好地网5月18日消息（研究员 孙航海）今天，金华市区第二次集中出让，8宗地块（包含7宗商品房用地和1宗回购地块），6宗成交，总出让面积658.5亩，总建筑面积86.36万方，成交金额60.3亿元。

这是金华市区第二批集中出让地块，第一批已在4月21日完成出让，7宗地成交6宗。

继在第一批集中出让时斩获2宗地块后，万科今天再接再厉，继续拿下2宗，总金额22.8亿元。2宗地块分别位于此前第一批竞得的2宗地块附近。

今日另外成交的4宗地，中海宏洋竞得1宗，总价13.76亿元；本地企业厚朴竞得1宗，总价12.14亿元；剩余2宗则被金东城建底价11.59亿元包揽。

另有2宗地块因最终报价未达到底价而未成交，分别位于湖海塘和多湖南。

地块成交情况

已成交地块位置分布（来源：好地大数据）

好地研究院认为，今天万科和中海宏洋均属于外来房企补仓之举，金华本地房企厚朴则是持续深耕。

若不计算金东城建底价竞得的2宗地块（大部分面积需低价回购），万科、中海宏洋、厚朴拿下的4宗地块，均只有微利或刚好保本。

一、金华2批集中供地，万科连拿4宗

4月21日，金华市区“试水”集中供地，万科拿下2宗，拿地金额46.6亿元。今天，万科耗资22.8亿元再落两子，补仓金华。

此次万科竞得的2宗地块，恰好在4月竞得地块边上。

首先来看下婺城新区宅地：

万科以总价116682.58万元竞得金华市金土本2021-11-1地块，楼面价7511元/㎡，溢价率24.95%。

地块位于婺城新城区临江西路以南、金江南街以东、文津路以北，出让面积86303.68㎡，容积率1.5-1.8，建筑面积155346.62㎡。其中，需配建不少于10000㎡的人才住房，无偿移交。

项目住宅销售均价不高于14000元/㎡（无论是否装修），限车位售价14万元/个。

计算配建成本后实际地价8303元/㎡，按最高均价毛坯销售，预期利润率2.1%。

周边最近开盘项目为观澜江境，均价12531元/㎡（毛坯），去化良好；红星·铂瑞花园高层毛坯均价12958元/㎡。这两个价格，距离万科地块的新房限价，有一定的上浮空间。

万科地块位置图

地块西侧一路之隔，就是万科在今年4月21日竞得的金土本2021-3地块，楼面价9167元/㎡，溢价率46.02%。地块需配建9班幼儿园，计算建安成本（按4000元/㎡）后实际地价约9362元/㎡。

万科今天拿地实际地价为8303元/㎡，相比之前，地价下降了1059元/㎡，降幅11.3%。此次拿地，若按新房限价毛坯销售，尚有微利。

两宗地相邻，可联宗开发，总体量近40万㎡，实现规模优势，也能摊薄此前的拿地成本。因为之前地块为非限房价地，未来若能批出高于1.4万元/㎡的售价利润将进一步加大。

再看看下开发区商住地：

万科以总价111507.64万元竞得金星街以东、大盘街以南、秋涛街以西、宾虹路以北待出让地块，楼面价13111元/㎡，溢价率34.09%。

地块出让面积47249㎡，容积率1.6-1.8，建筑面积85048.2㎡。其中，零售商业功能建筑面积1000-2000㎡，可整体转让销售。还需配建9班幼儿园一座，建筑面积不少于3300㎡。

项目住宅销售均价不高于19000元/㎡（无论是否装修），限车位售价19万元/个。

计算配建成本后实际地价13802元/㎡，按最高均价毛坯销售，处于保本线上。

地块位置图

地块东侧约700米处，金开自然资规供[2021]15号宅地同样由万科在4月21日竞得，楼面价15222元/㎡，溢价率38.38%。计算配建9班幼儿园（建筑面积3500㎡）后实际地价约15648元/㎡。

不过，15号宅地新房限价毛坯20000元/㎡，若加上装修价格可达到22000元/㎡，车位限价20万元/个，高于此次地块限价。预计将精装销售。

与婺城新区情况类似，这2宗地块同样可以通过团队、施工、营销协同来降低成本。

二、中海宏洋婺城新区宅地，预期利润率4.2%

今天，中海宏洋以总价137597.95万元竞得金华市金土本2021-11-2地块，楼面价8178元/㎡，溢价率14.82%。

地块位于婺城新城区临江东路以北、华龙南街以东、东俞路以南，出让面积93476.87㎡，容积率1.5-1.8，建筑面积168258.37㎡。其中，零售商业功能建筑面积占比5%-8%，可整体转让销售。此外，地块东南角配建一座9班幼儿园，建筑面积不少于3500㎡。

项目住宅销售均价不高于14500元/㎡（无论是否装修），限车位售价14.5万元/个。

计算配建成本后实际地价8436元/㎡，按最高均价毛坯销售，预期利润率4.2%。

地块位置图

地块西侧是万科分别在今年4月、5月竞得的2宗相邻宅地。

相比万科今天竞得地块（实际地价8303元/㎡），中海地块地价高了133元/㎡。不过，中海地块新房限价高了500元/㎡，车位可以多卖5000元/㎡，因而有更多的操作空间。即使按照万科地块限价卖，项目也能保本。

中海去年5月8日首次在金华自主拿地，以总价23.98亿元竞得金土本2020-10地块，楼面价14986元/㎡，溢价率21.04%。该项目案名中海·九樾，已于今年1月开盘，首批供应房源338套，高层精装成交均价28785元/㎡。

