好地网5月17日消息（研究员 陈培培 孙航海） 明天，金华市区将第二次集中出让8宗涉宅地（包含7宗商品房用地和1宗回购地块），总出让面积791.4亩，总建筑面积102.9万方，总起价69.5亿元。
此次出让地块，将全部实行“限房价、竞地价”方式出让，住宅无论是否装修，销售均价均不得超过限价，意味着限房价，而地价不限。
4月21日，金华市区第一次集中出让7宗，成交6宗（1宗乡镇地块流拍），成交总面积605.4亩，总建面75.4万方，成交总价90.3亿，平均楼面价11975元/㎡，平均溢价率49.4%；
其中4宗地不限价，加15%以上预期才能保本；2宗限价地，基本微利约1-2%利润点；上涨的房价预期推高新房市场热度，市场也出现捆绑车位、车位价格上涨的现象。
5月6-7日，杭州57宗集中供地出让，热度胜于以往，将有更多房企下沉，则金华第二次集中供地热度不减，预计7宗限价地将微利润成交甚至保本；
以下测算按保本房价成交,结果如下：
1、婺城新区金土本2021-11-1地块，限价毛坯14000元/㎡，预计溢价率30%左右；
2、婺城新区金土本2021-11-2地块，限价毛坯14500元/㎡，预计溢价率25%左右；
3、湖海塘双龙南街以东、二环南路以北地块,限价毛坯21400元/㎡，预计19%左右；
4、开发区金星街以东、大盘街以南地块，限价毛坯19000元/㎡，预计溢价率34%左右。
5、金东新区纵一路以东、李渔东路以南商住地块，限价毛坯20000元/㎡，预计溢价率31%左右；
6、金东新区康济街以东、丹溪东路以南商住地块，部分回购，限价毛坯17500元/㎡，预计低溢价率出让；
7、多湖纵二路以西、横五路以北住宅地块，限价毛坯21500元/㎡，预计26%左右。
地块指标
地块位置分布（来源：好地大数据）
测算公式：保本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本（毛坯销售无）+建安成本（4000元/㎡）+税费（增值税4%，土增所得保本情况下为零）+营销及管理费（2%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）
车位按照100㎡1.2个配建计算，不计算附房的成本和利润。
一、金婺城新区金土本2021-11-1地块，预计溢价率30%左右
地块位于婺城新城区临江西路以南、金江南街以东、文津路以北，出让面积86303.68㎡，容积率1.5-1.8，建筑面积155346.62㎡。其中，需配建不少于10000㎡的人才住房，无偿移交。
地块起价93380.58万元，起始楼面价6011元/㎡。无论住宅是否装修，住宅销售均价不高于14000元/㎡，最高单价不高于16100元/㎡。
地块位置图
周边最近开盘项目为观澜江境，均价12531元/㎡（毛坯），去化良好；红星·铂瑞花园高层毛坯均价12958元/㎡；考虑到最近万科拿地实际地价（9362元/㎡），将推动未来房价上涨，本宗地实现14000元/㎡难度不大。
若按照新房上限价格1.4万元/㎡（毛坯销售），按零利润测算，实际地价为8650元/㎡，此时名义地价7836元/㎡，溢价率30.35%。
二、婺城新区金土本2021-11-2地块，预计溢价率25%左右
地块位于婺城新城区临江东路以北、华龙南街以东、东俞路以南，出让面积93476.87㎡，容积率1.5-1.8，建筑面积168258.37㎡。其中，零售商业功能建筑面积占比5%-8%，沿华龙南街设置，不得分割销售，可整体转让销售。此外，地块东南角配建一座9班幼儿园，用地面积不少于5240㎡，建筑面积不少于3500㎡。
地块起价119837.3万元，起始楼面价7122元/㎡。无论住宅是否装修住宅销售均价不高于14500元/㎡，最高单价不高于16675元/㎡。
