求较高，但由于条件优质，预计也将高溢价成交 

本地块是这批地块中出让面积最大以及商业占比最高的地块，商业占比30%（约7.3万方），包括4万方酒店，除酒店外剩余商业部分50%需要自持（约3.7万方），建设要求较高，适合综合实力强的房企参拍。

但地块酒店可整体转让，相比于商业全自持的地块资金沉淀压力小，加上地块体量大地段佳，预计也将高溢价成交。

四、姚家荡：经开2021-11号

1、地块情况

地块为商住地，出让面积24587.11㎡(36.88亩)，容积率2.2，总建面54091.64㎡，起价47059.73万元，起始楼面价8700元/㎡，上限价54308万元，上限楼面价10040元/㎡。

2、周边市场

地块西侧，4月6日，万科以上限价格121376.37万元竞得经开2021-03号地块，楼面价10040元/㎡，溢价率21.84%。竞报配建人才住房面积40200㎡（占总建筑面积的33.25%）。

东南侧2公里，阳光城瑞俊·檀映里4月29日新领预售证，高层精装均价18450元/㎡，小高层1.89万/㎡。

地块位置

3、预期溢价：参考西侧万科地块，有较大加预期空间

此前4月万科拿下的项目竞配4万方人才房拿下本地块西侧的宅地，计算配建成本后，住宅可售部分实际地价达到17035万/㎡，创嘉兴市本级实际地价新高，该地块项目还未开盘，预期保本房价将达到2.2万/㎡（精装）

若参考阳光城项目，高层精装以18450元/㎡销售，零利润计算，保本实际地价可达到12770元/㎡，此时封顶并竞配总建面16%左右的人才房；

若参考万科项目，则地块还有进一步加预期的空间。

【秀洲区】

一、洪合镇：2021嘉秀洲-013号

1、地块情况

地块为商住地，出让面积53121㎡(79.68亩)，容积率为2，总建面106242㎡，商业占比17%-20%，包括1.8万酒店，需无偿移交。

起价36000万元，起始楼面价3388元/㎡，上限价53900万元，上限楼面价5073.32元/㎡。

2、周边市场

地块周边近两年并无涉宅地出让，东北侧1公里左右，上城华庭在售，参考均价约8000元/㎡。

地块位置

3、预期溢价

板块位置较偏，与市中心距离较远，地块周边已两年多未有涉宅地出让，加上地块建设要求较高，预计将低溢价或底价成交。

二、高照街道：2021嘉秀洲-014号

1、地块情况

地块为商住地，出让面积68288㎡(102.43亩)，容积率2.2，总建面150233.6㎡，起价99000万元，起始楼面价6590元/㎡，上限价137000万元，上限楼面价9119.13元/㎡。

2、周边市场

地块东侧2公里，浙江交投&祥生以上限价4.06亿元竞得2020嘉秀洲-043号地块，楼面价10039元/㎡，溢价率31.28%，竞配人才住房面积6300㎡。

东北侧2.2公里，蓝光·晶曜雅苑3月11日新领预售证，高层均价15450元/㎡（毛坯）；

信达君望里4月22日新领预售证，高层均价15850 元/㎡（毛坯），小高层均价16350元/㎡（毛坯）。

地块位置

3、预期溢价

若参考蓝光项目高层毛坯15450元/㎡，精装标准按2500元/㎡计，高层精装均价17950元/㎡，按零利润测算，保本实际地价可达到12313元/㎡，此时将封顶竞配总建面20%左右的人才房。

不过蓝光项目位于秀洲新区，区位上更为核心。

三、油车港：2021嘉秀洲-015号、2021嘉秀洲-016号

1、地块情况

两宗地相距仅300余米，可一同参考。

15号地块为宅地，出让面积66326㎡(99.49亩)，容积率1.8，总建面119386.8㎡，需配建12班幼儿园，起价81000万元，起始楼面价6785元/㎡，上限价119800万元，上限楼面价10034.61元/㎡。

16号地块为宅地，出让面积22068㎡(33.1亩)，容积率为2，总建面44136㎡起价28000万元，起始楼面价6344元/㎡，上限价41900万元，上限楼面价9493.38元/㎡。

2、周边市场

地块北侧，3月29日，卓越以上限价格159730.01万元竞得1宗商住地，楼面价9222元/㎡。竞报配建人才住房面积21700㎡（无偿移交），目前周边并无在售楼盘。

位于两块地中间的今年刚售罄的项目奥山弘阳题红樾里1月22日领出的预售证，高层均价1.18万/㎡（毛坯）。

地块位置

3、预期溢价

油车港今年以来板块热度不低。

两宗地北侧3月29日卓越拿下的地块竞配人才房2.17万方，名义楼面价9222元/㎡，折算后实际地价为11116元/㎡，名义地价与实际地价均刷板块新高，预计保本高层均价将达到1.53万/㎡（精装）。

卓越地块实际地价与刚售罄题红樾里项目高层毛坯均价仅相差684元/㎡，分别比与15、16号地块上限楼面价(10034.61元/㎡、9493.38元/㎡)高1081元/㎡，1622.62元/㎡。

而本次的两宗地上限楼面价均超过了卓越地块名义地价，板块地价上升较快，有卓越地块在前，预计这两宗地大概率也将封顶成交。