三、厚朴深耕金华，开拓金东新区板块

金华厚朴以总价121382.9万元竞得纵一路以东、李渔东路以南、二环东路以西、丹溪东路以北地块，楼面价14447元/㎡，溢价率33.19%。

地块位于金东新区，出让面积56014.26㎡，容积率1.3-1.5，建筑面积84021.39㎡。其中，零售商业功能建筑面积不少于2000㎡，可整体转让销售。东南角配建7班幼儿园一座，建筑面积不少于2650㎡。

项目住宅销售均价不高于20000元/㎡（无论是否装修），限车位售价20万元/个。

计算配建成本后实际地价15047元/㎡，按最高均价毛坯销售，略微亏损。

地块位置图

项目北侧保利阅江台高层均价21500元/㎡（容积率2.1）。而本宗地容积率仅1.5，可规划多层、小高层，预计可实现毛坯20000元/㎡。

据好地数据库，厚朴在金华市区已经拿地6宗，既有联合红星美凯龙开发的天铂，也有独立开发的玲珑悦居。

去年厚朴持续发力，当年在金华市区拿地3宗，总金额14亿元。

作为金华当地深耕型房企，厚朴在成本管控上相比新入房企更有优势，也更加熟悉当地市场，能降低开发成本。

厚朴在金华市区拿地情况

地块位置分布

四、金东城建包揽2宗回购用地

1、金东新区康济街以东、丹溪东路以南商住地块

金华市金东城市建设投资集团有限公司以底价100074.85万元竞得该地块，楼面价4400元/㎡。

地块出让面积103383.11㎡，容积率1.8-2.2，建筑面积227442.84㎡。

其中，零售商业建筑面积占比6%-7%，可整体转让销售。

A区域西南角配建15班幼儿园一座，用地面积不少于7550㎡，建筑面积不少于5100㎡。

地块B区域建成后全部回购（除公建配套设施外），按《金东区上古井等社区（二期）回购房合同》约定执行。回购住宅设计总套数不少于1200套，面积不少于120500㎡；回购商业部分计容总面积不少于12000㎡，回购地下停车位不少于1250个。

地块起价100074.9万元，起始楼面价4400元/㎡。无论住宅是否装修，销售均价不高于17500元/㎡，最高单价不高于20125元/㎡。

地块位置图

地块西南侧，金地·都会之光最近开盘高层精装售价20107元/㎡；敏捷·星汇源著高层精装成交均价21535元/㎡。

本地块新房限价仅17500元/㎡，相比周边在售项目有价格优势。

2、金东新区环城南路以南、规划路以东商住地块

金华市金东城市建设投资集团有限公司以底价15817.63万元竞得该地块，楼面价1103元/㎡。

地块出让面积52550.25㎡，容积率2.5-2.73，建筑面积143462.18㎡。其中，零售商业功能建筑面积不少于5300㎡。零售商业功能建筑不得沿环城南路设置。地块底层零售商业建筑不得分割销售，可整体转让销售。

地块位置图

地块建成后全部回购，按《金东区潭头滩安置房东区块回购合同》约定执行。

本地块所有计容建筑面积除幼儿园外全部回购，回购安置房不少于1191套，建面不少于131010㎡；回购商业不少于5300㎡。

回购的住宅、商铺共计建筑面积不少于136310㎡，回购单价为综合成本+项目楼面价（暂定5080元/㎡）。公建配套设施建成后无偿移交。地下车位共计不少于1229个，单价6万元/个回购。回购总价暂定为76619.48万元。

地块配建12班幼儿园一座，用地面积不少于6010平方米，建筑面积不少于4050平方米，设置对外独立出入口，出入口处设置人员安全集散和车辆临时停靠的空间；开发利用幼儿园地下空间，用于教职工和接送学生家长停车，停车位不少于70个；幼儿园地下空间设置相对独立的机动车对外出入口；幼儿园设置生活垃圾分类投放点1处；以上建成后产权均无偿移交给金东区人民政府。

附：2宗未成交地块情况

1、湖海塘双龙南街以东、二环南路以北地块

地块最高报价120499.91万元，楼面价11650元/㎡，溢价率4.48%。因未达到设定底价不成交。

地块出让面积57463㎡，容积率1.6-1.8，建筑面积103433.4㎡。包含零售商业、人才用房和单身公寓等功能建筑，设置在地块西侧。

其中，零售商业功能建筑面积5000-7000㎡，底层零售商业功能建筑不得分割销售，可整体转让销售；

人才用房建筑面积不少于12000㎡，产权无偿移交给金华经济技术开发区管委会指定接收方；

单身公寓式住宅建筑面积不大于12000㎡，套数不大于240套。

地块东南角配建9班幼儿园一座，用地面积不少于4700㎡，建筑面积不少于3300㎡。

无论住宅是否装修，销售均价不高于21400元/㎡，最高单价不高于24610元/㎡，无论住宅是否装修，销售价均不得超过限价。

地块位置图

2、多湖纵二路以西、横五路以北住宅地块

地块最高报价90021.36万元，楼面价14450，溢价率17.48%。因未达到设定底价不成交。

地块出让面积31149.26㎡，容积率1.8-2.0，建筑面积62298.52㎡。

地块东南角配建7班幼儿园一座，用地面积不少于3700㎡，建筑面积不少于2650㎡。

无论住宅是否装修，销售均价不高于21500元/㎡，最高单价不高于24725元/㎡。

地块位置图

注：

测算公式：保本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本（毛坯销售无）+建安成本（4000元/㎡）+税费（增值税4%，土增所得保本情况下为零）+营销及管理费（2%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）

车位按照100㎡1.2个配建计算，不计算附房的成本和利润。