地块位置图
地块与上述金土本2021-11-1地块距离仅500米，周边房地产市场情况一致。两宗地块容积率也相同，若按照同样标准测算：
若按照新房上限价格1.45万元/㎡（毛坯销售），按零利润测算，实际地价为9175元/㎡，此时名义地价8901元/㎡，溢价率24.97%。
三、湖海塘双龙南街以东、二环南路以北地块,预计溢价率19%左右
地块位于婺城区双龙南街以东、二环南路以北，出让面积57463㎡，容积率1.6-1.8，建筑面积103433.4㎡。包含零售商业、人才用房和单身公寓等功能建筑，设置在地块西侧。
其中，零售商业功能建筑面积5000-7000㎡，底层零售商业功能建筑不得分割销售，可整体转让销售；
人才用房建筑面积不少于12000㎡，产权无偿移交给金华经济技术开发区管委会指定接收方；
单身公寓式住宅建筑面积不大于12000㎡，套数不大于240套。
地块东南角配建9班幼儿园一座，用地面积不少于4700㎡，建筑面积不少于3300㎡。
地块起价115328.2万元，起始楼面价11150元/㎡。无论住宅是否装修，销售均价不高于21400元/㎡，最高单价不高于24610元/㎡，无论住宅是否装修，销售价均不得超过限价。
地块位置图
北侧一路之隔的金地·湖塘月色，高层精装交易均价22992元/㎡。保集·禹洲府交易均价为22237元/㎡。
参考最近华鸿嘉信拿地实际地价（16409元/㎡）为参考，计算该地块名义地价将达到13390元/㎡，此时溢价率20.09%。
若按照新房上限价格2.14万元/㎡（毛坯销售），按零利润测算，实际地价为16275元/㎡，此时名义地价13276元/㎡，溢价率19.07%。
四、开发区金星街以东、大盘街以南出让地块，预计溢价率34%左右
地块位于婺城区金星街以东、大盘街以南、秋涛路以西、宾虹路以北，出让面积47249㎡，容积率1.6-1.8，建筑面积85048.2㎡。
其中，零售商业功能建筑面积1000-2000㎡，零售商业功能建筑沿大盘街设置。地块底层零售商业功能建筑不得分割销售，可整体转让销售。
地块东侧配建9班幼儿园一座，用地面积不少于4700㎡，建筑面积不少于3300㎡。
地块起价83158.24万元，起始楼面价9778元/㎡。无论住宅是否装修，销售均价不高于19000元/㎡，最高单价不高于21850元/㎡。
地块位置图
地块东侧约700米处，万科婺城区金开自然资规供[2021]15号宅地，新房限价毛坯20000元/㎡，装修价格22000元/㎡，预计将精装销售，因此本宗地毛坯19000元/㎡销售难度不大。
若按照新房上限价格1.9万元/㎡（毛坯销售），按零利润测算，实际地价为13805元/㎡，此时名义地价13114元/㎡，溢价率34.12%。
五、金东新区纵一路以东、李渔东路以南商住地块，预计溢价率31%左右
地块位于金东区纵一路以东、李渔东路以南、二环东路以西、丹溪东路以北，出让面积56014.26㎡，容积率1.3-1.5，建筑面积84021.39㎡。
其中，零售商业功能建筑面积不少于2000㎡，可整体转让销售。
地块东南角配建7班幼儿园一座，用地面积不少于3700㎡，建筑面积不少于2650㎡。
地块起价91135.2万元，起始楼面价10847元/㎡。无论住宅是否装修，销售均价不高于20000元/㎡，最高单价不高于23000元/㎡。
地块位置图
项目北侧保利阅江台高层均价21500元/㎡（容积率2.1），目前处于市场上升期，且本宗地容积率1.5，可规划多层、小高层，因此等本宗地销售时预计可实现毛坯20000元/㎡。
若按照新房上限价格2万元/㎡（毛坯销售），按零利润测算，实际地价为14834元/㎡，此时名义地价14240元/㎡，溢价率31.28%。
六、金东新区康济街以东、丹溪东路以南商住地块，预计低溢价率成交
地块位于金东区康济街以东、丹溪东路以南、规划道路以西、开元路以北，出让面积103383.11㎡，容积率1.8-2.2，建筑面积227442.84㎡。
其中，零售商业建筑面积占比6%-7%，可整体转让销售。
A区域西南角配建15班幼儿园一座，用地面积不少于7550㎡，建筑面积不少于5100㎡。
地块B区域建成后全部回购（除公建配套设施外），按《金东区上古井等社区（二期）回购房合同》约定执行。回购住宅设计总套数不少于1200套，面积不少于120500㎡；回购商业部分计容总面积不少于12000㎡，回购地下停车位不少于1250个。
地块起价100074.9万元，起始楼面价4400元/㎡。无论住宅是否装修，销售均价不高于17500元/㎡，最高单价不高于20125元/㎡。
地块位置图
地块西南侧，金地·都会之光最近开盘高层精装售价20107元/㎡；敏捷·星汇源著高层精装成交均价21535元/㎡。
此次挂牌地块新房限价仅17500元/㎡，相比周边在售项目有价格优势。
若按照新房上限价格1.75万元/㎡（毛坯销售），按零利润测算，实际地价为12262元/㎡，此时名义地价4697元/㎡，溢价率6.75%。
七、多湖纵二路以西、横五路以北住宅地块，预计溢价率26%左右
地块位于金东区纵二路以西、横五路以北、纵一路以东、横四路以南，出让面积31149.26㎡，容积率1.8-2.0，建筑面积62298.52㎡。
地块东南角配建7班幼儿园一座，用地面积不少于3700㎡，建筑面积不少于2650㎡。
地块起价76627.18万元，起始楼面价12300元/㎡。无论住宅是否装修，销售均价不高于21500元/㎡，最高单价不高于24725元/㎡。
地块位置图
宗地所在板块多湖核心区内，绿城招商春熙明月高层精装销售均24100元/㎡，宗地相对位置相对差；
但区域价值正在加速上升，金华市人民医院新院区落成，金华市人民警察培训学校、浙江交通技师学院、上海财经大学浙江学院都已开校；亚运村、赤山公园已在建设，东湄未来社区也将动工打造。
距离较近的湖海塘板块内，金地·峰汇，去年12月15日首开，供应房源288套，已经去化83%，高层精装交易均价达到了23237元/㎡。
项目预计可实现毛坯21500元/㎡销售。
若按照新房上限价格2.15万元/㎡（毛坯销售），按零利润测算，实际地价为16378元/㎡，此时名义地价15511元/㎡，溢价率26.11%。
八、金东新区环城南路以南、规划路以东商住地块，全部回购
地块位于金东区环城南路以南、规划路以东，出让面积52550.25㎡，容积率2.5-2.73，建筑面积143462.18㎡。其中，零售商业功能建筑面积不少于5300㎡。零售商业功能建筑不得沿环城南路设置。地块底层零售商业建筑不得分割销售，可整体转让销售。
地块起价15817.63万元，起始楼面价1103元/㎡。
地块位置图
地块建成后全部回购，按《金东区潭头滩安置房东区块回购合同》约定执行。
本地块所有计容建筑面积除幼儿园外全部回购，回购安置房不少于1191套，建面不少于131010㎡；回购商业不少于5300㎡。
回购的住宅、商铺共计建筑面积不少于136310㎡，回购单价为综合成本+项目楼面价（暂定5080元/㎡）。公建配套设施建成后无偿移交。地下车位共计不少于1229个，单价6万元/个回购。回购总价暂定为76619.48万元。
地块配建12班幼儿园一座，用地面积不少于6010平方米，建筑面积不少于4050平方米，设置对外独立出入口，出入口处设置人员安全集散和车辆临时停靠的空间；开发利用幼儿园地下空间，用于教职工和接送学生家长停车，停车位不少于70个；幼儿园地下空间设置相对独立的机动车对外出入口；幼儿园设置生活垃圾分类投放点1处；以上建成后产权均无偿移交给金东区人民政府。